合同簽了，房款付了，臨到辦過戶手續(xù)，卻從半道殺出個“程咬金”——賣房人的配偶突然露面，稱這房子是夫妻共同財產(chǎn)，沒經(jīng)過她同意就出售，交易無效！記者從南京多家法院了解到，二手房交易頻遇“夫妻共有”糾紛，導(dǎo)致這類糾紛的原因多半是夫妻要離婚了，一方悄悄處理房產(chǎn)。也有一些業(yè)主在賣房后見價格上漲想要反悔，但又想不出借口，于是使出“夫妻共有”的“殺手锏”。

記者了解到，在實際交易中，如果房產(chǎn)證上只有一個名字，不少買房人是意識不到去關(guān)注該房產(chǎn)的“夫妻共有”問題的，房產(chǎn)中介也不會過問業(yè)主掛出來的房產(chǎn)是否屬夫妻共有。法官建議買房人，為避免交易風(fēng)險，看中房子后最好先確認(rèn)房子的權(quán)屬狀態(tài)，并針對“夫妻共有”采取風(fēng)險防范措施。

案例

找假老婆幫忙賣房

過戶時真老婆現(xiàn)身攪局

今年2月份購買高淳縣鑫盛家居廣場某商鋪的崔先生現(xiàn)在正陷入一場糾紛。他怎么都沒想到，商鋪業(yè)主吳先生竟會找個假老婆協(xié)助賣房，等他簽了合同付了房款去辦過戶時，吳先生的真老婆忽然現(xiàn)身攪局，以不知道賣房為由要求撤銷合同。崔先生猶如當(dāng)頭吃了一記悶棍！

崔先生想在高淳做家居生意，今年2月份，他得知鑫盛家居廣場一位姓吳的業(yè)主想轉(zhuǎn)讓商鋪，便聯(lián)系購買。經(jīng)過協(xié)商，業(yè)主吳先生同意以36萬余元的價格將商鋪轉(zhuǎn)讓給他，雙方于2月底簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，崔先生付了1萬元定金。吳先生是已婚人士，商鋪產(chǎn)權(quán)雖登記在他一人名下，卻是夫妻共同財產(chǎn)。為方便過戶，3月30日，吳先生攜“妻子”到高淳縣公證處辦理了委托某房產(chǎn)中介代辦過戶手續(xù)的公證書。崔先生也在公證現(xiàn)場，他絲毫沒有懷疑吳先生“妻子”的身份——人家自稱是夫妻，又有結(jié)婚證、身份證為證，憑什么懷疑呢？再說，公證處也沒發(fā)現(xiàn)有什么不妥。

公證過后，崔先生支付了剩余房款，并向房管所申請辦理過戶手續(xù),沒想到卻卡了殼。房管所稱，交易房屋是吳先生、吳太太的夫妻共有財產(chǎn)，現(xiàn)吳太太表示，她對賣房一事不知情，所以不能辦理過戶。崔先生這才知道，那天在公證處見到的“吳太太”是假的。

“他把我蒙在鼓里，我根本不知道賣房的事，老實說我也不同意賣，你們還是解除合同吧！”見面后，吳太太如此建議崔先生。崔先生堅持要房子，幾次交涉無果，他一紙訴狀告到法院，要求吳先生夫婦配合其辦理過戶手續(xù)。

高淳縣法院受理此案后組織了開庭。吳先生當(dāng)庭承認(rèn)，他沒有把賣房的事告訴妻子，他說，那房子雖然在他名下，實際上卻是他公司的財產(chǎn)，那天陪他去公證處的女人是公司員工，他認(rèn)為自己有權(quán)處理房產(chǎn)。吳太太表示，根本沒這回事，商鋪明明就是夫妻共同財產(chǎn)，沒有她的同意，丈夫無權(quán)出售。她甚至提出，36萬余元的轉(zhuǎn)讓價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，丈夫與崔先生顯然是“惡意串通”，意圖損害她的利益。

法院審理后認(rèn)為，吳先生未征得妻子同意，擅自將兩人共有的房屋出賣，該行為構(gòu)成無權(quán)處分。但是從交易過程來看，可以認(rèn)定崔先生是善意取得該房。一來，崔先生事先并不認(rèn)識吳先生夫婦，而是經(jīng)人介紹才認(rèn)識吳先生并與他簽訂買賣商鋪的協(xié)議書；二來，崔先生親眼目睹吳先生攜“妻子”到公證處辦理公證，然后才付清房款，應(yīng)該說已經(jīng)盡到合理謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。再說，公證處都沒發(fā)現(xiàn)“妻子”身份有假，又怎能苛求崔先生“火眼金睛”？根據(jù)法律規(guī)定，買受人善意取得房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效，基于此，法院支持了崔先生的訴訟請求，判決吳先生夫婦協(xié)助崔先生辦理過戶手續(xù)。

分析

鬧離婚悄悄賣房、漲價悔賣

是這類糾紛的兩大誘因

崔先生的經(jīng)歷并不是個別事件，南京各基層法院受理的二手房交易糾紛顯示，栽在“夫妻共有”上的買房人不在少數(shù)。其實崔先生還算幸運(yùn)的，畢竟他拿到了房子，也有買房人買了有爭議的夫妻共有房，最終交易被判無效。記者了解到，在實際交易中，如果房產(chǎn)證上只有一個名字，不少買房人甚至中介是意識不到去關(guān)注“夫妻共有”問題的。在云南路一家房產(chǎn)中介，一位工作人員是這樣解釋的：“房產(chǎn)證上寫了誰的名字，誰就有權(quán)利處置，再說買賣房這種大事，人家兩口子一定會商量好的，我們非要問人家配偶的意見，有點(diǎn)多此一舉?！钡@位工作人員也表示，如果買房人很小心，并提出這樣的要求，他們還是會辦的。

吳先生為何要瞞著妻子悄悄賣房？承辦法官、高淳縣法院民一庭副庭長徐錚表示，審理中當(dāng)事人沒有透露具體原因，但根據(jù)她以往的辦案經(jīng)驗，個中緣由有可能跟感情生變有關(guān)。目前法院受理的二手房交易糾紛中，由“夫妻共有”引起的糾紛不在少數(shù)，賣方配偶提出的理由一般都是稱交易未經(jīng)其同意，是丈夫（或妻子）私下串通買方進(jìn)行交易。法官說，現(xiàn)實中確實有這樣的情況，夫妻要離婚了，丈夫或妻子為達(dá)到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的目的，就偷偷瞞著對方把產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的房子給賣了，致使產(chǎn)生糾紛。

另一個重要誘因是房價上漲，一些業(yè)主在賣房后見價格上漲想要反悔，但又想不出借口，于是使出“夫妻共有”的“殺手锏”。本報“律師在你身邊”熱線經(jīng)常接到這方面咨詢電話，有的是買方打來的，稱賣方想毀約，還拿“夫妻共有”做借口，也有賣方打來電話，很直接地問自己想毀約，能否以“夫妻共有”為理由達(dá)到目的。值班律師一般會告訴買方，只要是善意取得，就不怕賣方后悔，對于賣方的咨詢，律師一般表示不支持。

除此之外還有一些誘因，比如夫妻一方個人欠債較多，因無法償還到期債務(wù)，只能瞞著配偶將房屋變賣后還款或直接抵償給債權(quán)人。通訊員 楊啟福本報記者 陳珊珊