伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的深化，以土地為抵押品大舉借貸 的城投公司正承受越來(lái)越大的財(cái)務(wù)壓力。

站在火炬大廈10層，窗外近20個(gè)施工項(xiàng)目盡收眼底。這里是唐山市路北區(qū)，唐山市城市建設(shè)投資有限公司(下稱(chēng)唐山城投)正坐落于此。

自2007年始，唐山市的房?jī)r(jià)已超越省會(huì)石家莊，均價(jià)直逼7000元/平方米，河北省“三年大變樣”計(jì)劃的提出，更讓這個(gè)震后重建的城市日新月異。

跨入2010年，伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)云突變，唐山這臺(tái)上足馬力的建設(shè)機(jī)器，卻可能面臨“燃料不足”的窘境。

特別是在銀監(jiān)會(huì)3月初提出“三個(gè)辦法一個(gè)指引”后，原本相對(duì)寬松的信貸政策驟緊，眾多以財(cái)政承諾為第一擔(dān)保的城投公司，已經(jīng)明確感受到銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變。5月13日，唐山城投副總經(jīng)理史效東對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“政策和去年比有很大的變化，對(duì)我們公司的影響可想而知?！?/p>

處境微妙的城投公司并非僅限于唐山，僵持的樓市令土地市場(chǎng)的熱度瞬間消散，眾多以土地為抵押品大舉借貸的城投公司隱憂(yōu)盡顯。 兩大壓力 在史效東眼中，從4月份開(kāi)始，各家銀行的放貸態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

“去年銀行對(duì)城投的營(yíng)銷(xiāo)力度特別大，只要符合條件，審批程序快速到位。今年，可以談，但沒(méi)有一家銀行往前推動(dòng)?！笔沸|說(shuō)。

唐山城投融資主要依賴(lài)“中農(nóng)工建”四大國(guó)有銀行。自2009年始，因唐山市大項(xiàng)目眾多，國(guó)開(kāi)行也加大了對(duì)唐山城投的支持力度。5家銀行在當(dāng)?shù)乇环Q(chēng)作“五大支柱銀行”。

史效東透露，目前貸款最多的是建行，然后是中行、國(guó)開(kāi)行、工行和農(nóng)行。貸款利率均為基準(zhǔn)利率5.94%。他近期往返銀行和公司間的次數(shù)明顯增多，“銀監(jiān)會(huì)給銀行的壓力，我們通過(guò)和銀行接觸，感受已經(jīng)非常深?！?/p>

壓力來(lái)自?xún)煞矫?，一是針?duì)以前的貸款，如何向銀行交待，怎樣向銀行落實(shí)以前的擔(dān)保和抵押?！叭绻宦鋵?shí)，人家會(huì)不會(huì)繼續(xù)給你新貸款？這就是問(wèn)題?！笔沸|說(shuō)。

在與銀行的接觸中，史效東認(rèn)為“銀行態(tài)度雖說(shuō)比較積極，但事卻沒(méi)有往下做”?！爸荒艿茹y監(jiān)會(huì)真正把這一輪檢查完成以后，看究竟怎么定調(diào)。如果沒(méi)有這個(gè)，今年很難從銀行融資?！?/p>

另一壓力則是，今年的貸款怎么辦？2010年，唐山市政府給城投公司的貸款指標(biāo)是30億元。這對(duì)正欲轉(zhuǎn)型的唐山城投是個(gè)巨大的考驗(yàn)。

唐山城投前身為唐山市財(cái)政局下屬事業(yè)單位，2008年底完成改制后，變身為市屬?lài)?guó)企，但其業(yè)務(wù)模式仍沿襲政府部門(mén)。主要表現(xiàn)為貸款的“借用管還”多個(gè)主體。

“融資的是城投，干活的是其他部門(mén)，分配和償還都?xì)w財(cái)政局?！笔沸|說(shuō)?！翱蛇@樣的體制，今年從銀行已經(jīng)無(wú)法貸到款了?！?/p>

按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，融資主體必須是項(xiàng)目主體。史效東認(rèn)為“這非常嚴(yán)格”。

此外，資金的監(jiān)管也與以往不同。之前的模式是，所有的融資都放到城投公司，再由城投公司把錢(qián)劃到財(cái)政?！岸F(xiàn)在執(zhí)行自行支付和委托代理制度，用多少都直接給建設(shè)單位，直接給采購(gòu)的經(jīng)銷(xiāo)商，不允許再做資金的流轉(zhuǎn)?！?亟待轉(zhuǎn)型 唐山城投2009年融資59.7億，目前負(fù)債率為65%，但依托地方財(cái)政，尚無(wú)太多還款壓力。

