9月15日中午，付先生拿到中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)的裁決書(shū)，翻過(guò)冗長(zhǎng)的案情和仲裁庭意見(jiàn)，直接跳到最后一頁(yè)的裁決，仲裁庭裁決他須向開(kāi)發(fā)商深圳市經(jīng)宏鵬實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付6年的房屋使用費(fèi)共計(jì)14.6萬(wàn)元。
付先生知道，這一紙裁決如果得到執(zhí)行，自己就真的從“業(yè)主”變成了“租客”。
2003年底，付先生與深圳市經(jīng)宏鵬實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“經(jīng)宏鵬公司”）簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定付先生購(gòu)買經(jīng)宏鵬公司開(kāi)發(fā)的港僑新村小區(qū)（原名云都別墅）第16號(hào)A1號(hào)住宅樓，建筑面積395.48平方米，總價(jià)款80萬(wàn)元人民幣，折合單價(jià)每平方米2023元。房?jī)r(jià)便宜的原因就在于港僑新村是建在農(nóng)村集體所有土地上的小區(qū)，經(jīng)宏鵬公司從該村購(gòu)買了該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。
港僑新村位于深圳市寶安區(qū)三聯(lián)墩背村，2003年深圳農(nóng)村國(guó)有化尚未覆蓋寶安區(qū)。根據(jù)我國(guó)的土地制度，集體土地未轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地前是不能流通的，農(nóng)村房產(chǎn)只能在同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員中流通。
2003年合同簽訂當(dāng)時(shí)，雙方都清楚土地性質(zhì)。但雙方在合同中約定，雙方認(rèn)可按深圳市有關(guān)歷史遺留問(wèn)題文件規(guī)定的程序辦理綠本產(chǎn)權(quán)證（區(qū)別于城市紅本房產(chǎn)證，不能上市流通），經(jīng)宏鵬公司在18個(gè)月內(nèi)辦好房產(chǎn)證交給付先生，逾期未辦好房產(chǎn)證情況下，付先生可以無(wú)條件居住；付先生在合同簽訂時(shí)支付3萬(wàn)元訂金，在取得綠本房產(chǎn)證三日內(nèi)支付房款總額的50%，余款在一年之內(nèi)一次性付清。
港僑新村共有43棟住宅，2003至2005年期間，大部分房產(chǎn)都以與付先生類似的方式出售。在明知沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的情況下，依然大膽購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這與深圳的特殊背景有關(guān)。改革開(kāi)放三十年來(lái)，深圳倉(cāng)促的城市化進(jìn)程和出離飛漲的商品房?jī)r(jià)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房泛濫，保守的估計(jì)，深圳這塊土地上有五分之三家庭居住在所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”中。
面對(duì)這種局面，深圳市政府開(kāi)始妥協(xié)，有條件的承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法地位。就在付先生與經(jīng)宏鵬公司簽訂購(gòu)房合同的前一年，深圳出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》，規(guī)定對(duì)1999年3月5日前建的大部分違法建筑申報(bào)登記、接受罰款、補(bǔ)交地價(jià)款等手續(xù)后給予合法身份。
正是在這種背景下，經(jīng)宏鵬公司和以付先生為代表的業(yè)主都相信他們的房子一定可以被合法化。經(jīng)宏鵬公司自信可以在一年半之內(nèi)辦到房產(chǎn)證，但是沒(méi)想到深圳市第二次轉(zhuǎn)正文件直到2009年6月才下來(lái)。
在此之前，付先生們以業(yè)主的身份在港僑新村住了五年多，等著經(jīng)宏鵬公司辦產(chǎn)權(quán)證。其間經(jīng)宏鵬公司也確實(shí)領(lǐng)著他們?nèi)?guó)土部門申報(bào)過(guò)。付先生告訴《法人》記者，每次去國(guó)土部門，經(jīng)宏鵬公司總會(huì)找一兩個(gè)國(guó)土部門工作人員專門安慰他們，“房產(chǎn)證一定會(huì)為你們辦下來(lái)的?！?/p>
業(yè)主如何變成租客
根據(jù)2009年的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，深圳開(kāi)始對(duì)此前農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑開(kāi)展普查、公示、登記、公告和確權(quán)工作。2010年3月份普查登記信息公示以后，付先生發(fā)現(xiàn)，他的住宅港僑新村第16號(hào)A1號(hào)登記在了一個(gè)叫王愛(ài)評(píng)的人的名下。
小區(qū)其他業(yè)主也都遭受了和付先生同樣的命運(yùn)，港僑新村所有房產(chǎn)的權(quán)利都登記在了開(kāi)發(fā)商經(jīng)宏鵬公司及其員工、公司總經(jīng)理邱經(jīng)忠及其親朋好友的名下，王愛(ài)評(píng)即為經(jīng)宏鵬公司的員工，“開(kāi)發(fā)商拿了我們的委托書(shū)，去申報(bào)房產(chǎn)權(quán)利，我們一直以為是為我們申報(bào)，沒(méi)想到報(bào)在了自己的名下?！?付先生認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商蓄謀已久的陰謀。
他告訴《法人》記者，在公示結(jié)果出來(lái)之后，小區(qū)業(yè)主集體到市政府上訪，感到壓力的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始安撫業(yè)主，“你們聽(tīng)話就把名字改過(guò)來(lái)”，聽(tīng)話的意思就是把房款交全，不聽(tīng)話的后果很嚴(yán)重。
