南昌一市民將贈(zèng)與合同公證后仍無(wú)法登記過(guò)戶 律師稱《房屋登記辦法》遭遇執(zhí)行尷尬

李玉(化名)已記不清，自己是第幾次來(lái)到南昌市房管局。

15年前，孤寡老人郭梅(化名)把房子贈(zèng)送給他時(shí)，兩人在簽訂贈(zèng)與合同并公證后一個(gè)月，郭老太就離開(kāi)了人世。

當(dāng)李玉要求辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房管局工作人員告訴他，現(xiàn)在辦贈(zèng)與登記，當(dāng)事雙方都要到場(chǎng)簽字，這讓李玉徹底崩潰了?！白屗廊藖?lái)簽字的話，你們也說(shuō)得出來(lái)？”但工作人員指著《房屋登記辦法》告訴他，是按程序辦事。

贈(zèng)與合同經(jīng)過(guò)公證，真實(shí)有效，卻不能幫助受贈(zèng)人獲得應(yīng)得的產(chǎn)權(quán)證，在法律人士看來(lái)，《房屋登記辦法》遭遇了執(zhí)行尷尬。

先簽合同后公證 受贈(zèng)房產(chǎn)難過(guò)戶

2010年4月23日，南昌市房產(chǎn)管理局為南昌市小金臺(tái)路的一套住宅發(fā)放了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人是郭梅。周?chē)睦辖址欢贾?，早?5年前，郭梅就去世了。

領(lǐng)到這份房產(chǎn)證的，是和郭梅沒(méi)有血緣關(guān)系的李玉。郭梅過(guò)世后，李玉一家就一直住在這套房子里。“郭老太在世時(shí)，就把這套房子贈(zèng)送給我了?，F(xiàn)在發(fā)下來(lái)的房產(chǎn)證，所有人應(yīng)該印上我的名字?！笨粗掷锏姆慨a(chǎn)證，李玉并不開(kāi)心。

郭梅將房屋贈(zèng)給李玉一事，要追溯到十多年前。那時(shí)，下崗后的李玉夫婦在一家公司打工，由此認(rèn)識(shí)了在公司門(mén)前擺攤賣(mài)茶葉蛋的郭梅。得知老人膝下無(wú)子，一個(gè)人過(guò)得很清苦，“生個(gè)爐子都找不到柴火”，李玉夫婦便時(shí)常在生活上照顧她?！捌綍r(shí)我愛(ài)人會(huì)幫她干干家務(wù)活。有時(shí)做了好吃的，也會(huì)給她留一些?！?/p>

1994年，自感時(shí)日無(wú)多的郭梅找到李玉，希望他能幫自己把店鋪出售，所得分給鄉(xiāng)下遠(yuǎn)親。事情辦妥后，老人告訴李玉，她還有一套面積不到30平方米的拆遷安置房(當(dāng)時(shí)未辦房產(chǎn)證)，愿意贈(zèng)給李玉夫婦，以感謝他們平時(shí)的照顧。

同年12月，郭梅因病入院。為了完成贈(zèng)房手續(xù)，雙方簽訂了贈(zèng)與合同。在這份由鉛筆書(shū)寫(xiě)，字跡已有點(diǎn)模糊的合同上，依稀可見(jiàn)“因受贈(zèng)人李玉長(zhǎng)年累月照顧我老年生活”、“愿將我這套住房贈(zèng)送給李玉一人所有”等文字。

簽字畫(huà)押后，南昌市東湖區(qū)公證處為這份贈(zèng)與合同辦理了公證手續(xù)。

一個(gè)月后，郭梅病逝。根據(jù)贈(zèng)與合同的約定，李玉應(yīng)該成為這套房屋的所有人。但他沒(méi)有想到，要名正言順地獲得這套房屋的產(chǎn)權(quán)，竟然經(jīng)歷了十幾年的漫長(zhǎng)等待。

過(guò)戶辦了15年 最后要逝者簽字

李玉第一次去房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，是在簽完贈(zèng)房合同后不久。當(dāng)時(shí)，他領(lǐng)到了一份《南昌市私房贈(zèng)與申請(qǐng)表》，填上了自己和贈(zèng)與人郭梅的個(gè)人信息，還加蓋了居委會(huì)的公章?！拔胰ド暾?qǐng)產(chǎn)權(quán)證，房管局說(shuō)房產(chǎn)證要統(tǒng)一發(fā)放，周?chē)舳紱](méi)有拿到，要我過(guò)些時(shí)間再來(lái)辦?！?/p>

