稅款可能轉(zhuǎn)嫁給買方

深圳特區(qū)報訊 《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》今起實施，正式吹響二手房交易“陰陽合同”的集結(jié)號。市地稅局有關(guān)負責(zé)人透露，力爭年前出臺二手房交易按核定價征稅的舉措，徹底終結(jié)“陰陽合同”現(xiàn)象。

深圳二手房市場存在“陰陽合同”是公開的秘密。有中介自認，其撮合的二手房交易，均采用了“陰陽合同”，即上報國土部門的購房合同顯示，房子是按原價成交的，不存在利潤；而私下里，另有一份合同，顯示的真實成交價可能比原價高出數(shù)十萬元，甚至數(shù)百萬元。

根據(jù)規(guī)定，二手房交易所涉營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等均以真實交易價格為基礎(chǔ)，如果通過“陰陽合同”隱瞞房子因漲價帶來的增值，會導(dǎo)致少交或不交相關(guān)稅收。據(jù)了解，一套住宅以200萬元買入，以400萬元賣出，賣方最高需交納5．2％的營業(yè)稅（含城建稅和教育費附加稅率0．2％），20％的個人所得稅；買方需交1％－3％的契稅。借助 “陰陽合同”，上述三種稅收總計可能流失60萬元以上。

《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第四十一條明確規(guī)定， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得“為交易當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費或者其他非法目的，就同一房地產(chǎn)簽訂不同交易價款的不同合同提供便利”，違反則“由主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元罰款。”業(yè)內(nèi)人士表示，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》劍指“陰陽合同”，表明了政府規(guī)范二手房市場、打擊投機炒房的決心，也加速了二手房按核定價征稅舉措出臺的步伐。

一位地產(chǎn)中介人士告訴記者，9月1日，一些中介公司開始啟用新版合同，即原來由中介提供的買方、賣方、中介三方共同簽訂合同的版本停用，改用國土部門提供的買賣雙方合同版本，“這樣，即使買賣雙方簽‘陰陽合同’，中介也撇清了干系?！?/p>

“賣二手房按核定價征稅是遲早都要做的事情。9月1日暫不會出臺，但年底前很可能推出來?！笔械囟惥钟嘘P(guān)負責(zé)人說，該局正與規(guī)劃國土、財政等多個部門加緊調(diào)研，正式方案尚未形成。目前，最大難題是如何確定房產(chǎn)的真實價格，因為同一樓盤不同朝向、不同樓層的房子價格可能相差較大。

經(jīng)多方了解，記者獲悉，深圳二手房統(tǒng)一征稅將以稅務(wù)部門核定價為基數(shù)，核定價由房產(chǎn)所在片區(qū)同類品種市場均價減掉一定折扣（如打八折）后獲得；稅率可能借鑒其他城市執(zhí)行的1％或1．5％。

打擊“陰陽合同”對樓市有何影響

部分需求可能轉(zhuǎn)向新房

深圳特區(qū)報訊 “二手房交易按評估價收稅，直接打壓‘陰陽合同’，加重了交易成本，有可能將部分購房需求趕到新房市場?！北姀B地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華預(yù)測，如此可能增加每平方米1．5萬元至2萬元新房的成交量。

過去，由于“陰陽合同”的存在，買套二手房可以免掉幾萬元甚至幾十萬元的稅款，加上，二手房普遍比新房價格低兩成以上，因此，“剛需”族選擇二手房的意愿比較強烈。如今，市場更規(guī)范，二手房交易需增加一筆可觀的成本。而習(xí)慣上，賣家采用的是“實收”方式，也就是說這筆稅款很大程度上會轉(zhuǎn)嫁到買方身上。

據(jù)此，林曉華認為，二手房交易成本上升后，吸引力會減弱?！捌浣Y(jié)果有兩個，一是降低交易活躍度，打擊投機需求；另一個是導(dǎo)致部分購房人會轉(zhuǎn)向中低價位的新房，可能對新房價格提供一定的支撐?！?/p>

降房價關(guān)鍵是增供給

深圳中原市場部總監(jiān)王世界重點關(guān)注的是，《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》對開發(fā)商捂盤抬價、評估價偏高及“陰陽合同”的治理。“不過，問題是長期積累的，辦法的實施效果有待觀察。當(dāng)務(wù)之急是制定相關(guān)細則，加大執(zhí)行力度?！?/p>

王世界舉例說，《辦法》制止中介為簽訂“陰陽合同”提供便利，但是，交易雙方也可能簽訂“陰陽合同”逃避稅費。而且在需求旺盛的深圳，二手房稅費提高，很可能最終由購房人買單。

“降房價的關(guān)鍵是增加供給，單純增加交易成本的做法難以奏效?！蓖跏澜绫硎?，目前，市場原來預(yù)期的新增商品房和保障房都未大量入市，雖然未來一段時間，新房推出的量會增加，但推盤節(jié)奏仍然掌握在開發(fā)商手中。而二手房市場供給相對更為緊張。要降低深圳房價，最有效的辦法是大量增加供應(yīng)。

市規(guī)劃國土委相關(guān)負責(zé)人表示：

鼓勵公眾舉報房地產(chǎn)違規(guī)

深圳特區(qū)報訊（記者 譚建偉 通訊員 虞海霞）昨日，市規(guī)劃國土委相關(guān)負責(zé)人向媒體表示，該部門為《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）實施進行了一系列準(zhǔn)備，并希望社會各界共同參與到房地產(chǎn)市場監(jiān)管中來，鼓勵公眾對發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)違法違規(guī)行為進行舉報和投訴，歡迎媒體加強輿論監(jiān)督。

市規(guī)劃國土委相關(guān)負責(zé)人說，房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，需要房地產(chǎn)從業(yè)機構(gòu)的守法自律，需要政府部門的有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)，更離不開廣大市民的監(jiān)督。

部分城市房價已現(xiàn)反彈

深圳特區(qū)報訊 就在市場剛傳出監(jiān)管層要加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管和三套房信貸新政的節(jié)骨眼，部分一線城市和二、三線城市的樓市成交量卻逆勢大幅上漲，一些地方的房價也紛紛反彈。

讓購房者更加心慌的是，一些開發(fā)商目前竟以漲價探測市場走向，為了即將到來的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，不惜高價推盤。

房價反彈首先從成交量放大開始。據(jù)中國指數(shù)研究院8月30日發(fā)布的最新市場報告，在8月最后一周監(jiān)測的35個城市中，半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達125．14％。

在監(jiān)測到價格的34個城市中，有17個城市的房價出現(xiàn)不同程度上漲，其中武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46．5％。一線城市上海和廣州的房價分別環(huán)比上漲7％和2．54％，二、三線城市中的蘇州和合肥房價分別環(huán)比上漲11．70％和2．18％，三亞、?？诤吞m州則分別環(huán)比上漲了46．06％、12．79％和4．84％。

上海樓市也面臨不小的壓力。根據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，8月23日至29日全市商品住宅成交均價為21333元／平方米，環(huán)比前周進一步上漲6％。而在被視為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，一手房價格連續(xù)出現(xiàn)回升跡象。

值得關(guān)注的是，部分開發(fā)商近日逆勢漲價。媒體報道稱，8月份某房產(chǎn)網(wǎng)在廣州抽查100個樓盤中有24個樓盤出現(xiàn)漲價；北京飯店二期公寓“霞公府”單價從每平方米7．2萬元刷新到了最高13．7萬元。