“按照還本付息的時(shí)間，頭10天，我們就給財(cái)政打報(bào)告，財(cái)政支付中心審批后，就直接把錢(qián)劃到我們公司的還貸賬戶(hù)上?！笔沸|說(shuō)。

而信貸政策的變化則讓這段“蜜月”成為過(guò)去式。

史效東透露，唐山城投正面臨新一輪轉(zhuǎn)型。最大的變化則是，從依托市財(cái)政變?yōu)椤罢嬲膶?shí)體公司”。

他所言的實(shí)體公司，除擔(dān)負(fù)政府融資任務(wù)外，還要有自己的地產(chǎn)項(xiàng)目。從2009年開(kāi)始，唐山市政府逐漸將一些項(xiàng)目注入唐山城投。比如兩塊危舊平房改造項(xiàng)目，占地面積共600畝?，F(xiàn)在正在做前期開(kāi)發(fā)和拆遷補(bǔ)償。

史效東表示，該項(xiàng)目前期投入不高，一共5億元左右。但盈利情況卻也不樂(lè)觀(guān)，因?yàn)槭恰伴_(kāi)發(fā)商不愿意做的，安排我們城投來(lái)做?！?/p>

另外，唐山城投2010年也有了自己的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——占地125畝左右的南湖休閑廣場(chǎng)。南湖為唐山市重點(diǎn)打造的4大新城之一。

但以上項(xiàng)目均為唐山城投的自有項(xiàng)目，不在財(cái)政承諾之內(nèi)。這也意味著，唐山城投要自籌資金來(lái)進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)。

自2008年底成立以來(lái)，唐山城投并無(wú)任何土地儲(chǔ)備。此前所有的融資均來(lái)自財(cái)政擔(dān)保。2010年，在銀行眼中，財(cái)政擔(dān)保已經(jīng)喪失效力。唐山城投第一個(gè)想到的仍是土地。

“必須得申請(qǐng)土地注入了，我們已經(jīng)向政府提出這一問(wèn)題，具體能給我們多少，現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)成熟的決定?！笔沸|說(shuō)。唐山目前的土地價(jià)格在200萬(wàn)元/畝到300萬(wàn)元/畝之間，屬于全國(guó)的平均水平。

另一個(gè)方向則是發(fā)企業(yè)債。據(jù)唐山城投融資部部長(zhǎng)薛江舟表示，“我們?nèi)ツ昃陀邪l(fā)企業(yè)債的想法，但因?yàn)橛行┲笜?biāo)，包括一些內(nèi)部的原因，一直都沒(méi)整合好?！?/p>

史效東表示，“涉及發(fā)債額度和凈資產(chǎn)數(shù)、三年的利潤(rùn)數(shù)值，這些都有硬指標(biāo)的要求。但主要是資源整合沒(méi)到位?！?/p>

擁有土地儲(chǔ)備和自有項(xiàng)目，這意味著唐山城投將逐漸擺脫政府部門(mén)的影子。而史效東認(rèn)為實(shí)體公司正是城投公司的發(fā)展方向。

“好多地方已經(jīng)做了，對(duì)貸款的借用管還一體化是最基本的要求，另一個(gè)就是把資產(chǎn)真正做實(shí)。用真正的城投來(lái)做政府的公益項(xiàng)目，就是政府的債務(wù)由城投真正承擔(dān)起來(lái)，這需要政府給我們更多資源?！笔沸|說(shuō)。 顛覆的邏輯 唐山市2009年有420億財(cái)政收入，“而真正需財(cái)政還款的顯性貸款還不到110個(gè)億，就全國(guó)而言絕對(duì)是情況比較好的?！笔沸|說(shuō)。

相對(duì)于唐山，另一小城湖南婁底，則在負(fù)債和收入方面存在嚴(yán)重的傾斜。

2009年12月下旬，婁底市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)婁底城投集團(tuán))鳴鑼開(kāi)張。這是婁底市打造的市本級(jí)惟一地方融資平臺(tái)。婁底城投集團(tuán)是在婁底市政府主導(dǎo)下，對(duì)婁底市區(qū)原有8家投融資平臺(tái)公司、婁底賓館等9家的重組。

“我們集團(tuán)的負(fù)債率大概在35%，并不太高?！?月20日，婁底城投集團(tuán)副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師羅斌，在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪(fǎng)時(shí)，并不諱言城投集團(tuán)的賬本細(xì)項(xiàng)，對(duì)各種數(shù)據(jù)非常熟稔。

截至2010年2月28日，該集團(tuán)總負(fù)債為26億元左右，其中包括13.32億元的銀行貸款及所欠工程款等。

較重的歷史負(fù)債，影響了2009年婁底地方融資平臺(tái)進(jìn)一步的融資，也導(dǎo)致城投集團(tuán)與銀行貸款時(shí)的議價(jià)能力明顯不足?！拔覀儧](méi)有抓住去年信貸寬松的環(huán)境?！睂?duì)此，羅斌不無(wú)感慨地說(shuō)道。

