中國房價走高的“原罪”究竟在哪里？答案似乎很多。而房地產(chǎn)中介在其中扮演著什么樣的角色？經(jīng)過調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)中介依然處于法律的“灰色地帶”，98%的從業(yè)人員沒有從業(yè)資格證，中介市場缺乏完善的市場規(guī)則，房產(chǎn)中介公司還沒有建立規(guī)范的退出機制。這些制度規(guī)范的缺失，會使整個行業(yè)走向無序境地

近日，一則題為“北京房產(chǎn)中介推高房價”的新聞，將房地產(chǎn)中介公司推向了房價居高不下的風口浪尖。

“我們對房子的售價有一定建議權(quán)，但最后的成交價還是由買賣雙方商定”，我愛我家房產(chǎn)中介有限公司北京市朝陽區(qū)某分店的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴《法治周末》記者。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，不能排除部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司有拉高房價的動機，因為房子的售價跟傭金掛鉤，但是最后決定房價的還是供求關(guān)系，房產(chǎn)中介對高房價的出現(xiàn)并無決定作用。

對于出現(xiàn)的部分房地產(chǎn)經(jīng)濟公司拉高房價的行為，北京房地產(chǎn)律師秦兵認為，原因在于當前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進入門檻太低，且缺乏針對行業(yè)的專門立法導致監(jiān)管不力，導致房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高，可能會使得部分房屋售價高于市場價。因此國家在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中，應把房地產(chǎn)經(jīng)紀公司納入調(diào)控范圍。

中介推高房價沒有依據(jù)

據(jù)記者了解，目前有些媒體及分析人士指出“中介推高房價”論斷的依據(jù)主要有兩點：一是房產(chǎn)經(jīng)紀公司的傭金和房價掛鉤，中介有拉高房價的動機；二是不少中介通過不停地帶人看房，造成“房子供不應求”的氛圍，誘導買家高價買進。

“房產(chǎn)經(jīng)紀人的確是有拉高房價的動機，但價格越高，房屋成交的可能性也就降低了。而只有房子賣出去，中介才可能收費。所以‘傭金和買賣價格掛鉤注定推高房價’這一命題并不一定成立?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會主任趙慶祥告訴《法治周末》記者說。

至于上述媒體報道中所述“房產(chǎn)經(jīng)紀人建議售價高于業(yè)主出價導致房價飆升”的情況，樓建波則認為，既然有人出高價買，就說明房子是有市場的，“即使有業(yè)主以8000元/平方米的價格賣出了房子，該房子還是有可能在再次轉(zhuǎn)手的過程中高價賣出，這是市場決定的，而非中介決定的”。

此外，樓建波告訴《法治周末》記者，房產(chǎn)經(jīng)紀人所能影響的也只是存量房的價格，而當前所謂的房價飆升包括開發(fā)商新售商品房的房價飆升和存量房的房價飆升，“后者與前者之間的關(guān)系是怎樣的，還很難說”。

不過，在北京律師金翔看來，這并不意味著國家在調(diào)控房價的過程中忽視房地產(chǎn)中介的作用。

“國家調(diào)控房價之前必須要真實地了解房價的成交信息，由于大量二手房交易成功后，網(wǎng)簽合同中的成交價信息是不準確的，這樣有可能會導致政府了解的房價信息有錯誤，在錯誤的房價信息、或不全面、不準確信息背景下，很有可能導致國家的調(diào)控房價的措施不及時或會產(chǎn)生偏差。”金翔說，國家應嚴格要求房產(chǎn)中介不得隱瞞、幫助或誘導買賣雙方向政府隱瞞成交價格，如有此情形發(fā)生，應加大對房產(chǎn)中介及買賣雙方的處罰力度。

房產(chǎn)中介缺少行業(yè)法規(guī)

盡管受訪人士大都表示，房產(chǎn)中介在房價飆升過程中的作用并非決定性的，但他們均認為，中國當前的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)魚龍混雜，且國家相關(guān)部門對此的監(jiān)管相對松散，“主要是缺乏行業(yè)法規(guī)”，從而導致該行業(yè)中存在很多別的問題。

秦兵告訴記者，他接手的房地產(chǎn)相關(guān)的案子中，幾乎60%跟房產(chǎn)中介相關(guān)，比如在賣家沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下中介也促成交易，比如為了中介費明明貸不到款也告訴買家可以貸款到款。

金翔告訴《法治周末》記者，房產(chǎn)中介在運營過程中還存在著合同文本不規(guī)范的問題，即按政府規(guī)定的在網(wǎng)上簽訂合同之外，買賣雙方還另有合同，且真實履行的是買賣雙方另行簽訂的合同，業(yè)界稱此為“陰陽合同”。

