炒的是房子 鉆的是空子

故事從一個(gè)帖子說起?！皣畻l”和“京十二條”出臺(tái)之后，一片叫好聲中，突然崛起了“一個(gè)炒房人的終極預(yù)測”，聲稱“此次調(diào)控將會(huì)徹底失敗”，并列舉了五點(diǎn)理由，歸結(jié)起來就是“其實(shí)國家要調(diào)控的只是不想讓全民炒房，真正炒房的人是不管的！”

實(shí)際上，“五一”之后，房地產(chǎn)新政帶來的短暫混沌逐漸撥云見日，堅(jiān)定的“大炒客”們也開始了新的謀劃，自2004年起，每一次新政之后房價(jià)都是一輪更猛烈的反彈，已經(jīng)讓他們堅(jiān)信：這一輪的調(diào)控不過是又一場欲揚(yáng)先抑的大戲，對他們來說則是新一輪饕餮盛宴的前奏。

給銀行做樣子貸款炒樓

手段：打著開公司的旗號哭窮

聲音：廠里的機(jī)器在轉(zhuǎn)、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。

“假期聚會(huì)，聽說一個(gè)朋友用開公司名義貸款出來的錢，繼續(xù)投向房地產(chǎn)?！痹谀晨萍紙@發(fā)家的陳老板向記者表示，最近公司貸款似乎變得容易了。

實(shí)際上，由于房貸受到嚴(yán)格限制，而一些地方因?yàn)閾?dān)心“消費(fèi)貸款”流入房地產(chǎn)市場，也進(jìn)行了相應(yīng)的控制，導(dǎo)致銀行整體放貸速度大大減緩，而上面的閘門卻沒有關(guān)閉，銀行方面放貸的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

“怎么才能把錢貸出去呢？”深圳一位銀行放貸主管人員最近連連向記者抱怨，近段時(shí)間的種種限制已經(jīng)讓他們完不成任務(wù)了。而兩個(gè)月之前，他的同事一直在抱怨吸儲(chǔ)的任務(wù)完不成。

“貸給公司顯然是絕好選擇，符合政策要求，尤其是中小企業(yè)，這是政府倡導(dǎo)的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，而對于深諳此道的人來說，更改貸款資金用途早就輕車熟路，所以這是一次絕好的機(jī)會(huì)。

“給銀行做做樣子，拿到貸款，然后去炒樓?！北本┐髮W(xué)企業(yè)商學(xué)院研究中心主任賴偉民表示，他在各地給企業(yè)老板講課，而這些學(xué)員中很多人都是這樣“經(jīng)營企業(yè)”的。

為開發(fā)商注資協(xié)議拿房

手段：聯(lián)合開發(fā)商制造房源緊張、購買者追漲局面

聲音：開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，正好是我們向開發(fā)商注資并以低價(jià)吃進(jìn)的大好機(jī)會(huì)，這將大大提升我們的“議價(jià)能力”。

“我們都有自己的公司，銀行有授信額度，可以以實(shí)業(yè)名義貸款，也可以用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押，根本不需要按揭貸款?！倍陉惱习蹇磥?，資金不是問題，其他完稅證明等方面的規(guī)定也沒有任何意義，搞這個(gè)的人多數(shù)都在很多地方交過稅，“這點(diǎn)錢對于炒房利潤來說太少了?！?/p>

據(jù)介紹，不同于散戶炒兩三套房、拼命工作或者東挪西湊還房貸，“大炒客”基本都是通過大量“自有資金”直接尋找開發(fā)商合作注資，在開盤前就協(xié)議買下幾十套房，開盤之后互相哄抬，造成房源緊張、購買者追漲的局面。

而這個(gè)“自有資金”的來源，真正是自己錢的并不多，很多都是民間集資或以其他貸款轉(zhuǎn)移過來的。對很多大戶來說，經(jīng)過五六年的培育，資金供給的鏈條已基本形成，維持一個(gè)周期的運(yùn)轉(zhuǎn)沒有任何問題。

