“金九”即將走完，“銀十”或成為開發(fā)商“年內(nèi)最后的出貨良機(jī)”。近日，住建部銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查八地（北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、廈門和三亞等）差別化房貸執(zhí)行情況個(gè)人房貸；26日，國土資源部和住建部又聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，細(xì)化土地市場監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士稱，9月樓市行情雖然回暖，但面對調(diào)控政策不斷加碼，“銀十”將成為開發(fā)商年內(nèi)出貨的最后良機(jī)。開發(fā)商為打開銷路，預(yù)計(jì)在10月報(bào)價(jià)上會(huì)較為溫和，小幅促銷或平價(jià)開盤的樓盤會(huì)不少。

“金九成色足”

來自中原的數(shù)據(jù)顯示，從9月1日至26日，上海一手住宅成交量103萬平方米，比8月同期的57萬平米上漲了八成，5、6、7三個(gè)月的市場積壓直接導(dǎo)致了8、9兩個(gè)月的成交釋放，其中尤以9月最為明顯。

對此，中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，從9月開始，上海商品住宅周度交易量不斷上揚(yáng)，且走勢穩(wěn)健，這撥成交的釋放主要集中在自住、改善型住房等剛性需求上，在總成交量中的占比達(dá)八九成?！芭c新政后幾月的銷售情況相比，‘金九’無疑成色十足?！?/p>

“目前投資型需求還沒有大量介入進(jìn)去?！彼螘?huì)雍說，今年的上海樓市很可能重現(xiàn)2008年時(shí)的情形，即連續(xù)3個(gè)月的冷淡，再連續(xù)3個(gè)月的升溫，經(jīng)歷了今年8、9兩月的成交回暖，10月或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)交易量釋放的最佳注腳。

改善型“唱戲”

“金九”即將過去，“銀十”上海樓市走勢如何？

易居臣信分析師楊晨青認(rèn)為，今年的“銀十”能否產(chǎn)生，很大程度上取決于政策面的平穩(wěn)，“4月中旬以來，一系列調(diào)控政策出臺(tái)，已對樓市構(gòu)成較大打擊?！倍绻诩磳⒌絹淼?0月，沒有新的重磅房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的話，從8月開始的回暖情況很難被扭轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)的“銀十”一定會(huì)到來。

宋會(huì)雍說，受“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”影響，今年的“銀十”成色肯定將無法跟去年相比，但放在今年看，預(yù)計(jì)勉強(qiáng)可以算得上。

來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月20日，10月上海市場預(yù)計(jì)開盤量為72個(gè)，比9月跌5%，比2009年10月減少25個(gè)。其中，72個(gè)新盤中54個(gè)為公寓，18個(gè)為別墅。浦東新區(qū)預(yù)計(jì)開盤量達(dá)15個(gè)，居各區(qū)之首。

戶型方面，新開的72個(gè)樓盤中，70平方米以下戶型占13%，70-90平方米戶型占26%，90-120平方米戶型占15%，120-180平方米戶型占21%，180平方米戶型占據(jù)25%。其中，預(yù)計(jì)18個(gè)別墅項(xiàng)目的戶型面積皆在180平方米以上。

搜房網(wǎng)分析師認(rèn)為，90平米以下中小戶型在10月開盤量萎縮，僅占總量的39%，已不再是住宅市場上的絕對主力，而滿足改善型、投資型需求的大戶型公寓、別墅正逐步加大開盤量。

“10月新開樓盤中，大戶型占比明顯較高，與之前數(shù)月中小戶型占比較高形成鮮明對比?！彼螘?huì)雍亦表示了相同觀點(diǎn)。他稱，一方面，2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，正式提出了“90/70”政策，即要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目70%以上，然而由于種種原因，在后來的執(zhí)行過程中，這一政策被自覺不自覺地“突破”掉了，因此出現(xiàn)大戶型樓盤扎堆供應(yīng)。同時(shí)，也不排除這種因素，即在之前的6月、7月、8月，上海新開樓盤中小戶型扎堆上市，是開發(fā)商故意試探市場，在取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績后，才又開始推大戶型。

不過，宋會(huì)雍同時(shí)指出，大戶型高總價(jià)的樓盤集中推出，會(huì)對剛性需求的釋放產(chǎn)生一些抑制作用。

“10月樓價(jià)會(huì)降”

“9月行情雖然回暖，但面對不斷加大的政策壓力，10月將成為開發(fā)商年內(nèi)最后的出貨良機(jī)?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域監(jiān)測中心分析師黃河滔指出，開發(fā)商為打開銷路，預(yù)計(jì)在10月報(bào)價(jià)上會(huì)較為溫和，小幅促銷或平價(jià)開盤的樓盤會(huì)不少。

德佑地產(chǎn)分析師蔣旭也表示，受四季度“房產(chǎn)稅”開征的輿論氛圍影響，10月開發(fā)商或上演“最后的瘋狂”，因?yàn)槿绻f4月的房產(chǎn)新政只是帶來“量跌價(jià)平”，那么房產(chǎn)稅一旦開征肯定將導(dǎo)致“量價(jià)齊跌”的結(jié)果。

來自的搜房網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示，10月份上海及周邊優(yōu)惠樓盤共計(jì)142個(gè)，比9月份的128個(gè)增加了10.9%，浦東、松江、寶山、嘉定四大區(qū)壟斷六成促銷樓盤，目前出現(xiàn)的最大折扣為7.8折。

楊晨青認(rèn)為，10月將是開發(fā)商出現(xiàn)分化的月份，前期銷售良好，存量房不多的開發(fā)企業(yè)由于資金回籠較為順利，可能在價(jià)格上進(jìn)行小幅試探性上調(diào)，而一些錯(cuò)過8、9兩月放量行情的企業(yè)，則會(huì)加入到降價(jià)跑量的隊(duì)伍中來，因?yàn)榕R近年底，開發(fā)企業(yè)尤其是上市房企在資金上會(huì)存在巨大壓力。

宋會(huì)雍指出，目前全國樓市二次調(diào)控的壓力仍然比較大，政府在輿論層面、經(jīng)濟(jì)層面、政策層面都做了充分準(zhǔn)備，眼下雖然市場上存在一部分漲價(jià)壓力，但如果10月能把價(jià)格控住，接下來的11、12兩月房價(jià)就很有可能降下來。