1998年，李玉了解到，辦理房產(chǎn)過(guò)戶須先遞交過(guò)戶申請(qǐng)。在申請(qǐng)兩年后，他被告知要先對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量，在得出房屋面積后，才能辦理房產(chǎn)過(guò)戶。但在支付了20元手續(xù)費(fèi)后，房產(chǎn)過(guò)戶的事情又沒(méi)了下文。

李玉表示，每隔一兩年，他便會(huì)去趟房管局，詢問(wèn)房產(chǎn)證是否已辦好，但一直沒(méi)有得到明確回復(fù)?！叭硕甲∵M(jìn)去了，房子早晚都是我的?！北е@樣的心態(tài)，他對(duì)遲遲沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)一事并不著急。

回想起這些經(jīng)歷，李玉直言，那時(shí)自己“太樂(lè)觀了”。

接下來(lái)的幾年里，鄰居們陸陸續(xù)續(xù)都領(lǐng)到了自家的房產(chǎn)證。到2008年，身邊就只剩下李玉受贈(zèng)的這套住房還沒(méi)有辦下產(chǎn)權(quán)證。這下李玉再也坐不住了。他再一次來(lái)到房管局，工作人員出示了一份2008年開(kāi)始實(shí)施的《房屋登記辦法》，稱如果要申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

“這不是等于要讓死人來(lái)簽字嗎？我哪有這么大的本事！”雖然李玉出示了那份經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，但房管局工作人員仍然堅(jiān)持，辦理過(guò)戶手續(xù)必須要贈(zèng)與人郭梅當(dāng)場(chǎng)簽字。

公證后未及時(shí)過(guò)戶 贈(zèng)與行為無(wú)效？

盡管始終沒(méi)拿到房產(chǎn)證，但在周?chē)搜壑?，李玉早已是這套房子的“主人”?！拔覀兌悸?tīng)說(shuō)郭老太在臨終前把房子送給了老李。”鄰居胡女士說(shuō)，“這么多年來(lái)，沒(méi)看到一個(gè)人上門(mén)和老李爭(zhēng)房子。如果沒(méi)把房子送給他，他們一家人能在這里安心住這么多年？”

不給李玉辦證，南昌市房管局也有自己的理由。2009年12月，南昌市房管局出示了一份《法律意見(jiàn)書(shū)》，稱贈(zèng)與人郭梅所贈(zèng)房系拆遷安置房，尚有安置面積差價(jià)款1965.78元未予交納。根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定，贈(zèng)與房屋須贈(zèng)與雙方辦理過(guò)戶手續(xù)。此外，按照《贈(zèng)與公證細(xì)則》規(guī)定，經(jīng)公證后，應(yīng)及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，否則贈(zèng)與行為無(wú)效。

“這份意見(jiàn)書(shū)就一個(gè)意思，說(shuō)我這份贈(zèng)與合同是無(wú)效的?！崩钣衽幻靼祝C處的公證具有法律效力，房管局為什么可以單方面否定這份公證材料的效力？“現(xiàn)在我已經(jīng)70多歲了，再不把這事辦妥了，我兒子怎么繼承房產(chǎn)？”

2010年1月13日，李玉一紙?jiān)V狀將南昌市房管局告上法庭，要求法院判決房管局為他辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

不久，李玉又向法院申請(qǐng)撤訴?！胺抗芫值娜俗屛?guī)凸费a(bǔ)交差價(jià)款，先辦下郭梅的產(chǎn)權(quán)證來(lái)，然后再過(guò)戶給我。我就撤訴了。”

之后，李玉以郭梅的名義付清了差價(jià)款，并支付了房屋登記費(fèi)。4月23日，南昌市房管局在郭梅過(guò)世15年之后，終于為這套遺留下的房子發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證。李玉要求房管局將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給自己，但遭到了拒絕。理由和先前一樣，要“雙方簽字”。

房管局稱按程序辦事 須雙方到場(chǎng)