“新政之下，中小房產(chǎn)商肯定會(huì)陷入資金困難，而這正是大好機(jī)會(huì)??！”陳老板介紹。

“一旦政策放開，被壓抑的需求肯定會(huì)急劇放大。”據(jù)介紹，按以往經(jīng)驗(yàn)，他們只需撐過一年半載的調(diào)控期，政策一放開，他們在房源、開盤價(jià)及二手房掛牌價(jià)上“略施小計(jì)”，購房者肯定是“剛聽到還沒見到便宜的房子”，就陷入追漲的恐慌心理，報(bào)復(fù)性反彈也就順理成章了。

目前，他們面臨的問題是如何抄底，以及去哪兒抄底，而這牽扯到新政在各地方政府的執(zhí)行情況以及延續(xù)時(shí)間。

二三線城市承接苦果？

揣測：非一線城市的調(diào)控睜一只眼閉一只眼

聲音：調(diào)控的結(jié)果肯定是炒房者再次抄底一線城市，同時(shí)拉高二三線城市。

“據(jù)一些內(nèi)部消息，這次的調(diào)控只在部分一線城市實(shí)施，在原本房價(jià)不高的二線城市根本不會(huì)實(shí)施。”一位號稱有60余套房的炒房者認(rèn)為，對“國十條”的執(zhí)行以及相關(guān)細(xì)則的制定，一線城市可能會(huì)嚴(yán)格，二、三線城市肯定會(huì)睜一只眼閉一只眼。

據(jù)了解，目前業(yè)界持此種觀點(diǎn)的不在少數(shù)?！翱ㄗ⊥恋鼐偷扔诳ㄋ劳顿Y，誰愿意被卡住呢？”一位分析人士表示，一線城市發(fā)展模式造成一個(gè)觀念，哪個(gè)地方土地賣得多賣得貴，城市化進(jìn)程就快，可以吸納更多資本，二三線城市的城市化進(jìn)程本來就慢，當(dāng)然都不愿意停止。

“雖然現(xiàn)在二三線城市價(jià)格上漲有限，但租售比高，穩(wěn)賺不賠?！币恍┏捶空呱踔链y，此次政府調(diào)控的目的就是限制一線城市房價(jià)過快上漲，帶動(dòng)二三線城市的土地價(jià)格及城市發(fā)展?！澳阏f北京房價(jià)多少錢算貴？其實(shí)一線城市的價(jià)格并不是多大的泡沫?！鄙鲜鋈耸糠Q。

不管結(jié)果如何，一線城市的報(bào)復(fù)性上漲已是“眾望所歸”，而二三線城市也成了砧板上的魚肉，萬事俱備，只欠東風(fēng)了。

宏調(diào)政策立竿見影？

行情：炒房散戶受到很大限制

預(yù)測：調(diào)控效果顯而易見，下一步就是房價(jià)下降了。

“大炒客”顯然沒有收手，而是挾更多資本伺機(jī)而動(dòng)，但令人奇怪的是，半個(gè)月來，有關(guān)宏調(diào)政策立竿見影的報(bào)道不絕于耳，“溫州炒房團(tuán)退出”、“太太炒房團(tuán)收手”的消息成了最常見的主題，而各中介機(jī)構(gòu)出臺(tái)的數(shù)據(jù)也在支持這一論點(diǎn)。

“到4月初，每個(gè)周末幾乎都有幾十個(gè)電話找我，都是以前的同學(xué)、同事問投資房子的事情，現(xiàn)在一個(gè)都沒了。”我愛我家副總裁胡景輝介紹，此前的房地產(chǎn)市場顯然已成了“全民炒房”的局面，至少有6到7成交易是散戶在炒，調(diào)控措施出來之后，對這部分人形成了很大的限制。

而中原房地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉則表示，目前市場上有40%的購房者為投資、投機(jī)客，其中更是有90%的投資客選擇貸款，停發(fā)三套房貸將對10%左右的投資、投機(jī)客起到明顯的抑制作用。

