福州樓市新政細(xì)則“軟著陸”

2010年05月26日 16:58字號：T |T

　　國務(wù)院頒布房產(chǎn)新政滿月之際，在北京版、深圳版新政細(xì)則相繼出臺后，5月22日，福州版細(xì)則也隨之出臺。細(xì)則雖未對“家庭限購令”與“限制外地購房”等幾項(xiàng)備受關(guān)注的條令作出相關(guān)規(guī)定，但細(xì)則提出實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策以及發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，給樓市調(diào)整留下了彈性空間，符合福州實(shí)際。細(xì)則是嚴(yán)厲一刀，還是溫和舉措？能否撥開當(dāng)前樓市迷局？我們不妨解讀看看。

　　政策解讀

　　新政一：執(zhí)行差別化信貸政策

　　今后福州購房將實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策。其中，購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。商業(yè)銀行還可以根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

　　解讀：有效增加供給，房價或?qū)⒒芈?/p>

　　半島國際營銷總監(jiān)張陳弟認(rèn)為，本次市政府的通知文件延續(xù)了國務(wù)院的相關(guān)條文，在局部加以細(xì)化，注重平穩(wěn)。當(dāng)前的樓市成交量明顯下降，已經(jīng)是新政出臺后的表現(xiàn)。國務(wù)院出臺的新政應(yīng)當(dāng)是歷次調(diào)整政策中目標(biāo)最明確的，一方面抑制“不合理”的需求，另一方面增加住房的“有效”供給。如果政策能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，那么對樓市的影響將很大，住宅將逐步回歸到居住的本質(zhì)屬性，并大大地限制購買多套房作為投資品的現(xiàn)象。

　　群升國際營銷總監(jiān)郝先俊認(rèn)為，福州細(xì)則主要是控制需求及加大保障房的供應(yīng)方面的落地執(zhí)行。若細(xì)則能嚴(yán)格執(zhí)行，近期內(nèi)，尤其是這兩年房地產(chǎn)市場，住宅市場價格飛漲的情況不可能出現(xiàn)，另外，可能年底前價格會有一定的回落。

　　心家泊地產(chǎn)資深營銷策劃人小高表示，福州出臺的新政細(xì)則對各種炒房、投機(jī)性購房行為起到一定限制作用，在一定程度上又增加了住房的有效供應(yīng)，有效抑制惡意抬高房價的不法行為，將緩解福州樓市房價上揚(yáng)過快的局面。

　　新政二：行政、信貸雙管齊下

　　存在土地閑置及炒地行為的開發(fā)商，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

　　福州將利用稅收調(diào)節(jié)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益，加強(qiáng)個人轉(zhuǎn)讓住房環(huán)節(jié)稅收征管。重點(diǎn)清算和稽查定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　解讀：投資和投機(jī)購房的數(shù)量將減少

　　國廣一葉天知營銷董事總經(jīng)理陳少鳴表示，從涵蓋土地出讓，掛牌，規(guī)劃配比，到保障房住宅的大量提供，嚴(yán)格的銀行信貸條件，再到監(jiān)督機(jī)制的完善等十三條福州樓市新政可以看出，政策對房地產(chǎn)上中下游都做了嚴(yán)格的要求。若新政得以有效貫徹，對平衡、健康、持續(xù)地發(fā)展福州房地產(chǎn)市場將起到有利的推動作用。

　　好邦機(jī)構(gòu)總經(jīng)理檀玉芳認(rèn)為，福州細(xì)則出臺后，樓市可能發(fā)生幾大變化：投資和投機(jī)購房的數(shù)量趨于減少，市場觀望情緒濃厚，需求更加理性，交易量放緩。福州開發(fā)商也將表現(xiàn)出兩種心態(tài)：逆市提價心態(tài)和按兵不動心態(tài)。因此，購房者需要關(guān)注開發(fā)商的后市營銷戰(zhàn)略來決定是否要出手購房。

　　福州房地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，福州出臺的細(xì)則更具有針對性和可操作性。總體上看，福州細(xì)則在國務(wù)院“新國十條”政策精神的基礎(chǔ)上，已經(jīng)比較嚴(yán)厲，商品房的需求和成交量已受到一定的影響，地方政府不應(yīng)再加碼去打壓抑制樓市的發(fā)展。

　　后市預(yù)測

　　細(xì)則相對柔和樓市將平穩(wěn)過渡

　　福州的樓市隨著新政細(xì)則的落地，首季房價漲幅回落，交易量出現(xiàn)了大幅度的回落，今年商品房供需將從以往的供小于求過渡到供需基本平衡。檀玉芳認(rèn)為，福州目前出臺的新政細(xì)則也沒有對外地購房者貸款做出明確的限制，福州樓市真正的需求主要來自八縣本地，外地購房者的需求量并不大，政策對于福州房地產(chǎn)的后市的沖擊有限，樓市出現(xiàn)寒冬的可能性不大。

　　房產(chǎn)專家劉福泉在接受記者采訪時表示，新政細(xì)則進(jìn)一步加強(qiáng)了土地供應(yīng)管理，沒有直接用評標(biāo)的方式取代拍賣方式出售國有土地使用權(quán)，評標(biāo)在實(shí)際操作中一定會出現(xiàn)成本過高、交易時間過長等諸多問題，而且?guī)讉€人的評標(biāo)不會好于簡單的貨幣評價導(dǎo)向。面對高房價，租賃市場的構(gòu)建是十分重要的解決途徑，是消化高房價的解決之道，而目前在構(gòu)建住宅租賃市場方面，政府仍有很多工作要做。

　　細(xì)則鏈接

　　福州樓市新政細(xì)則13條

　　1.實(shí)行嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。

　　2.發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

　　3.增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。

　　4.進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。

　　5.優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　6.加大普通商品住房市場供應(yīng)。

　　7.加大各類保障性住房建設(shè)力度。

　　8.完善住房保障機(jī)制。

　　9.積極推進(jìn)危舊房(棚屋區(qū))改造。

　　10.建立由多部門參加的房地產(chǎn)市場秩序聯(lián)合監(jiān)管和執(zhí)法工作機(jī)制。