早報記者 劉秀浩 陸鳴 欒曉娜

幾乎所有的規(guī)定從實際效果來看，都會影響開發(fā)商目前的銷售速度，從而導(dǎo)致地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)一步緊張。

“誠意金”是開發(fā)商積累客戶的最常見手段，取消“誠意金”，則開盤熱銷的情況想要繼續(xù)出現(xiàn)的難度將會大幅增加。

各地采取措施加強商品房預(yù)售監(jiān)管

■ 武漢7月1日下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，打擊捂盤惜售。

■ 重慶8月5日下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品住房銷售行為的通知》，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

■ 8月19日，媒體傳北京正醞釀出臺樓盤預(yù)售款專項監(jiān)管政策，要求對預(yù)售房資金進(jìn)行專項監(jiān)管。

■ 9月1日，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》在深圳正式實施，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱將嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，加強監(jiān)管力度。

上海市住房保障和房屋管理局(下稱“上海房管局”)昨天下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》(下稱“通知”)，加大對商品房預(yù)售監(jiān)管力度。

除重申“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”之外，這份《通知》明確規(guī)定，開發(fā)商不能收取“誠意金”，需上報預(yù)售資金監(jiān)管方案等。從《通知》內(nèi)容來看，幾乎所有的規(guī)定從實際效果來看，都會影響開發(fā)商目前的銷售速度，從而導(dǎo)致地產(chǎn)商資金鏈進(jìn)一步緊張。

資金監(jiān)管未具體規(guī)定

上海房管局昨天在新聞稿中提到了上海樓市目前的調(diào)控情況：“今年以來，本市堅決貫徹落實各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價過快上漲勢頭初步得到遏制?！?/p>

上海房管局稱，將會同有關(guān)部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸稅收政策，堅決抑制不合理住房需求，加快保障性住房建設(shè)供應(yīng)力度，切實增加普通商品住房供應(yīng)，遏制房價過快上漲，鞏固調(diào)控成果。

就此次《通知》出臺的背景，上海房管局表示，此次《通知》是住建部今年有關(guān)預(yù)售房監(jiān)管文件的細(xì)則。今年4月20日，住建部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(53號文)，其中第九條明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度?！?/p>

今年8月，北京醞釀出臺樓盤預(yù)售款專項監(jiān)管政策，要求對預(yù)售房資金進(jìn)行專項監(jiān)管。上海在此次規(guī)定中也提到類似觀點，《通知》表示，應(yīng)在銷售方案中增加預(yù)售資金監(jiān)管方案和監(jiān)管單位。

早報記者了解到，目前各家地產(chǎn)商所收到的通知顯示，還沒有針對監(jiān)管方案的具體解釋，大部分地產(chǎn)商都對于這項“不太明顯的”條款并不關(guān)心。

但是，如果上海執(zhí)行力度和其他城市類似，則將會對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響。分析人士表示，類似政策對于本身資金鏈相對緊張的開發(fā)商將會產(chǎn)生很大負(fù)面影響。由于開發(fā)商往往追求資金滾動開發(fā)，一旦預(yù)售回款被鎖定，很有可能出現(xiàn)開發(fā)商無力支付新拿土地的土地款等情況。實際上，一個樓盤從項目預(yù)售到最終竣工驗收的持續(xù)時間往往在一年以上，類似監(jiān)管措施將使得開發(fā)商資金利用率大幅度降低。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006至2009年期間，預(yù)售款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比重達(dá)四成。

此外，早報記者從開發(fā)商處了解到另一“背景”，最近一段時間，上海市房地產(chǎn)相關(guān)部門、國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊等部門對于上海樓市現(xiàn)狀進(jìn)行了實地探訪，并且發(fā)現(xiàn)了目前開發(fā)商故意制造房源緊張等問題。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，8月上海商品住宅市場供求出現(xiàn)全面回升，全市新增供應(yīng)房源76.47萬平方米，環(huán)比(比上月)大幅上升48.8%；成交面積為69.87萬平方米，環(huán)比上升61%；平均成交價格在持續(xù)3個月下調(diào)后，重新回到2萬元/平方米以上，達(dá)到20973元／平方米，環(huán)比上漲5.8%。

重申“一次性入市”

此次《通知》重申了“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”規(guī)定，明確要求在申請預(yù)售前，房屋測繪機構(gòu)應(yīng)按《建筑工程施工許可證》確定的建筑規(guī)模一次性進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場鑒證，以此作為預(yù)售許可規(guī)模的依據(jù)。

實際上，關(guān)于“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預(yù)售”的規(guī)定早在2007年就已在上海開始執(zhí)行。從2007年發(fā)布新政以來，上海市政府已經(jīng)連續(xù)兩次重申須遵守規(guī)定，但執(zhí)行情況一直并不理想。

