華僑城

房地產(chǎn)市場詭異難辨，開發(fā)商融資屢屢受困，華僑城A(000069.SZ)的大佬們或許正在為下半年的融資方案絞盡腦汁?，F(xiàn)金流捉襟見肘，但擴(kuò)張步伐卻逆勢疾行，華僑城被認(rèn)為是已披露業(yè)績房企中唯一一家短期負(fù)債高于現(xiàn)金結(jié)余的公司。

但華僑城認(rèn)為，這個判斷失之偏頗，因為公司大部分銷售項目將在下半年推出，屆時年初既定計劃完全可以實(shí)現(xiàn)。但華僑城董秘倪征也坦承，公司下半年將積極融資以補(bǔ)充運(yùn)營資金和緩解財務(wù)壓力。

財務(wù)狀況顯著惡化

一直在旅游和地產(chǎn)兩大板塊同時作戰(zhàn)的華僑城，似乎并沒能在房地產(chǎn)調(diào)控中產(chǎn)生更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。相反，華僑城獨(dú)特的“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)模式，因資金占用大和周轉(zhuǎn)率低而導(dǎo)致上半年資金鏈呈現(xiàn)趨緊局面。

根據(jù)半年報，華僑城上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入63.73億元，同比增長84.63%，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到22.47億元，增幅達(dá)到102.09%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤18.21億元，同比增加103.59%；實(shí)現(xiàn)凈利潤13.5億元，同比增加84.83%。

華僑城無論是主營業(yè)務(wù)收入，還是營業(yè)利潤、凈利潤等諸多指標(biāo)都比去年同期有了大幅增長，但這種大幅增長很大程度上受益于去年完成的集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整體上市。

值得關(guān)注的是，華僑城上半年經(jīng)營活動流入現(xiàn)金62.7億元，流出現(xiàn)金121.3億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-58.6億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額比上年同期下降312.95%，而去年同期是現(xiàn)金凈流入27.51億元。

“舉新債還舊債”成為華僑城上半年的一項重要財務(wù)舉措。此前的8月3日，華僑城發(fā)行了20億元3年期中期票據(jù)，用于補(bǔ)充營運(yùn)資金和置換銀行貸款。根據(jù)此次中期票據(jù)募集說明書，華僑城待償還債務(wù)融資工具余額共計50億元，分別是2011年3月29日到期的20億元短期融資券，及2012年9月1日到期的30億元中期票據(jù)。

截至2010年6月末，華僑城短期借款為78.72億元，長期借款為74.34億元，合計153.06億元，較2009年同期增幅達(dá)135.08%。

半年報顯示，截至6月30日，華僑城負(fù)債合計271.4億元，資產(chǎn)總計399.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率由年初的62.7%上升至67.9%，凈負(fù)債率飆升至84.9%。華僑城現(xiàn)金結(jié)余44.8億元，而短期負(fù)債卻高達(dá)78.7億元。此外，華僑城另有貸款擔(dān)保人民幣10.9億元、港幣4.95億元。

高盛高華證券8月19日發(fā)布的分析報告認(rèn)為，華僑城財務(wù)狀況顯著惡化，2010年預(yù)期凈負(fù)債率為110%。該報告稱“華僑城是目前為止我們研究范圍內(nèi)唯一一家2010年上半年現(xiàn)金遠(yuǎn)低于短期貸款的企業(yè)，這表明公司難以進(jìn)行擴(kuò)張，盡管國企背景使其流動性風(fēng)險較低。”

下半年融資解困

華僑城證券事務(wù)代表李珂輝向《第一財經(jīng)日報》回應(yīng)稱，這種財務(wù)狀況主要是因為上半年拿地和項目支持較多所致，但高盛高華證券的判斷失之偏頗，因為公司大部分銷售項目將在下半年推出，屆時年初既定計劃完全可以實(shí)現(xiàn)。

倪征在接受媒體采訪時的解釋是，一方面上半年可售房源數(shù)量較少，公司推盤集中在下半年，這就導(dǎo)致了今年上半年結(jié)算現(xiàn)金數(shù)量較少。另一方面是公司上半年啟動了上海蘇河灣、武漢華僑城、云南華僑城等項目，資金支出量較大。

在房地產(chǎn)調(diào)控重壓下，華僑城上半年拿地策略被業(yè)界認(rèn)為頗顯激進(jìn)。上半年，華僑城在全國范圍的拿地金額接近168億元，并于之前創(chuàng)造了兩個地王。此前的7月28日，倪征在接受本報記者采訪時指出，今年華僑城重點(diǎn)擴(kuò)張的城市將主要集中在一線城市和該公司已經(jīng)擁有項目的二線城市。

中航證券分析師杜麗虹認(rèn)為，如果華僑城能夠把凈借貸資本比控制在77%以內(nèi)，則可以確保財務(wù)安全。華僑城2010年以來擴(kuò)張步伐明顯加快，存在激進(jìn)擴(kuò)張隱憂。

高盛高華證券的報告也認(rèn)為，華僑城的開發(fā)重點(diǎn)是高端市場，更易受到政府緊縮政策的沖擊。“上半年的未結(jié)算預(yù)售收入僅為人民幣39億元，因此我們預(yù)計2011年鎖定的收入很低，這意味著2011年盈利增長前景的可預(yù)見性低于同業(yè)。”

另有分析認(rèn)為，隨著國家對樓市調(diào)控的深入，華僑城最為盈利的地產(chǎn)等板塊的優(yōu)勢將無法顯現(xiàn)，而“旅游+地產(chǎn)”的模式也將遭遇市場考驗，尤其是旅游板塊，投入大、資金占用多，且盈利能力不強(qiáng)，這將更進(jìn)一步拖累其整體業(yè)績。

為了改變捉襟見肘的資金困境，華僑城開始加快銷售速度以求變現(xiàn)。李珂輝說，下半年公司推盤量約占全年的七成。而根據(jù)華僑城2009年業(yè)績說明會的信息，今年華僑城可售資源有80多萬平方米，如果全部銷售完畢，則相當(dāng)于前三年結(jié)算面積的總和。

事實(shí)上，在去年完成了集團(tuán)整體上市之后，華僑城把2010年確立為全面拓展的第一年。今年2月初，倪征就曾表示，華僑城旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)在深圳、北京、上海、成都的第一輪戰(zhàn)略布局已基本完成。

但隨著第二輪布局的不斷加速，華僑城的資金鏈也面臨嚴(yán)峻考驗。倪征近日在接受媒體采訪時表示，為緩解財務(wù)壓力，華僑城下半年將積極融資。