“我的意中人是個(gè)蓋世英雄，有一天他會(huì)踩著七色的云彩來(lái)娶我，我猜中了前頭，可是我猜不到這結(jié)局……”

最近的某一天早晨，當(dāng)筆者打開電腦，“全國(guó)樓市出現(xiàn)恢復(fù)上漲勢(shì)頭”的標(biāo)題映入眼簾，不禁悵然，腦海中飄過(guò)的是紫霞仙子這句令人心如刀割的臺(tái)詞。

4個(gè)月前，號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策”從天而降；而4個(gè)月后，樓市價(jià)、量出現(xiàn)止跌回穩(wěn)，調(diào)控似乎又現(xiàn)“空調(diào)”的征兆。對(duì)于渴求一房的等待購(gòu)房者，最痛苦的事莫過(guò)于此。他們只猜中了房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)前頭，卻很難猜到房?jī)r(jià)走勢(shì)后面的局勢(shì)。

如今的房?jī)r(jià)由什么決定？

房地產(chǎn)的內(nèi)在屬性雖然復(fù)雜，但是作為一種交易的客體，它的定價(jià)當(dāng)然也存在規(guī)則。消費(fèi)、需求、供給仍然是影響房?jī)r(jià)的基本支撐因素。然而，它們對(duì)房?jī)r(jià)的牽制越來(lái)越力不從心。當(dāng)下“非理性繁榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其定價(jià)更加接近真正的“藝術(shù)品”定價(jià)，政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者、投機(jī)客等所有與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)主體，均是左右房?jī)r(jià)的力量，房?jī)r(jià)是由這些“利益相關(guān)者”在形如拍賣的市場(chǎng)中通過(guò)復(fù)雜的博弈過(guò)程最終決定的。

博弈，都是基于一定的信息結(jié)構(gòu)和對(duì)未來(lái)的預(yù)期。在決定房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)和重復(fù)博弈過(guò)程中，利益相關(guān)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)變量和政策變量的預(yù)期決定著當(dāng)期他所采取的策略行動(dòng)。

當(dāng)人們預(yù)期到未來(lái)房?jī)r(jià)將要下跌時(shí)，房屋持有人特別是投機(jī)客就傾向于以較高的價(jià)格賣出房子，而購(gòu)房者則傾向于持幣待購(gòu)以便在將來(lái)以更便宜的價(jià)格購(gòu)買，當(dāng)這種預(yù)期形成共識(shí)時(shí)，就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行，反之，則會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上行。如果市場(chǎng)預(yù)期沒有達(dá)成明確的共識(shí)，則房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于持不同預(yù)期的不同陣營(yíng)間的力量對(duì)比。因此，房?jī)r(jià)顯示的不是供求均衡時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。當(dāng)房子供大于求時(shí)，并不必然表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的下跌，比如“有價(jià)無(wú)市”狀態(tài)，房?jī)r(jià)顯示的是“利益相關(guān)者”基于預(yù)期在當(dāng)期博弈所達(dá)成的均衡價(jià)格，是“預(yù)期均衡價(jià)格”。

當(dāng)前預(yù)期支持房?jī)r(jià)下跌嗎？

此次房地產(chǎn)調(diào)控力度不可謂不大，可是到目前為止仍然看不出房?jī)r(jià)將持續(xù)下行的跡象，這說(shuō)明市場(chǎng)并未形成房?jī)r(jià)將大幅回落的一致性預(yù)期。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期與政策意愿相背離的情形呢？這得從利益相關(guān)者做出預(yù)期的不同方式分別進(jìn)行分析。

如果“利益相關(guān)者”采用“適應(yīng)性預(yù)期”方式，將不會(huì)形成房?jī)r(jià)下行的預(yù)期。適應(yīng)性預(yù)期是“讓歷史告訴未來(lái)”的預(yù)期方式，這種預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的判斷來(lái)源于對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。