在這一番安撫加威脅下，部分業(yè)主將房子退了，部分房主提前交了房款，而按照合同約定，只有開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦來(lái)房產(chǎn)證以后，業(yè)主才有義務(wù)交清房款。剩下還有十幾家業(yè)主非常不聽(tīng)話，付先生就是其中的典型代表，合同簽訂以來(lái)，他只交了3萬(wàn)元定金，房款一分沒(méi)交，其他業(yè)主大部分都是交了十萬(wàn)、二十萬(wàn)不等的房款。
付先生說(shuō)開(kāi)發(fā)商的心思很明顯，“最近幾年房?jī)r(jià)高漲，自己裝修也花了30多萬(wàn)，現(xiàn)在居住的房子市價(jià)已從80萬(wàn)漲到300萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商想將房子收回重新賣第二次”。他估算了一下，如果開(kāi)發(fā)商以現(xiàn)在的市價(jià)將港僑新村小區(qū)賣出，可以凈賺七八千萬(wàn)的利潤(rùn)。
而開(kāi)發(fā)商也有自己的說(shuō)法。經(jīng)宏鵬公司有關(guān)負(fù)責(zé)人涂先生在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，三萬(wàn)塊錢定金就無(wú)償居住了六年，這個(gè)事情合理嗎？公平嗎？因?yàn)檎脑颍覀儧](méi)有辦下來(lái)房產(chǎn)證，這個(gè)事情付先生也應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到，現(xiàn)在他死咬合同非要拿到證才交房款，我們當(dāng)然不同意。
2010年4月27日，經(jīng)宏鵬公司就與付先生等三個(gè)鬧事代表之間的購(gòu)房合同糾紛申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)裁決其與三人間的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效，并請(qǐng)求業(yè)主支付六年時(shí)間的租金，租金以每月4000元計(jì)，付先生六年的租金為29.2萬(wàn)元。
9月13日，開(kāi)發(fā)商與付先生之間的仲裁有了結(jié)果。關(guān)于購(gòu)房合同的效力問(wèn)題，仲裁庭認(rèn)為，目前案爭(zhēng)標(biāo)的物正值深圳市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)作為歷史遺留違法建筑依據(jù)《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理之中，案爭(zhēng)建筑物存在被確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可能性，故購(gòu)房合同的效力仍處于效力待定狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效的請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于付先生是否應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商支付租金的問(wèn)題，仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)在未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)之前，付先生并沒(méi)有取得所有權(quán)，這種情況下，合同約定付先生“無(wú)條件居住”不能理解為“無(wú)償居住”，因?yàn)檫@不符合交易習(xí)慣，也不符合公平合理原則。仲裁庭裁決付先生以每月2000元的標(biāo)準(zhǔn)，向開(kāi)發(fā)商支付總價(jià)為14.6萬(wàn)元的房屋使用費(fèi)。
深圳政府的考驗(yàn)
“深圳約有五分之三的人購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，按照付先生的仲裁結(jié)果，開(kāi)發(fā)商都可以通過(guò)仲裁把原來(lái)的業(yè)主變成租客，其后果是難以想象的。”付先生的代理律師廣東深大地律師事務(wù)所合伙人王保林律師表示，仲裁庭將合同效力問(wèn)題留給政府部門處理，這是沒(méi)問(wèn)題的，但是其支持開(kāi)發(fā)商支付租金的要求沒(méi)有法律依據(jù)，也不合理。
雖然裁決書(shū)說(shuō)明一點(diǎn)，如果深圳市有關(guān)部門確認(rèn)付先生可以取得案爭(zhēng)房屋所有權(quán)，付先生已經(jīng)支付的使用費(fèi)應(yīng)在其應(yīng)支付的購(gòu)房款中扣除。但是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已把自己或者自己控制的人作為權(quán)利申報(bào)人申報(bào)到政府有關(guān)部門，如果一旦政府將房屋的權(quán)利確認(rèn)在開(kāi)發(fā)商名下，付先生要用原來(lái)的價(jià)位重新拿回房屋幾乎不可能。
經(jīng)宏鵬公司涂先生在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，以公司的名義去申報(bào)權(quán)利，是避免己方向業(yè)主追討房款時(shí)候陷入被動(dòng)。房產(chǎn)證下來(lái)以后他們可以將房屋繼續(xù)賣給付先生，至于價(jià)錢方面還要再協(xié)商。涂先生強(qiáng)調(diào)的是“可以賣”以及價(jià)格要重新協(xié)商。
如果這樣的結(jié)局是付先生為其明知小產(chǎn)權(quán)房而購(gòu)買的行為買單，那么開(kāi)發(fā)商是否也應(yīng)該為其明知而賣的行為買單呢？根據(jù)付先生的說(shuō)法，2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)商求著他們購(gòu)買，為了給業(yè)主心理保障，還將合同拿到龍華鎮(zhèn)國(guó)土所簽訂，開(kāi)發(fā)商只字未提合同違反國(guó)家法律的事情，現(xiàn)在市場(chǎng)景氣了，確權(quán)在望，開(kāi)發(fā)商把國(guó)家法律搬出來(lái)，說(shuō)合同無(wú)效。在開(kāi)發(fā)商眼中，國(guó)家的條例就是為其利益服務(wù)的工具，對(duì)己有利時(shí)就拿出來(lái)用，沒(méi)有利時(shí)就一邊去。
