重慶市公租房管理局近日發(fā)布消息，9月初，兩江新區(qū)首個公租房項(xiàng)目將正式啟動，該項(xiàng)目面積達(dá)46萬平方米。

這只是重慶龐大的公租房計(jì)劃的一部分。今年年初以來，重慶推出將城市住房體系從商品化、市場化的單軌制的體系轉(zhuǎn)化為雙軌制的改革。即30%-40%的城市居民由保障房解決住房問題。

按照規(guī)劃，公租房的建設(shè)體系于今年上半年啟動，全市6個公租房樓盤開工，總規(guī)模750萬平方米，加上區(qū)縣部分，全年的開工量超過1000多萬平方米。

另據(jù)6月底的重慶市委三屆七中全會對進(jìn)程的要求，到2012年，主城區(qū)要建成公租房2000萬平方米，全市建成3000萬平方米。

如此巨量的建設(shè)規(guī)模，對重慶公租房融資是個挑戰(zhàn)，也是許多政府對公租房望而卻步的重要原因。

根據(jù)重慶市長黃奇帆算的大賬，建設(shè)2000萬平方米公租房，政府投入土地成本500億元，公租房土建成本500億。后500億，政府資金投入200億，需市場融資約300億。

重慶理工大學(xué)教授邱冬陽認(rèn)為，在地方財(cái)力有限的情況下，如何形成持續(xù)的融資及還款模式，是重慶的公租房建設(shè)要面臨的考驗(yàn)，必須不斷進(jìn)行探索和創(chuàng)新。

融資渠道

“目前資金缺口不大，今年投資完全可以解決?！敝貞c地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)主任肖方碧說。

由于重慶堅(jiān)持公租房產(chǎn)權(quán)公有，并考慮到民營企業(yè)介入可能帶來產(chǎn)權(quán)、利潤要求等方面的麻煩，主城公租房建設(shè)，確定由重慶國資八大集團(tuán)的地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)承擔(dān)。兩個集團(tuán)均在最近成立專門的公租房建設(shè)公司。

地產(chǎn)集團(tuán)目前承建了總面積60萬平方米的3個公租房項(xiàng)目。全部項(xiàng)目投資規(guī)模為120億。

肖方碧稱，具體比例上，由財(cái)政注入20%，約24個億，作為項(xiàng)目資本金。其余96億，則由公司融資解決。

銀行是主要融資渠道。地產(chǎn)集團(tuán)已與工商銀行（601398）、交通銀行（601328）和華夏銀行（600015）簽訂協(xié)議貸款為10年期的中長期貸款53.8億元的貸款合同。

“因?yàn)楣夥抠J款沒有風(fēng)險(xiǎn)，有穩(wěn)定的租金來源，所以商業(yè)銀行給我們的貸款利率下浮了10%?！钡禺a(chǎn)集團(tuán)總裁周天云稱。

此外， 重慶公租房與廉租房合一，公租房項(xiàng)目可享受中央地方財(cái)政補(bǔ)貼共計(jì)11.2億。

該項(xiàng)目還嘗試了公積金貸款。8月25日，重慶財(cái)政發(fā)布消息稱， 國家已批準(zhǔn)重慶用公積金貸款支持主城區(qū)6個公租房項(xiàng)目的建設(shè)，共計(jì)30億元的公積金貸款規(guī)模。地產(chǎn)和城投集團(tuán)各獲得15億的份額。

“這樣已籌資80億，缺口就不大了?，F(xiàn)在與國開行、部分中小銀行也在接洽當(dāng)中?！毙し奖陶f。

不過，仍需開拓融資渠道才可持續(xù)開展后繼的公租房建設(shè)。重慶地方財(cái)政收入去年才1100億，民生支出項(xiàng)目很多，不可能大量投入公租房。

據(jù)7月1日，重慶市政府頒布的《公共租賃住房管理暫行辦法》所規(guī)定，除了中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，公租房建設(shè)資金來源渠道還包括土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。

發(fā)行企業(yè)債是城投和城產(chǎn)建公租房未來的融資渠道之一。不過發(fā)行企業(yè)債要求公司成立滿三年，對利潤也規(guī)定，現(xiàn)兩個公租房專業(yè)公司才剛成立，還不符合發(fā)債要求。

另一個可能的渠道，除公積金外，是利用社保基金和保險(xiǎn)資金。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，中國社?；鹄硎聲硎麻L戴相龍將赴重慶考察公租房項(xiàng)目。重慶市國資委人士透露，作為對重慶公租房試點(diǎn)的支持，高層可能會批準(zhǔn)社保基金進(jìn)入。