我們從房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列走勢(shì)圖中可以看出，房?jī)r(jià)曲線在過(guò)去的10多年中，除了兩三次短暫微弱的停滯和回調(diào)之外，始終堅(jiān)定不移地向上攀升，不斷創(chuàng)出房?jī)r(jià)新高，房地產(chǎn)投資穩(wěn)賺不賠，利潤(rùn)豐厚。由此可見，人們基于房?jī)r(jià)歷史走勢(shì)的適應(yīng)性預(yù)期不可能形成房?jī)r(jià)將大幅回調(diào)的預(yù)期結(jié)論。

再者，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果來(lái)看，屢調(diào)屢挫，每次調(diào)控過(guò)后，房?jī)r(jià)總是回以報(bào)復(fù)性的上漲，因此，基于地產(chǎn)調(diào)控歷史經(jīng)驗(yàn)的適應(yīng)性預(yù)期也不支持房?jī)r(jià)走勢(shì)的下行。適應(yīng)性預(yù)期是較低層次的預(yù)期方式，不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的現(xiàn)實(shí)變化，為精明行為人所不屑，但不可否認(rèn)它對(duì)普通大眾的預(yù)期形成仍然發(fā)揮著重要的影響力。

如果利益相關(guān)者采取“理性預(yù)期”的方式，也不傾向于形成房?jī)r(jià)下行的預(yù)期。

人們采取“理性預(yù)期”方式對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)期時(shí)，將最大程度和最有效地利用所有可以公開得到的信息，運(yùn)用“最好”的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型，得到最接近房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)的預(yù)期結(jié)果。從理性預(yù)期的視角看，房?jī)r(jià)的大幅下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拖累巨大，在保增長(zhǎng)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展首要目標(biāo)的前提下，理性的經(jīng)濟(jì)邏輯是：世界經(jīng)濟(jì)前景惡化和中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)下跌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式尚未轉(zhuǎn)型、新的增長(zhǎng)引擎尚未形成的現(xiàn)實(shí)不支持房?jī)r(jià)下跌，土地財(cái)政難以解決、投資渠道狹窄的障礙不支持房?jī)r(jià)下跌，宏觀調(diào)控和刺激經(jīng)濟(jì)的政策兩難不支持房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)商的抱團(tuán)取暖和不時(shí)出現(xiàn)的調(diào)控雜音不支持房?jī)r(jià)下跌。

調(diào)控政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”

如果我們探究歷次房地產(chǎn)調(diào)控屢調(diào)屢挫的原因，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“動(dòng)態(tài)不一致性”的作用“功不可沒”。

“動(dòng)態(tài)不一致性”理論由挪威人基德蘭德和美國(guó)人普雷斯科特于1977年創(chuàng)立，他們憑借此說(shuō)和在真實(shí)周期理論上的貢獻(xiàn)榮膺2004年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。“動(dòng)態(tài)不一致性”誕生于西方國(guó)家關(guān)于貨幣政策是采取“單一規(guī)則”還是“相機(jī)抉擇”的爭(zhēng)論之中，它是指決策當(dāng)局在當(dāng)期制定和公布的最優(yōu)政策，到下一期執(zhí)行時(shí)已不是最優(yōu)的政策，從而，決策當(dāng)局有食言和放棄以前政策的激勵(lì)，這種“事前最優(yōu)性”和“事后最優(yōu)性”的不一致就是“動(dòng)態(tài)不一致性”。

歷次房地產(chǎn)調(diào)控失靈正是陷入了“動(dòng)態(tài)不一致性”的魔咒。每當(dāng)房產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行一段時(shí)間后，政府就會(huì)發(fā)現(xiàn)繼續(xù)收緊政策已不是最優(yōu)的政策選擇，于是乎相機(jī)抉擇地逐漸放松調(diào)控力度，房?jī)r(jià)由此獲得喘息并卷土重來(lái)。