“這么做主要是為了避稅，因為在網(wǎng)簽合同中的成交價寫的比較低?！苯鹣枵f。

據(jù)了解，北京市建委2007年發(fā)布的《關(guān)于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》規(guī)定，凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間或代理(含代辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù))的，均須進行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易信息公示，目的之一就是避免買方在交易過戶時為了避稅做低合同價。而買賣雙方自行交易的，則不需要進行網(wǎng)上簽約。

“但由于買賣雙方對相關(guān)政策還不是很了解，甚至有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)誘導買賣雙方簽訂自行成交版的買賣合同，以此規(guī)避資金監(jiān)管?！北本┦蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會秘書長周宗楚表示。

盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)亂象叢生，但秦兵告訴《法治周末》記者，在他接手的房地產(chǎn)案件中，“幾乎沒有任何一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司受到處罰。這主要是因為缺乏行業(yè)立法，即使是法官想要處罰經(jīng)紀公司及從業(yè)人員，也無法可依”。

“因此監(jiān)管房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)應法規(guī)先行?！鼻乇f。

從2002年起，就一直有報道稱，由建設(shè)部起草的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》即將出臺，2007年6月又有報道稱，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法(送審稿)》已經(jīng)起草完成，并交建設(shè)部政策法規(guī)司審議，預計2007年年底之前發(fā)布。但此后再無關(guān)于該辦法的相關(guān)消息。

據(jù)金翔介紹，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一般都是有限責任公司，在當前情況下，對此類公司起主要監(jiān)管作用的法律法規(guī)還是公司法、房地產(chǎn)管理法、合同法。

僅2%從業(yè)者有資格證

“出現(xiàn)上述情況，歸根結(jié)底是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高?！壁w慶祥認為。

趙慶祥告訴記者，在海外發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是個非常特殊的行業(yè)，必須要持房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證才能從業(yè)，且這一點是有法律做硬性規(guī)定的，“而我國不同，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的人大多沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證，且無法律對此進行硬性規(guī)定”。

趙慶祥向《法治周末》記者出示了如下數(shù)據(jù)：保守估計，我國有100萬人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，但是考取房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)資格證書的共有34816人，而進行注冊后從事該行業(yè)的只有21457人。

“這樣將導致對從業(yè)人員的監(jiān)管十分困難。學會目前只能對注冊了的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的人員進行監(jiān)督?！壁w慶祥說。

在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的網(wǎng)站上，記者看到了“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案”的圖標，據(jù)悉，該學會可以通過公示房地產(chǎn)經(jīng)紀人的信用記錄，讓社會對這個群體進行監(jiān)督，“但學會并無處罰權(quán)”。

對此，秦兵認為，為解決行業(yè)存在的種種問題，應該首先嚴格從業(yè)人員資格考試制度，可以效仿律師行業(yè)的準入制。據(jù)悉，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會正在向有關(guān)部門建議，在新修訂的房地產(chǎn)管理法中，加入關(guān)于“房地產(chǎn)從業(yè)人員資格”的規(guī)定，以提高從業(yè)門檻。

“也要加大對中介欺詐行為的打擊力度，提高其違規(guī)成本?！鼻乇f，美國對失職或在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的懲罰力度比較高，如果涉及不實陳述、虛假承諾、將購房保證金放到自己個人賬戶、隱瞞實際利潤等問題，就要暫停或吊銷牌照。

房產(chǎn)經(jīng)紀公司準入門檻低

除了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)整體不高，趙慶祥認為，該行業(yè)還存在著“公司入門門檻低”的問題，“幾個人湊點錢就能開個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司”。

據(jù)了解，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司注冊資金的下限是10萬元，還不足一套房屋的首付款。在北京城八區(qū)，沿街盡是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的情況比比皆是，甚至很多小區(qū)里都有不知名的經(jīng)紀公司。

“而海外房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是一個特殊行業(yè)，對注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的要求相對高一些。”趙慶祥說。

據(jù)了解，在美國，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的擁有者必須持房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照，企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的一切責任都由發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人承擔。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人以機構(gòu)名義簽訂的任何一份合同都須經(jīng)機構(gòu)的所有者或其授權(quán)的人進行確認。

事實上，根據(jù)《人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件，“但目前很多公司連老板擁有執(zhí)業(yè)資格這個要求都達不到”。趙慶祥說，于是也就有了“為開辦房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，租借房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證”的現(xiàn)象。

“應逐步完善市場規(guī)則，建立規(guī)范的市場退出機制，對違規(guī)的企業(yè)進行相應的處罰，甚至責令其停止房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。”周宗楚說。（肖莎 李亮）