家庭唯一住房享契稅“減半”優(yōu)惠

原文:三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

????解讀：

針對(duì)上述契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠新政，昨晚財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已迅速聯(lián)合出臺(tái)了具體細(xì)則，即從2010年10月1日起，購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

??■唯一住房“減半”征收契稅

文件明確，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

而根據(jù)此前北京現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，契稅征收稅率為3%，但90平方米以下的首套住房契稅按1%執(zhí)行，符合普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的則減半征收即按照1.5%征收。而從新政看，明天即10月1日起，只有首次購房，且該普通住房為家庭唯一住房的，才能享受契稅減半的優(yōu)惠；同樣，享受1%契稅稅率優(yōu)惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受優(yōu)惠。而那些購買普通商品住房，但家庭還擁有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契稅優(yōu)惠政策。同樣“縮水”的還有個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，新政明確，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

■官方首提“房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作”

新政有關(guān)“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”的說法，不僅是官方首次提到了“房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作”，也首次提到了“試點(diǎn)將逐步擴(kuò)大到全國”。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此判斷，作為從長遠(yuǎn)看能長期穩(wěn)定樓市的稅費(fèi)政策，眼下被提出加快試點(diǎn)工作并將試點(diǎn)逐步擴(kuò)大到全國，將再次讓“房產(chǎn)稅”成為懸在樓市上空、影響房價(jià)預(yù)期的利劍。

???房價(jià)上漲過快城市將增加用地供應(yīng)

原文:四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

??解讀：

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“增加供應(yīng)”是“國十條”出臺(tái)后，多次房地產(chǎn)調(diào)控政策中都提及的問題，從目前看，包括北京在內(nèi)的住宅新增供應(yīng)量確實(shí)開始增加，北京市住房庫存量近期也從“供不應(yīng)求”的10萬套警戒線回到了10萬套以上?！叭绻黾庸?yīng)的系列措施能夠執(zhí)行，明年樓市平穩(wěn)就多了一張王牌?！?/p>

違法房企將被暫停購地及放貸

原文:五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

???解讀：

針對(duì)“依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂‘陰陽合同’等行為”這條規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是幾大部委聯(lián)合出臺(tái)調(diào)控政策中首次提及對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒賣炒賣、“陰陽合同”的查處，相比4月份的新政，此次的規(guī)定切中市場存在的主要問題進(jìn)行了針對(duì)性的細(xì)則細(xì)化。如以北京為例，大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實(shí)際應(yīng)納稅額的50%。新政一旦全面實(shí)施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。

而對(duì)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為開發(fā)商的處罰，也由之前籠統(tǒng)的規(guī)定具體到了“要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期”，可操作性強(qiáng)。熒燦地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，IPO重啟以來，未上市的房企通過在國內(nèi)上市或借殼上市、赴港上市融資，已上市房企通過發(fā)債圈錢成了開發(fā)商資金的重要渠道來源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，則將被禁止股票交易，這對(duì)于已經(jīng)上市公司的威懾絕對(duì)是有效的。

?新政·分析

????二線城市可能出現(xiàn)價(jià)量雙跌

昨天出臺(tái)的新政，會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么樣的影響是最受關(guān)注的。對(duì)此，昨晚，包括萬科、首創(chuàng)、金地、首開、SOHO中國等開發(fā)商以及中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，還有通過新聞聯(lián)播、網(wǎng)絡(luò)看到新政出臺(tái)的購房人都在對(duì)此議論。綜合他們的觀點(diǎn)，比較一致的是，昨天出臺(tái)的新政對(duì)北京樓市的影響，可能對(duì)房價(jià)預(yù)期的打壓超過實(shí)質(zhì)性影響，市場會(huì)因此再度觀望；而對(duì)外地尤其是一些過去沒有嚴(yán)格執(zhí)行“國十條”的二線城市，將會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，價(jià)量雙跌或許很快出現(xiàn)。

“從昨天出臺(tái)的政策看，主管部門要打壓的就是房價(jià)的預(yù)期，即改變老百姓、業(yè)內(nèi)外人士對(duì)房價(jià)預(yù)期上漲的看法，從而給成交回暖的樓市降溫?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臋?quán)威人士表示。在他看來，政府的目的是要在明年兩會(huì)前保持樓市穩(wěn)定，“這次政策包括限購令、限制違規(guī)開發(fā)商購地等在內(nèi)，不少都是抄北京的。北京細(xì)則5月1日?qǐng)?zhí)行后，5、6月兩個(gè)月是消化觀望期，7月樓市開始適應(yīng)新政緩過來，8月出現(xiàn)反彈。以這樣一個(gè)周期推測全國市場，馬上是10月，10月、11月是新政消化觀望期，12月、1月、2月是傳統(tǒng)淡季，不出意外，兩會(huì)前夕，隨著春季到來，樓市進(jìn)入平穩(wěn)回升期?！?/p>

???新政·影響

????集中繳納契稅現(xiàn)象可能發(fā)生

按照昨天晚上出臺(tái)的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契稅減半征收優(yōu)惠、個(gè)人所得稅減免政策都將“棄舊用新”，這意味著，對(duì)那些購買普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天將是最后一天能享受“契稅減半”優(yōu)惠的時(shí)間，因此，根據(jù)此前北京曾多次出現(xiàn)的“買房人集中趕優(yōu)惠政策末班車”現(xiàn)象，今天各區(qū)縣契稅部門，或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)購房人集中排隊(duì)辦理契稅繳納手續(xù)現(xiàn)象。

新文件明確，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。即那些購買普通商品住房，但家庭還擁有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契稅優(yōu)惠政策。同樣“縮水”的還有個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，新政明確，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒購房人，根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)，一半部委文件地方政府都會(huì)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，即新老政策將有一個(gè)過渡期，北京是否從明天起執(zhí)行契稅新規(guī)？想趕搭“契稅優(yōu)惠末班車”的購房人出門前，最好先問問相關(guān)部門，如果有一個(gè)過渡期，就沒有必要“趕搭末班車”。