為什么會(huì)產(chǎn)生房產(chǎn)調(diào)控的“動(dòng)態(tài)不一致性”？原因主要在于：

一是政策制定者存在“違約”的現(xiàn)實(shí)沖動(dòng)。當(dāng)政府宣布對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控后，如果市場(chǎng)認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)隨著政府的調(diào)控而降低，會(huì)向下調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，此時(shí)即使調(diào)控政策尚未動(dòng)搖房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)，但是由于房?jī)r(jià)已下跌，政府也就失去了繼續(xù)調(diào)控的動(dòng)力。這種情況在較早時(shí)期的地產(chǎn)調(diào)控中容易出現(xiàn)。

二是經(jīng)濟(jì)周期和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逆向發(fā)展。調(diào)控政策的制定和實(shí)施存在時(shí)滯，其間經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化可能導(dǎo)致初始政策已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，這種情形在2007~2008年全球金融危機(jī)期間表現(xiàn)尤為典型。當(dāng)幾個(gè)月前抑制房地產(chǎn)和股市泡沫的宣傳仍余音繞梁時(shí)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的急轉(zhuǎn)直下卻又將房地產(chǎn)推上了扶持振興的產(chǎn)業(yè)行列。

三是政策實(shí)施過(guò)程中的反作用力。當(dāng)房產(chǎn)調(diào)控在實(shí)施過(guò)程中遇到產(chǎn)業(yè)方面各種反饋的壓力時(shí)，或是調(diào)控政策損傷到政府其他更為重要的政策目標(biāo)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整和糾偏，這也會(huì)導(dǎo)致政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”。

長(zhǎng)期來(lái)看，相機(jī)抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，然而卻會(huì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的表現(xiàn)是損害政府調(diào)控的“聲譽(yù)”，增大下一輪調(diào)控的成本。經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，市場(chǎng)中的利益主體已是博弈的老手，對(duì)于政府的調(diào)控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免了。

如何破解“動(dòng)態(tài)不一致性”的魔咒

“動(dòng)態(tài)不一致性”確實(shí)是個(gè)難題。如果政府放棄相機(jī)抉擇，恪守前期制定的政策可能無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的快速變化，如果放任“動(dòng)態(tài)不一致性”，則又會(huì)惡化“預(yù)期管理”，難以達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。怎么辦？

破解“動(dòng)態(tài)不一致性”最重要的是要積累政府調(diào)控聲譽(yù)，引導(dǎo)和管理市場(chǎng)預(yù)期，建立市場(chǎng)預(yù)期向政策意愿收斂的有效機(jī)制。積累調(diào)控聲譽(yù)需要政府放棄“相機(jī)抉擇”的短期政策行為，建立和遵守一定的政策規(guī)則。只有長(zhǎng)期一致的政策規(guī)則才能促使市場(chǎng)相信政府調(diào)控政策的堅(jiān)定性，從而調(diào)整自身預(yù)期向政府的政策意愿靠攏。

“一致性規(guī)則”可以是宣布對(duì)房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行調(diào)控的目標(biāo)區(qū)間，也可以是基于對(duì)某些指標(biāo)變量進(jìn)行量化監(jiān)控和采取措施的事先承諾。政府在確定“一致性規(guī)則”后，在執(zhí)行規(guī)則過(guò)程中，需要增加政策“透明度”，消除市場(chǎng)對(duì)政策意圖的曲解和誤讀，引導(dǎo)市場(chǎng)形成合理預(yù)期。當(dāng)然，“一致性規(guī)則”只是管理預(yù)期的“名義錨”，更重要的是消除市場(chǎng)預(yù)期與政策意愿背離的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這將是一項(xiàng)巨大而系統(tǒng)的工程，涉及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，涉及到增長(zhǎng)的去房地產(chǎn)化，涉及到土地、財(cái)政、房地產(chǎn)管理制度的變革等各個(gè)方面。

(作者分別系合肥興泰控股集團(tuán)有限公司金融研究所副所長(zhǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)分析師，文章僅代表個(gè)人觀點(diǎn))