【公租房地方策系列報(bào)道之二】

僅憑“大規(guī)模開(kāi)工”的行動(dòng)力這一點(diǎn)，重慶公租房已站到了輿論聚光燈下。

在承擔(dān)首批公租房建設(shè)任務(wù)的重慶地產(chǎn)集團(tuán)和重慶城投公司的“軍令狀”上，時(shí)限承諾是，“使35萬(wàn)低收入群體2011年上半年入住公租房”。

主城區(qū)建設(shè)2000萬(wàn)平方米公租房，約需3萬(wàn)畝地，這一部分土地出讓金等，就令政府減收500億元，而公租房土建需投入成本500億元。這一減一投，已與2009年重慶地方財(cái)政收入1165.7億元基本相當(dāng)。

每個(gè)聚居區(qū)均規(guī)劃布局一定規(guī)模的公租房，這是重慶市規(guī)劃局6月公布的公租房選址七原則之一。還包括公租房區(qū)域有高密度普通公交線路支撐；公租房職住平衡，結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)布局，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展要相對(duì)成熟；區(qū)域內(nèi)住房出租需求較大等。 （CFP/圖）

8月17日，在重慶市第一個(gè)公租房項(xiàng)目——渝北區(qū)“民心佳園”的建設(shè)工地，市長(zhǎng)黃奇帆陪同天津市政府領(lǐng)導(dǎo)，正被項(xiàng)目甲方重慶地產(chǎn)集團(tuán)、建設(shè)方重慶建工集團(tuán)等一群人簇?fù)碇奶巺⒂^。

烈日之下，彩帶標(biāo)語(yǔ)翻飛，幾幢高樓已經(jīng)封頂。馬路對(duì)面，重慶軌道交通三號(hào)線正在建設(shè)。2011年，這條軌道交通就將開(kāi)通，直接服務(wù)于“民心佳園”這個(gè)公租房區(qū)域。

據(jù)重慶官方不完全統(tǒng)計(jì)，來(lái)參觀公租房而取經(jīng)的各路代表，已超過(guò)100批次。全國(guó)各大主要媒體，已悉數(shù)到場(chǎng)，要深度解讀這個(gè)龐大的公租房項(xiàng)目。僅憑“大規(guī)模開(kāi)工”的行動(dòng)力這一點(diǎn)，重慶公租房已站到了輿論聚光燈下。

1000萬(wàn)人，2000萬(wàn)平方米

今年2月，重慶公布說(shuō)未來(lái)十年要建4000萬(wàn)平方米公租房。4個(gè)月后，這一目標(biāo)調(diào)整為前三年建成3000萬(wàn)平方米公租房。

2009年12月，市委書(shū)記薄熙來(lái)在重慶經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，正式公開(kāi)提出公租房建設(shè)計(jì)劃?；⒛暝?jié)，“民心佳園”即動(dòng)工。

“民心佳園”總建筑面積超100萬(wàn)平方米，擬吸納1.89萬(wàn)戶(hù)入住。重慶地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)周天云告訴南方周末記者，到2011年春節(jié)前后，該集團(tuán)可建成40萬(wàn)平方米公租房。

而在承擔(dān)首批公租房建設(shè)任務(wù)的重慶地產(chǎn)集團(tuán)和重慶城投公司的“軍令狀”上，則是重慶主城區(qū)六大片區(qū)、750萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)計(jì)劃，時(shí)限承諾是，“使35萬(wàn)低收入群體2011年上半年入住公租房”。

重慶公租房的建設(shè)總規(guī)模，則在討論和實(shí)施的過(guò)程中，經(jīng)歷了千萬(wàn)平方米量級(jí)的變化?！耙婚_(kāi)始，重慶公租房在主城區(qū)只規(guī)劃了四個(gè)點(diǎn)，后來(lái)擴(kuò)展到九個(gè)點(diǎn)，最后定下來(lái)是21個(gè)點(diǎn)?！睅缀跞虆⑴c了重慶公租房方案論證的西南大學(xué)教授、原重慶國(guó)土房管局副局長(zhǎng)邱道持說(shuō)。

2010年2月，重慶正式公布的公租房建設(shè)方案是：未來(lái)10年建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房。前三年，主城區(qū)和郊縣各建成1000萬(wàn)平方米，其余2000萬(wàn)平方米再擇機(jī)建成。