“政策盡快退出”的陰謀

行情：八五折的房子比打折前還貴

預(yù)測：讓房子以合理價(jià)格進(jìn)到“自住型購買者”手里，難。

針對“炒客們”挾產(chǎn)業(yè)資本暗度陳倉的說法，胡景輝強(qiáng)調(diào)：“采用與政府對抗的做法，只會(huì)引來更激烈的調(diào)控措施，對整個(gè)行業(yè)的傷害也會(huì)更大。”正是這點(diǎn)大概已成了行業(yè)的共識(shí)，因此地產(chǎn)商的“諂媚”做法已然出現(xiàn)，深圳已經(jīng)出現(xiàn)85折的樓盤，不過正如隨后一篇調(diào)查所言：“對比該樓盤4月初的報(bào)價(jià)，打完折居然還比那個(gè)價(jià)格更貴了！”

不過這并不妨礙相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對房價(jià)調(diào)控政策的反饋：“房價(jià)已經(jīng)開始下降?！?/p>

“從行業(yè)角度來說呢，自然希望房價(jià)能盡快調(diào)整到位，好讓調(diào)控政策早日退出以降低對行業(yè)的傷害。”胡景輝表示。

實(shí)際上，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)界以及炒房者，無論是抨擊還是支持調(diào)控政策的，話語背后的潛臺(tái)詞都是“政策應(yīng)該早日結(jié)束”，而其中的玄機(jī)，顯然不是期待有個(gè)房子住的老百姓所能參透的。

“從政府來說，顯然是盡快讓房價(jià)回到合理區(qū)間，促使炒客離場，形成自住型為主的住房市場?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士笑言，房價(jià)下降并不容易，而即使“報(bào)價(jià)”下降了，要想以合理價(jià)格進(jìn)到“自住型購買者”手里，那就更難了。

晨報(bào)記者 周治宏

■記者手記

警惕房產(chǎn)商炒房者綁架輿論

與過往每一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出爐時(shí)一樣，半個(gè)月不到，“成交量萎縮”、“各地炒房團(tuán)退出”、“房產(chǎn)商堅(jiān)持不住了”的消息就充斥了媒體。中國有句古話叫

“會(huì)哭的孩子有奶吃”，房地產(chǎn)行業(yè)顯然深諳此道?！肮粚箷?huì)引來天雷”已成了行業(yè)共識(shí)，低個(gè)頭、示個(gè)弱再拉上家居、建材等小弟一起哭一把，這又算何難事呢？

而目前國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)，不僅吃這碗飯的人自己會(huì)哭，多年的高額利潤還讓他們有足夠的糧餉發(fā)動(dòng)“專家組”、中介機(jī)構(gòu)以及媒體一塊兒哭。因此，半個(gè)月不到，他們就成功讓全社會(huì)沉浸在“政策再不退出地產(chǎn)業(yè)就扛不住了”的輿論氛圍之中。

但是，任誰也想不明白，連從業(yè)者自己(如任志強(qiáng))都高喊“地產(chǎn)業(yè)就該有暴利”的行業(yè)，在一項(xiàng)并不要緊的政策出來不到半個(gè)月，居然就扛不住了，弱不禁風(fēng)的程度甚至超過了沿海的出口加工制造業(yè)，要知道當(dāng)年遭遇全球金融危機(jī)，他們還撐了一年多呢！

正如一位教授擔(dān)心的，這輪調(diào)控實(shí)際上是中央回應(yīng)民間不斷高漲的呼聲，“給老百姓居者有房的希望”，一旦民間呼聲沒了，取而代之的是房產(chǎn)商的“哭喊聲”，政策短期退出是必然的，報(bào)復(fù)性反彈也就指日可待了。

“國內(nèi)的房產(chǎn)商被慣壞了，利潤低的項(xiàng)目都懶得做。”該教授認(rèn)為，更嚴(yán)厲的政策不出臺(tái)、政策周期不持續(xù)三到五年，絕對打不破房產(chǎn)商和炒房者的利益聯(lián)盟，更別提讓暗度陳倉的產(chǎn)業(yè)資本離開市場了。

