省城的姚女士將自家200多平米的別墅樓租給外地一家公司，物業(yè)公司以其改變房屋用途、違反管理公約為由將業(yè)主告上法庭，要求姚女士恢復(fù)房屋原本用途。近日，合肥市廬陽(yáng)區(qū)法院審理了安徽信聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司(下稱信聯(lián)物業(yè))狀告姚女士要求排除妨礙一案。記者了解到，業(yè)主出租房屋被物業(yè)公司以違反管理公約告上法庭這在省城還是首例。此案一旦判決必將起到一定的示范作用。

【案件緣由】業(yè)主出租別墅遭物業(yè)起訴

姚女士離異后獲得某繁華地段一套上下200多平米并附帶車庫(kù)的別墅房。由于身體不好，姚女士沒(méi)有工作，帶著孩子跟自己年邁的父母住在同一小區(qū)。2009年7月，姚女士與浙江一家企業(yè)安徽負(fù)責(zé)人簽訂了租房協(xié)議，將200多平米的別墅房租給了這家公司，租期三年。姚女士的父親年近八旬，是一所高校的退休教授。由于姚女士精神不好不能受刺激，她的父親姚老先生則代替她到法庭應(yīng)訴。姚老告訴記者：這套別墅的租金是姚女士母子兩人的生活來(lái)源。他們沒(méi)有想到，出租自家房屋竟引來(lái)一場(chǎng)官司。今年9月，小區(qū)的物業(yè)公司信聯(lián)物業(yè)以姚女士將房屋出租給他人辦公，改變了房屋用途，違反了《物權(quán)法》及跟物業(yè)公司之間簽訂的管理公約，據(jù)此將姚女士告上法庭，要求姚女士恢復(fù)原狀，排除妨礙。

【物業(yè)公司】業(yè)主違反了《管理公約》

信聯(lián)物業(yè)告訴法庭，今年8月，他們接到姚女士鄰居的投訴，稱姚女士將房屋出租給浙江一家公司辦公，不僅來(lái)往人員復(fù)雜，而且極其喧嘩，有一次甚至出現(xiàn)了二十多人開(kāi)舞會(huì)的龐大“場(chǎng)面”，投訴業(yè)主要求物業(yè)公司制止姚女士將房屋出租給其他公司辦公的行為，否則拒交物業(yè)費(fèi)。信聯(lián)物業(yè)為此致函給姚女士，要求她三日內(nèi)恢復(fù)房屋原本性質(zhì)，但姚女士沒(méi)有理睬。

9月，信聯(lián)物業(yè)訴至合肥市廬陽(yáng)區(qū)法院。信聯(lián)物業(yè)訴稱：根據(jù)買房入住時(shí)業(yè)主跟物業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同及管理公約等，姚女士的房屋只能作居住用途。而且根據(jù)《物權(quán)法》第77條：業(yè)主改變相關(guān)房屋用途應(yīng)該征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意；另外根據(jù)《最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此，信聯(lián)物業(yè)認(rèn)為：姚女士既沒(méi)有獲得其他業(yè)主同意擅自將房屋出租給公司辦公，同時(shí)也違反了管理公約，侵害了物業(yè)管理秩序，導(dǎo)致其他業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，對(duì)業(yè)主及整個(gè)小區(qū)的安全帶來(lái)隱患，他們要求姚女士恢復(fù)住宅原本使用性質(zhì)。

【庭審焦點(diǎn)】物業(yè)公司有無(wú)權(quán)利起訴

年近八旬的姚老在法庭上稱：物業(yè)公司根本沒(méi)有起訴他女兒的權(quán)利——主體不適合。因?yàn)樗畠菏莿e墅的合法所有者，他女兒有包括出租、出賣、居住等在內(nèi)的處置房屋的權(quán)利。其次，租別墅的浙江公司并沒(méi)有利用此房做經(jīng)營(yíng)，而主要用來(lái)做員工宿舍及接待浙江公司員工來(lái)訪時(shí)居住。

姚老認(rèn)為，退一步說(shuō)，即使他女兒改變了房屋用途，根據(jù)《物權(quán)法》第77條，也只有有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)來(lái)起訴，物業(yè)有什么權(quán)利來(lái)起訴？

信聯(lián)物業(yè)則認(rèn)為：他們起訴的依據(jù)是姚女士違反了與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理委托協(xié)議及管理公約，根據(jù)《最高法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第四條，他們有權(quán)提出訴訟。法庭上，雙方各執(zhí)一詞，互不相讓。

【現(xiàn)場(chǎng)探訪】很多出租房成辦公室

庭審結(jié)束后，記者探訪了雙方爭(zhēng)議的別墅樓。這棟別墅樓里，下層擺放著幾張辦公桌，上層是臥室，門口掛著某公司安徽辦事處的牌子?！拔覀冞@是有辦公桌，不過(guò)大部分都只是擺設(shè)，并沒(méi)有多少人在這邊?！弊庾≡谶@里的浙江某公司王女士告訴記者。記者了解到，這個(gè)小區(qū)里像姚女士這樣把房屋租給公司辦公的并不少見(jiàn)。

【律師看法】物業(yè)能否起訴要視具體情況

業(yè)主因?yàn)樽夥勘晃飿I(yè)公司告上法庭，這在省城還是首例，記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索也找不到相關(guān)案例。此案的判決無(wú)疑具有示范意義。

“房子是我的，我是租還是住，憑什么要物業(yè)同意？物業(yè)到底是為業(yè)主服務(wù)的還是凌駕業(yè)主的太上皇？”

“房子本來(lái)是住宅，現(xiàn)在出租給公司辦公，人員嘈雜。物業(yè)公司統(tǒng)一要求住房不能做辦公、經(jīng)營(yíng)用途，保障了小區(qū)居住環(huán)境及安全，我支持?！?/p>

記者在該小區(qū)采訪其他業(yè)主時(shí)出現(xiàn)了上述兩種聲音。

究竟物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利狀告將房屋出租給公司辦公的業(yè)主？記者就此咨詢了合肥市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任檀傳中律師。檀傳中表示：根據(jù)《物權(quán)法》，如果業(yè)主改變房屋用途，只有有利益關(guān)系的業(yè)主有權(quán)提起訴訟，物業(yè)公司是沒(méi)有權(quán)利告業(yè)主的；但如果業(yè)主和物業(yè)公司簽訂了物業(yè)委托協(xié)議或者管理公約中約定業(yè)主不得改變房屋用途，那么物業(yè)公司可以依據(jù)這一合同或者協(xié)議起訴業(yè)主。

由于爭(zhēng)議較大，該案沒(méi)有當(dāng)庭宣判，法院也未就原告是否具有起訴的權(quán)利作出當(dāng)庭裁決。這起物業(yè)告業(yè)主出租房屋案究竟如何判決，安徽商報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。