但6月底閉幕的重慶市委三屆七中全會(huì)，將這個(gè)目標(biāo)調(diào)整為，前三年在主城區(qū)建成2000萬(wàn)平方米，全市建成3000萬(wàn)平方米公租房，讓重慶老百姓能夠在中共十八大勝利召開(kāi)的時(shí)候，比全國(guó)其他地方更多更快地實(shí)際享受到公租房的實(shí)惠。“這個(gè)目標(biāo)不是憑空而來(lái)的。”在今年7月份剛成立的公租房管理局，副局長(zhǎng)唐華麗和同事解釋?zhuān)貞c規(guī)劃到2020年將主城區(qū)常住人口增加到1000萬(wàn)，而目前約600萬(wàn)。

這600萬(wàn)人口中未解決住房的，與未來(lái)10年400萬(wàn)新增人口中需要政府解決住房的中低收入人口，到時(shí)將占比三分之一。而重慶市政府能為之提供公租房的約33.5萬(wàn)戶(hù)。按戶(hù)均60平方米計(jì)算得出了主城區(qū)2000萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)規(guī)模。

公租房“姓公不姓私”

如由房產(chǎn)商提供公租房，如何供地等難題不少，還可能成為其捂盤(pán)惜售的變相隱蔽形式。

重慶公租房建設(shè)決策期間，負(fù)責(zé)具體籌劃的市長(zhǎng)黃奇帆，專(zhuān)門(mén)對(duì)新加坡和香港的公屋模式進(jìn)行了考察和研究，最后直接取法香港。比如，重慶公租房保障覆蓋范圍，也同香港一樣劃定為占人口三分之一的中低收入群體。

“我們也吸取了香港模式的一點(diǎn)教訓(xùn)，就是在公租房管理辦法中明確規(guī)定，公租房房租要定期調(diào)整。”唐華麗介紹，香港政府苦于公眾游行示威的政治壓力，公屋平均月租長(zhǎng)期維持在1320港元的低水平，難以隨著房租市價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

根據(jù)重慶市政府的初步計(jì)劃，“民心佳園”的租賃價(jià)格，控制在市場(chǎng)租金的60％以?xún)?nèi)。

而龐大的建設(shè)規(guī)模，使重慶公租房最寬松的準(zhǔn)入條件成為可能：不論是否重慶人，是否城鎮(zhèn)戶(hù)口，只要年滿(mǎn)18歲、在重慶有穩(wěn)定工作的無(wú)房者，都可以申請(qǐng)政府公租房。

“重慶公租房‘姓公不姓私’?！边@是市長(zhǎng)黃奇帆的定調(diào)之論。

公租房建設(shè)計(jì)劃公布前后，重慶當(dāng)?shù)氐?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_19.html" target="_blank" class="keywordlink">房地產(chǎn)龍頭——龍湖地產(chǎn)，曾主動(dòng)接觸市政府，表示有意參與其中。但重慶市政府在決策中明確拒絕了房地產(chǎn)商的介入。

“我們主要考慮房地產(chǎn)商是要賺錢(qián)的，而公租房是政府公益項(xiàng)目，商業(yè)機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)后如何供地等問(wèn)題就很難處理?！惫夥抗芾砭值囊晃还賳T說(shuō)，房產(chǎn)商提供公租房，還可能成為其捂盤(pán)惜售的變相隱蔽形式。擔(dān)任建設(shè)主力的是政府全資持有的地方投融資平臺(tái)公司——重慶地產(chǎn)集團(tuán)和重慶城投公司。

“以前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，是瘸腿的，缺少政府這條腿，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在搞公租房實(shí)際是對(duì)市場(chǎng)的完善，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。”重慶最大房地產(chǎn)商之一金科集團(tuán)副總李戰(zhàn)洪評(píng)述道。

由政府向占比三分之一的中低收入人口提供公共租賃房。這一目標(biāo)如能全部實(shí)現(xiàn)，重慶房地產(chǎn)供需格局將根本改變。在地方政府高度依賴(lài)“土地財(cái)政”，樓市越調(diào)控越“高燒”，越來(lái)越多人無(wú)力買(mǎi)房的情況下，重慶或?qū)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以至被房地產(chǎn)“綁架”的宏觀政策向前推進(jìn)，提供新“解藥”。

或正因此，重慶公租房建設(shè)一開(kāi)始就取得了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的支持，并在基本框架形成幾個(gè)月后，即被國(guó)務(wù)院上升為國(guó)家政策。

3萬(wàn)畝地，500億元資金

“公租房貸款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)銀行給我們的貸款利率下浮了10％。”

三年3000萬(wàn)平方米。重慶公租房要建成，“錢(qián)”和“地”兩大投入的壓力不小。

重慶市長(zhǎng)黃奇帆對(duì)重慶公租房的“大賬”如此計(jì)算：主城區(qū)建設(shè)2000萬(wàn)平方米公租房，約需3萬(wàn)畝地，這一部分土地出讓金等，就令政府減收500億元，而公租房土建需投入成本500億元。這一減一投，已與2009年重慶地方財(cái)政收入1165.7億元基本相當(dāng)。