婁底城投集團(tuán)的信貸抵押物主要是存量土地，總規(guī)模在1200畝左右。而在其新組建的過(guò)程中，婁底賓館進(jìn)入集團(tuán)架構(gòu)，“也是考慮到它將來(lái)可以用于抵押，是優(yōu)良抵押物?！绷_斌說(shuō)，土地財(cái)政為其償債第一來(lái)源。

公司新張未及5個(gè)月，已承受債務(wù)到期壓力。羅斌說(shuō)，2010年就將需償還銀行本息1億元。還有一筆2億元的建行貸款，需做續(xù)貸處理，并產(chǎn)生轉(zhuǎn)換成本若干。

不過(guò)在婁底城投集團(tuán)的賬本上，三至五年后才是其償債高峰期，“每年本息還債額將達(dá)2億元~3億元”。

羅斌告訴記者，目前城投集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目都是公益性項(xiàng)目，無(wú)法產(chǎn)生現(xiàn)金流，也就沒(méi)什么造血功能。償債首先將選擇變賣(mài)本級(jí)財(cái)政注入的固定資產(chǎn)，其次將是財(cái)政對(duì)集團(tuán)旗下公益性項(xiàng)目等的財(cái)政補(bǔ)貼?！霸诂F(xiàn)在的情況下，我們可能還依靠財(cái)政支持，重組銀行欠賬，比如以新還舊?！?/p>

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者見(jiàn)到的婁底銀監(jiān)分局的一份文件顯示：“政府融資平臺(tái)公司都是以項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流、政府劃撥的土地出讓收益，作為貸款的第一還款來(lái)源”；“都由地方財(cái)政出具承諾償還貸款本息保證，作為第二還款來(lái)源，并通過(guò)人大納入政府預(yù)算?！?/p>

兩個(gè)表述中還款來(lái)源差異較大，其風(fēng)險(xiǎn)的考量不言自明。

而地方財(cái)政的“捉襟見(jiàn)肘”之說(shuō)，在婁底政界廣泛流傳?！耙话阈载?cái)政收入，光是發(fā)完10萬(wàn)份(公務(wù)員、老師等)財(cái)政工資，都還差1億元?！币粖涞棕?cái)政局官員說(shuō)。

與財(cái)政預(yù)算收入一樣無(wú)法提速的，是婁底市區(qū)的土地價(jià)格。這直接關(guān)系到了城投集團(tuán)的融資能力。

婁底城投集團(tuán)現(xiàn)有1200畝土地儲(chǔ)備。若按當(dāng)?shù)啬壳?0萬(wàn)元~80萬(wàn)元/畝的土地出讓均價(jià)計(jì)算，上述土地的總價(jià)值在8.4億元~9.6億元。但當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)高達(dá)20萬(wàn)元/畝，城投集團(tuán)土地可供變現(xiàn)的資金總量即改為6億元~7.2億元。

湖南省政府一位經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家在考察婁底后曾判斷，城投集團(tuán)旗下地塊的升值幅度，在可預(yù)期時(shí)間內(nèi)可達(dá)到35%。婁底發(fā)改委重大項(xiàng)目前期工作推進(jìn)辦公室劉姓主任，對(duì)土地開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)景也持相同觀(guān)點(diǎn)：“通過(guò)完善公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地價(jià)格肯定走高?！?/p>

這正是當(dāng)前地方政府舉債推進(jìn)基建工程的基本邏輯——以基建抬升地價(jià)，再以賣(mài)地償還負(fù)債。對(duì)于市區(qū)均價(jià)在2500元/平方的婁底，地價(jià)翻倍才能覆蓋基建項(xiàng)目的銀行舉債。 “如果土地市場(chǎng)慘淡，或者土地價(jià)格大幅貶值，對(duì)于絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，政府投資性基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施項(xiàng)目將難以為繼?！狈康禺a(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)。

此種預(yù)測(cè)在唐山城投得到印證，史效東說(shuō)，一旦未來(lái)土地收益大幅下降，唐山“只能縮減工程，也只有這一個(gè)辦法”。

章林曉分析，一旦城投公司失去土地收益，支付銀行利息都成問(wèn)題；將進(jìn)入“不死不活”狀態(tài)?！暗胤秸粫?huì)允許城投公司破產(chǎn)，唯一的解決之道是，從現(xiàn)在開(kāi)始不會(huì)超過(guò)半年，房貸政策必定放寬，或者變相放寬?！闭铝謺哉f(shuō)。