在保險(xiǎn)資金這塊，已有大型保險(xiǎn)公司也已經(jīng)與重慶方面進(jìn)行了初步商談。

不過，據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)透露，目前還沒有得到這些保險(xiǎn)公司的回復(fù)。“我們希望參考銀行貸款下浮，且手續(xù)簡便，而他們可能對回報(bào)率要求比較高?！?/p>

一位保險(xiǎn)界人士認(rèn)為，法律雖允許保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，但能否參與公租房沒有界定。保險(xiǎn)資金以何種方式參與、投入的模式，也沒明確規(guī)定，所以有一定風(fēng)險(xiǎn)。另外政府方面能多大程度讓利，也是保險(xiǎn)公司投入前謹(jǐn)慎考慮的問題。

重慶目前努力開拓的另一個渠道是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。地產(chǎn)集團(tuán)透露，此前曾與招商證券（600999）商談建立股權(quán)型的房地產(chǎn)投資信托基金事宜。但這類金融產(chǎn)品需以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而與公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓，也不能以市價(jià)銷售有矛盾，因此雙方協(xié)商暫無結(jié)果。

據(jù)市國資委官員透露，國資委正在牽頭做方案，向國家申請房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。如果這些融資渠道能夠打開，可大大減輕公租房的融資成本，否則依靠銀行貸款，成本仍然偏高，且不可持續(xù)。

增值還本

融資的另一面， 是如何還本付息。

據(jù)黃奇帆的測算，公租房利息支出一年是二十幾個億，而屆時收取的租金可完全涵蓋利息，現(xiàn)金是平衡的，不會出現(xiàn)壞賬。

肖方碧稱，銀行的中長期貸款一般10年，并有寬限期3到5年，到償還期時，公租房開始上量，收取的租金收入完全可支付利息。而通過出租公租房附帶的商品設(shè)施，其增值部分，可償還部分貸款本金。

但初始投入資金，仍是很大一筆負(fù)債。它最終要通過公租房的出售。

重慶在制定公租房方案時，關(guān)于公租房是否出售，曾有爭議。但7月1日頒布的《公租房管理暫行辦法》，規(guī)定居住滿5年后，公租房可以向特定對象出售，只是其轉(zhuǎn)讓時，仍由公租房管理局回購。

有學(xué)者分析，這是考慮到全部依靠地產(chǎn)，城投集團(tuán)內(nèi)部消化，不足以償還本金。因?yàn)楣夥勘旧頉]有利潤的。

根據(jù)重慶的規(guī)定， 5年后，公租房可向特定對象出售，銷售價(jià)格，按當(dāng)時的市場成本價(jià)，包括政府投入稅費(fèi)，但不計(jì)利潤。

“我們準(zhǔn)備賣一半，保留一半。這50%還了，再進(jìn)行新的貸款，修新的項(xiàng)目，不斷滾動，到一定時間，有一半的房，就沒貸款了?！毙し奖谭Q，簡單的說，就是一部分房靠另一部分增值來實(shí)現(xiàn)滾動操作。

這背后的邏輯是，房屋價(jià)格在增值，5年后的建設(shè)成本價(jià)，肯定比現(xiàn)在要高。

黃奇帆7月到地產(chǎn)集團(tuán)檢查工作時曾有類似的表述，他說，地產(chǎn)集團(tuán)如果拿了一千億建了公租房，可能一千億是負(fù)債，或者說是一千億資金變成了房產(chǎn)，長遠(yuǎn)來說，十年以后，與商品房一樣，公租房房價(jià)也會上漲，不講翻番，漲50%，也不會成壞賬。這就像一千億買了黃金，黃金總歸保值的，

地產(chǎn)集團(tuán)透露，上海方面近日來重慶調(diào)研，也準(zhǔn)備成立公租房公司，其提出的思路，大致是，一個公租房項(xiàng)目，同樣國家劃撥土地，并減免稅費(fèi)，一半建商品房，一半用于建公租房，通過商品房產(chǎn)生的利潤，可把公租房成本打走。

地產(chǎn)集團(tuán)人士認(rèn)為，重慶、上海的方案大同小異，不同的是，上海模式的賬目顯然更為清晰，而在國家對房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，商品房融資要受很大影響，成本較高，重慶的模式要快捷一些。

肖方碧稱，公租房如果這樣良性操作，本身是可以循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)的。

兩個模式的風(fēng)險(xiǎn)都在于房地產(chǎn)價(jià)格下跌。邱冬陽認(rèn)為，“這種模式，政府的預(yù)期是房地產(chǎn)上漲，這與政府建公租房的初衷有背離。”

但他也表示，在財(cái)力有限的情況下，這樣的嘗試有其合理性，但重慶在這方面仍有很大的探索空間，比如如何在更大范圍和空間內(nèi)找到收支平衡。