如此微妙平衡的財(cái)政盤(pán)子如何操控？如此龐大的建設(shè)投入如何籌措？

首先是土地問(wèn)題。3萬(wàn)畝，如此大規(guī)模的可征地以及相伴的征地費(fèi)用，對(duì)于負(fù)責(zé)行使城市土地使用權(quán)益的地方政府來(lái)說(shuō)，難度不小。山城重慶能拿出這么多公租房用地，勝在及早動(dòng)手。

重慶最大的“地主”——重慶地產(chǎn)集團(tuán)的總經(jīng)理蒙毅介紹，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局的“紅線圖”，已劃給地產(chǎn)集團(tuán)的控制性?xún)?chǔ)備土地有近24萬(wàn)畝，現(xiàn)已完成征地拆遷的實(shí)際土地儲(chǔ)備已達(dá)6萬(wàn)多畝。這還不包括市政府“八大投”中其他七大投資集團(tuán)所儲(chǔ)備的土地?！敖衲觊_(kāi)工的六大片區(qū)，征地已經(jīng)完成。公租房規(guī)劃的21個(gè)片區(qū)中其余的片區(qū)，絕大部分也已經(jīng)完成了土地儲(chǔ)備。”唐華麗說(shuō)。

那么，占2009年財(cái)政收入近一半的500億元建筑成本，如何籌措呢？

按黃奇帆的“大賬”，重慶市每年將把土地出讓收益的5％投入公租房建設(shè)，即每年約15億元－20億元。加上中央政府的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過(guò)融資解決。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)踐，已經(jīng)部分證明了這個(gè)“大賬”的合理性。地產(chǎn)集團(tuán)透露，今年先期需投入公租房的70億元資金已經(jīng)解決。5億元為市政府土地出讓收入，5億元為中央政府補(bǔ)貼，其余60億元由公積金管理中心和商業(yè)銀行貸款解決。

“其中50億貸款我們已經(jīng)簽了合同。因?yàn)楣夥抠J款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)銀行給我們的貸款利率下浮了10％?！敝貞c地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)周天云說(shuō)，他們還在與全國(guó)社保基金和保險(xiǎn)公司接觸，爭(zhēng)取拿到比銀行更低的貸款利率，以降低成本。

“第三財(cái)政”走活

重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開(kāi)發(fā)商手中。土地隨政府基礎(chǔ)設(shè)施投入改善和人口聚集而不斷增值的那部分收益，就盡可能多地拿到了政府手中。

“重慶1000億元?jiǎng)偝鲱^的地方財(cái)政收入，在全國(guó)排名并不靠前，為什么還能支撐三年3000萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)？主要是黃奇帆市長(zhǎng)提出的‘第三財(cái)政’，也就是強(qiáng)大的國(guó)資增值，提供了支撐，使政府的公共建設(shè)并不依賴(lài)稅收和一般基金。”正在重慶國(guó)資委掛職主任助理的清華大學(xué)教授崔之元，從模式的層面對(duì)重慶財(cái)政進(jìn)行了理論總結(jié)。

崔之元認(rèn)為，重慶市通過(guò)注資、重組，重振搞活了國(guó)有經(jīng)濟(jì)，國(guó)有資本在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中全面增值。國(guó)資與土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備的有機(jī)結(jié)合，使得重慶市政府并不依賴(lài)于短期的土地財(cái)政，突破了一般城市的土地財(cái)政模式。

重慶市政府對(duì)國(guó)有土地因政府公共投入而產(chǎn)生的增值進(jìn)行了充分挖掘?！爱?dāng)初我們剛開(kāi)發(fā)（沙坪壩）大學(xué)城項(xiàng)目的時(shí)候，那里的土地只有5萬(wàn)塊錢(qián)（每畝）。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完備，去年我們?cè)诖髮W(xué)城的地賣(mài)到了160多萬(wàn)元一畝。到今年，那里的地賣(mài)到了260多萬(wàn)元一畝。”重慶市地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理蒙毅舉例。

蒙毅曾任重慶國(guó)土局副局長(zhǎng)，對(duì)重慶土地市場(chǎng)的情況非常了解?！包S奇帆赴任重慶之后，改變了以往的土地儲(chǔ)備模式，要求我們把毛地變成凈地（熟地）才能出讓?zhuān)M可能把土地增值收益拿到政府手里?！?/p>