早報記者了解到，在實際操作過程中，開發(fā)商經(jīng)常采取“一次申請，分批開盤”的方式，一個批次開盤房源多則兩三百套，少的只有數(shù)十套。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟直接指出，就過往的經(jīng)驗看，多數(shù)開發(fā)商都未對既有規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，也沒有看到有人被處罰，規(guī)定和處罰無法跟進(jìn)。陸騎麟說，今年8月份推出的56張預(yù)售證中，49張預(yù)售證面積不到3萬平方米。

上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，今年新政后樓盤每批次推出的面積普遍較低，3萬平方米一次性上市樓盤所占新盤比重為15%。今年樓盤供應(yīng)個數(shù)與往年相比已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢，加上樓盤每次上市規(guī)模十分小，盡管流量同樣低迷，但供應(yīng)不旺容易助推市場僵局的延續(xù)。這也是政府再次強調(diào)供應(yīng)秩序的原因所在。

值得注意的是，此次《通知》特別注明，房屋調(diào)查機構(gòu)要對工程現(xiàn)場進(jìn)度進(jìn)行鑒證，房屋調(diào)查機構(gòu)到底會針對上海全市樓盤還是部分樓盤抽查，是此次政策能否起到作用的關(guān)鍵所在。

收取“誠意金”將受罰

針對近期出現(xiàn)的違規(guī)預(yù)訂等行為，《通知》強調(diào)商品住房定金合同、銷售合同應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時備案，可售房源不得拒絕對外銷售?！锻ㄖ愤€明確，未取得預(yù)售許可或未辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)定、排號、發(fā)放VIP卡、收取誠意金等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。

據(jù)悉，“誠意金”實際上是目前開發(fā)商積累客戶的最常見手段，通過出售貴賓卡等手段，開發(fā)商向意向客戶收取1-3萬元不等的“誠意金”作為樓盤定金，開發(fā)商就能夠清楚客戶的積累情況。

SMG新聞綜合頻道近日報道稱，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在目前上海預(yù)售的一些樓盤中，沒有取得預(yù)售許可證卻違規(guī)變相收取“誠意金”的行為相當(dāng)普遍。在位于浦東金高路附近的一處樓盤，工作人員表示，現(xiàn)在預(yù)付5萬元誠意金拿號，這個周末開盤時就能享受九五折優(yōu)惠。

早報記者了解到，目前開盤熱銷的樓盤一般都經(jīng)過長時間的客戶積累，一些樓盤的客戶積累期超過半年。取消“誠意金”的收取，就意味著客戶積累少了一個重要的渠道，則開盤熱銷的情況要繼續(xù)出現(xiàn)的難度將會大幅增加。據(jù)悉，相關(guān)部門已經(jīng)明確告知開發(fā)商，一旦出現(xiàn)收取意向金等行為，開發(fā)商將會受到處罰。

定價監(jiān)管趨嚴(yán)

此次《通知》進(jìn)一步完善商品住房銷售方案備案管理制度，要求區(qū)(縣)房管部門加強對商品住房項目銷售價格和變動幅度等指導(dǎo)和審核，對調(diào)整銷售價格超出備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報所在區(qū)(縣)房管部門備案。

目前早報記者還未獲悉上海政府對于樓盤定價的限制，只是部分高價樓盤開盤時間會由政府進(jìn)行適度“調(diào)節(jié)”，以控制一段時間以內(nèi)樓盤上市后的市場均價。

不過在北京市場，政府已經(jīng)動用行政手段干預(yù)開發(fā)商定價，SOHO中國總裁潘石屹表示，在預(yù)售價格上報階段，往往審批部門會要求開發(fā)商調(diào)低售價。

在上海方面，此次《通知》要求，開發(fā)商需要對超出備案銷售方案范圍的調(diào)價，再次上報備案。

陸騎麟認(rèn)為，上海政府有關(guān)價格定價可以規(guī)定得更加嚴(yán)厲，包括定價機制也應(yīng)該公開，并非開發(fā)商定多少價，政府就批準(zhǔn)，應(yīng)該貼近市場，而非變相鼓勵開發(fā)商捂盤。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不得雇人排隊

此外，《通知》還明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和執(zhí)(從)業(yè)人員要依法合規(guī)經(jīng)營，不得采取雇人排隊、炒賣房號等方式擾亂正常銷售秩序，不得與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手內(nèi)部認(rèn)購、加價倒賣，不得發(fā)布不實信息制造銷售旺盛的虛假氛圍。

上海市房管局要求，各區(qū)(縣)房管部門、房地產(chǎn)交易中心進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)管，切實建立銷售現(xiàn)場巡查制度，加大對違法違規(guī)行為的查處力度，對未將全部準(zhǔn)售房源對外公開銷售、故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假房地產(chǎn)交易合同等人為制造房源緊張、未按規(guī)定即時辦理合同備案、可售房源拒絕對外銷售等行為，可視情采取限期整改、發(fā)出“行政告知書”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等查處措施。