“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”，這是國(guó)土資源部在整頓閑置土地問題上給自己下達(dá)的任務(wù)。然而9月過半，囤地黑名單遲遲未見面世。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪表示：清理閑置土地，牽一發(fā)而動(dòng)全身。“不是國(guó)土部所能單獨(dú)完成的任務(wù)。”

最讓國(guó)土部門頭疼的是，60%的閑置土地都戴著“政府原因”的帽子。記者通過梳理多年來清理整頓閑置土地政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上早在1994年國(guó)土資源部就已經(jīng)對(duì)閑置土地作出了明確的規(guī)定并有相關(guān)處理辦法。

尤其是在2004年“8·31”大限之后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了井噴。相關(guān)部門試圖清理整頓閑置土地以增加土地供應(yīng)來緩解房?jī)r(jià)，均未取得預(yù)期效果。

閑置土地積重難返再次為這輪清理整頓閑置土地蒙上了一層陰影。

閑置已成頑疾

“有法不依和有令不止正是閑置土地積重難返的兩個(gè)關(guān)鍵因素?！标悋?guó)強(qiáng)認(rèn)為。

從法律層面上來，現(xiàn)行《土地管理法》以及《細(xì)則》和《城市房地產(chǎn)管理法》都明確規(guī)定：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。

國(guó)務(wù)院分別于2004年、2005年、2006年、2008年下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、“國(guó)八條”、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等文件，文件均強(qiáng)調(diào)：清理和回收限制用地。

尤其是在2008年國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)文件中，據(jù)國(guó)土資源部介紹，在起草和修改過程中，曾先后征求了中央19個(gè)部門的意見，達(dá)成共識(shí)后才上報(bào)國(guó)務(wù)院。

自2006年以來，國(guó)土資源部又出臺(tái)了一些政策，繼續(xù)打擊囤地捂盤，比如2006年，三部委聯(lián)合出臺(tái)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，2007年升級(jí)為八部委聯(lián)合進(jìn)行市場(chǎng)整治。

2007年10月，國(guó)土資源部為防范開發(fā)商“囤地”專門出臺(tái)四項(xiàng)措施：包括各地國(guó)土部門要實(shí)行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，吸引更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)；規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年；國(guó)土部門還將加大閑置土地的處置力度。

但由于造成土地閑置的原因往往比較復(fù)雜，部分涉及當(dāng)初劃撥出讓時(shí)政府與企業(yè)之間相關(guān)約定，因此導(dǎo)致各地都有大量的存量土地仍然處于閑置狀態(tài)。按照相關(guān)規(guī)定：兩年不開發(fā)，政府收回土地。然而問題并非如此簡(jiǎn)單，背后的利益盤根錯(cuò)節(jié)。

不同部門各執(zhí)一詞

引發(fā)本輪清理閑置土地風(fēng)暴的導(dǎo)火索，實(shí)際上來自于國(guó)土資源部與住建部之間的口水升級(jí)。

在住建部拋出“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”論之后，去年6月23日，國(guó)土資源部公布的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，在全國(guó)抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，多數(shù)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%～30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。

有輿論認(rèn)為，國(guó)土資源部是在用數(shù)據(jù)反駁住建部此前地價(jià)上漲因素是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲六大主因之一的說法，使得地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)再起波瀾。

隨后，國(guó)土資源部立即著手全面整頓土地市場(chǎng)，并對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行政策性調(diào)整，其中一個(gè)指向就是“批而未用”的土地。

國(guó)土資源部的準(zhǔn)備工作在今年樓市調(diào)控中派上了用場(chǎng)。國(guó)土資源部8月19日發(fā)布消息，截至2010年5月底，全國(guó)上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地達(dá)3070宗，其中2815宗為閑置用地，面積高達(dá)16.95萬畝，占比超過九成。

隨后，主張“土地供應(yīng)不足造成房?jī)r(jià)過高”的指責(zé)開始噤聲。相反，在4月17日調(diào)控“新國(guó)十條”出臺(tái)后，住建部聲稱“必要時(shí)候公布高房?jī)r(jià)城市黑名單”，但這至今沒有下文。

在國(guó)土資源部的做法贏得民間歡呼的同時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人私下和記者交流時(shí)表示：“這是把自己往火上烤的做法。”事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)界有個(gè)共識(shí)：開發(fā)商很少有意囤地，只要有錢就絕對(duì)不會(huì)去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。

作為注解的，在國(guó)土部公布2815宗閑置用地中，有六成以上屬于政府原因?qū)е?。讓?guó)土資源部頭疼的還在于企業(yè)的背景。囤地名單顯示，多家知名企業(yè)因旗下項(xiàng)目涉及土地閑置而“上榜”，其中包括中石油、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通（600050）、中國(guó)煙草、中房集團(tuán)、南方航空（600029）等央企大戶，也有和記黃埔（行情,資訊,評(píng)論）、信和集團(tuán)等港資企業(yè)。

金融部門需要盡快介入

多年來樓市調(diào)控陷入愈調(diào)愈漲的怪圈，或多或少與一些部委“只吆喝不辦事”的作風(fēng)有關(guān)系，有令不止不僅僅存在于開發(fā)商和地方政府。

對(duì)開發(fā)商來說，土地不是軟肋，資金才是命門。當(dāng)國(guó)土部門在清理整頓閑置土地這個(gè)旋渦中苦苦掙扎時(shí)，金融部門的滯后已嚴(yán)重影響到了樓市調(diào)控的力度和效果。之前已有報(bào)道，國(guó)土資源部已將囤地“黑名單”移交銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等金融部門，試圖通過部委聯(lián)動(dòng)來限制開發(fā)企業(yè)貸款和上市融資。國(guó)土資源部在清理整頓閑置土地上的艱難可想而知。但是至今，相關(guān)部門是否采取有力措施不得而知。

兩年前，央行和銀監(jiān)會(huì)在國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》后就下文規(guī)定：對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。

4月17日樓市調(diào)控“新國(guó)十條”再次明確規(guī)定：對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

金融部門是否嚴(yán)格按照上述規(guī)定執(zhí)行，也需要來一次清查和整頓，不妨學(xué)習(xí)國(guó)土資源部，像公布囤地黑名單一樣亮出貸款明細(xì)。