晨報(bào)記者 周治宏

怪象1：有人狂拋盤有人急囤房

驚恐資金在流出，嗜血的資金在流入?！叭绻墒幸粯?，有人拋盤，有人逆市建倉坐莊。”在等待樓市調(diào)控另一只靴子落地的過程中，炒家已經(jīng)出現(xiàn)了分化，資金杠桿率較高的炒家開始選擇性拋盤，而部分炒家則做起了提前抄底的打算。

事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的當(dāng)天，北京就出現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目一次性拋售30套住房的案例。在進(jìn)入此輪樓市調(diào)控周期后，類似拋盤離場的事情天天發(fā)生。這些拋盤暫時(shí)離場的人多有外貿(mào)企業(yè)背景。就在國務(wù)院出臺(tái)新“國十條”當(dāng)天，杭州有人一舉吃進(jìn)了25套房子。此外，溫州的一個(gè)家族資金正與杭州一處在建樓盤的開發(fā)商協(xié)商，打算以8折的價(jià)格，團(tuán)購其中300多套房屋。

怪象2：甘愿違約也不買跌價(jià)房

隨著二套購房貸款政策出臺(tái)，二手房市場出現(xiàn)變化，不少已交定金的購房市民寧可違約也要退房，也有一部分因?yàn)檎咦儎?dòng)買賣雙方打起官司，或者其中一方處于進(jìn)退兩難的境地。

張先生4月初在通州購買了一套60平方米的二手房，是從一家中介公司手中購買的，當(dāng)時(shí)交了2萬元錢定金。不過，隨著樓市新政的接連出臺(tái)，通州二手房價(jià)格開始降價(jià)，張先生的二手房周邊的二手房價(jià)每平方米跌了1000多元，權(quán)衡之下，張先生放棄2萬元的定金。

在北京，據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)， 4月15日以后，買方違約現(xiàn)象集中出現(xiàn)，二手房買方的違約比例已占到違約總數(shù)的70%，以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶，占買房違約總數(shù)的80%。

怪象3：經(jīng)適房跌價(jià)無人問津

從4月27日很多經(jīng)濟(jì)適用房主得知政策收緊以后，不僅自己家庭內(nèi)部交易明顯增加，市場掛牌量也非常明顯地上漲。

在回龍觀龍躍園經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)有一套2005年購買的142平方米大三居的陳先生最近非常著急，從4月27日一聽到經(jīng)濟(jì)適用房政策要收緊就打算趕快賣了，本來就一直出租的這套房產(chǎn)因?yàn)槌^140平方米，陳先生考慮如果自己過戶給家人，不僅要繳10%的綜合地價(jià)款，還有3%的契稅和差額5.5%營業(yè)稅。

而且最近宏觀調(diào)控政策這么多，不如找買家出手，雖然原來市場價(jià)最高到了15000元每平方米了，但是到周圍好多家中介掛牌好幾天，一直下調(diào)價(jià)格也沒人看房。最近已經(jīng)下調(diào)到了13000元每平方米，依然沒人看房。

怪象4：“假離婚”“隱婚”購房

在如何規(guī)避新政中“一個(gè)家庭一套房”的問題上，各種奇形怪狀的招式都出現(xiàn)了，“假離婚”和“隱婚”成了最常操作的手法。

“很多人已經(jīng)看好了第二套房，政策一出，就得首付50%，夫妻一合計(jì)就去辦了個(gè)離婚，拿到房本了再復(fù)婚?！睋?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，類似荒唐做法，從4月中旬出臺(tái)調(diào)控新政之后，北京市已經(jīng)出現(xiàn)了十幾起。

一些中介還稱，由于民政局登記結(jié)婚的系統(tǒng)與銀行辦理貸款等其他系統(tǒng)并未聯(lián)網(wǎng)，完全不用擔(dān)心被查出，如果自己的戶口簿并未更改過婚姻狀況，依然可以作為未婚人士購買住房。

晨報(bào)記者 邢飛

周治宏