5月10日，記者陪同李玉來(lái)到南昌市房管局?！百?zèng)房子簽了贈(zèng)與合同，這本身并沒(méi)有問(wèn)題。但是現(xiàn)在要辦理登記，根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，贈(zèng)與雙方要到場(chǎng)。現(xiàn)在贈(zèng)與人不能到場(chǎng)，我怎么給你辦理呢？”南昌市房管局交易科科長(zhǎng)徐學(xué)平表示，房管局讓贈(zèng)與雙方到場(chǎng)，是按程序辦事。

徐學(xué)平認(rèn)為，李玉的這套房子要過(guò)戶，就屬于交易行為。既然屬于交易，那么就必須雙方到場(chǎng)。贈(zèng)與人和受贈(zèng)人任何一方缺席，都會(huì)導(dǎo)致交易的失敗。“所以，以目前現(xiàn)行的規(guī)定，李玉是辦理不了過(guò)戶手續(xù)的。”

“首先需要確定產(chǎn)權(quán)，然后才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記?！睂?duì)于為什么要給已故多年的郭梅“發(fā)放”房產(chǎn)證，南昌市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處副處長(zhǎng)李躍新解釋說(shuō)。

李躍新強(qiáng)調(diào)，建設(shè)部于2008年頒發(fā)并實(shí)施《房屋登記辦法》后，所有來(lái)辦理房產(chǎn)贈(zèng)與登記手續(xù)的人，都必須按照現(xiàn)在的規(guī)定執(zhí)行。

至于李玉從1994年申辦房產(chǎn)證，直至2008年還遲遲無(wú)法辦妥的原因，目前已無(wú)從知曉。而李玉與郭梅簽訂并經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同究竟是否有效，房管局工作人員也沒(méi)有正面予以回答。

“當(dāng)申請(qǐng)人的實(shí)際情況與相關(guān)規(guī)定存在沖突時(shí)，我們需要在法律上尋求可特殊處理的依據(jù)。這需要我們雙方再做協(xié)商探討。”李躍新表示，目前最可行的方法，就是以“特批”的形式，解決李玉的過(guò)戶難問(wèn)題。

贈(zèng)與有效登記難 凸顯法規(guī)執(zhí)行尷尬

“這種讓死人起來(lái)簽字的做法，我還是第一次聽(tīng)說(shuō)。”針對(duì)李玉的遭遇，江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍表示，不能因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)間較長(zhǎng)，而否定贈(zèng)與合同的有效性。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

肖文軍認(rèn)為，郭梅與李玉的贈(zèng)與合同經(jīng)過(guò)公證，是雙方真實(shí)意愿的體現(xiàn)，所以贈(zèng)與合同有效。雖然李玉遲遲無(wú)法辦理房產(chǎn)證，但這并不能影響到這份贈(zèng)與合同的法律效力，房管部門(mén)就應(yīng)當(dāng)依法為李玉辦理過(guò)戶手續(xù)。

江西華特律師事務(wù)所律師劉行表示，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的規(guī)定，未辦理過(guò)戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書(shū)面合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。既然李玉早已根據(jù)合同占有、使用了郭梅的房屋，房管部門(mén)就應(yīng)該認(rèn)定贈(zèng)與有效，為李玉辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

劉行認(rèn)為，李玉遲遲拿不到自己的房產(chǎn)證，主要還是受限于《房屋登記辦法》中有關(guān)雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)的規(guī)定。但是，這一規(guī)定并沒(méi)有考慮到在贈(zèng)與過(guò)程中，贈(zèng)與人突然死亡，贈(zèng)與協(xié)議如何繼續(xù)執(zhí)行的問(wèn)題，導(dǎo)致出現(xiàn)明知贈(zèng)與行為有效，但受贈(zèng)人卻無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的尷尬情況。他建議對(duì)該辦法做相應(yīng)調(diào)整，以便靈活操作。

對(duì)于房管局給已故15年的郭梅辦理房產(chǎn)證的做法，肖文軍稱：“《房屋登記辦法》只是部門(mén)規(guī)章，任何部門(mén)規(guī)章都不能和《物權(quán)法》相抵觸，否則無(wú)效?！彼ㄗh李玉和房管局協(xié)商過(guò)戶方式，如果房管局拒不執(zhí)行，李玉可以提起行政訴訟，要求對(duì)方履行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)。

□文/圖 記者陶琪 實(shí)習(xí)生成錦霖 李志強(qiáng)