按重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)，毛地變凈地之后，土地增值一般至少在30％以上。

時(shí)任國(guó)土局副局長(zhǎng)的邱道持回憶，以往的土地開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致重慶也出現(xiàn)了大量閑置土地?！吧鲜兰o(jì)90年代，香港中渝集團(tuán)一下子在觀音橋拿了2000畝地，現(xiàn)在還有幾百畝沒(méi)開(kāi)發(fā)完；融僑集團(tuán)也是，本世紀(jì)初市里一下子批給他3000畝地，也是到現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。”

2002年，重慶市政府就發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，明確要求國(guó)土部門(mén)以項(xiàng)目決定供地，沒(méi)項(xiàng)目不能供地；每次批地的規(guī)模，必須控制在300畝以?xún)?nèi)。“這樣，土地儲(chǔ)備就主要控制在政府而不是開(kāi)發(fā)商手中，土地隨政府基礎(chǔ)設(shè)施投入改善和人口聚集而不斷增值的部分，就盡可能多地拿到了政府手中?！泵梢阏f(shuō)。

在如此的政府土地盤(pán)整思路之下，重慶地產(chǎn)集團(tuán)2003年成立以來(lái)，為政府實(shí)現(xiàn)了322億元的土地出讓金，此外還上繳了近30億元的土地之外經(jīng)營(yíng)收益。而2009年，重慶全市的土地出讓收入達(dá)到了373億元。

此后，重慶進(jìn)一步規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到位的投資不超過(guò)總投資的50％時(shí)，不能再拿第二塊地。這進(jìn)一步限制了開(kāi)發(fā)商的囤地行為，土地及其收益也進(jìn)一步向政府手中聚生。

這樣的“第三財(cái)政”思路，不但為政府公共建設(shè)提供了強(qiáng)大資金支持，還讓各地方投融資平臺(tái)公司活躍起來(lái)。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)就是市政府手中兼?zhèn)渫恋亻_(kāi)發(fā)與公共建設(shè)雙重職能的最主要載體之一。有了這些增值收益后，地產(chǎn)集團(tuán)主導(dǎo)改造少年宮，遷建醫(yī)院學(xué)校，修建博物館、科技館和圖書(shū)館，興建公租房和展覽中心，修路架橋，增添綠地，成為改善民生經(jīng)濟(jì)的生力軍。

崔之元認(rèn)為，這也為政府把錢(qián)用在提升民生方面，提供了空間?！爸貞c是全國(guó)唯一在教育支出上超過(guò)4％的省市?！?/p>

“官不聊生”

“我們做方案的時(shí)候，時(shí)間非常緊張，領(lǐng)導(dǎo)又催著要匯報(bào)，已經(jīng)記不起多少天熬到天亮了。”

在2010年6月的重慶市委三屆七次全會(huì)話(huà)上，公租房位列重慶十大民生工作之首。

此時(shí)的重慶，公租房建設(shè)計(jì)劃提出剛剛半年，“唱紅打黑”則剛剛落幕。國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)的官場(chǎng)整治和制度完善，變化很大。

2009年重慶市“兩會(huì)”期間，針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政府部門(mén)的巨大腐敗空間，政協(xié)常委邱道持提交《關(guān)于加強(qiáng)制度建設(shè)，遏制行業(yè)腐敗的建議》，得到重慶市委的重視。

幾個(gè)月后，重慶市委根據(jù)這些建議出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政府部門(mén)“黨委書(shū)記與局長(zhǎng)分立、主要干部任滿(mǎn)五年必須換崗”等制度，讓這些部門(mén)大為震動(dòng)。“今年兩江新區(qū)批下來(lái)后，國(guó)土局很快就自動(dòng)研究布置做國(guó)土規(guī)劃。這要按以前的工作方式，得等市里開(kāi)會(huì)布置了才會(huì)去做。”邱道持感慨，現(xiàn)在官員的工作積極性、主動(dòng)性和責(zé)任感，不可同日而語(yǔ)。公租房能在這么短的時(shí)間取得如此大的成果，與國(guó)土、規(guī)劃、國(guó)資系統(tǒng)等相關(guān)部門(mén)官風(fēng)的轉(zhuǎn)變關(guān)系很大?！拔覀冏龇桨傅臅r(shí)候，時(shí)間非常緊張，領(lǐng)導(dǎo)又催著要匯報(bào)，已經(jīng)記不起多少天熬到天亮了。大年二十九領(lǐng)導(dǎo)還在聽(tīng)匯報(bào)，大年初四我們就提前上班了。”公租房管理局一位工作人員說(shuō)。

代表政府國(guó)資系統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)的“八大投”，則分別建立了董事會(huì)與監(jiān)事會(huì)、董事長(zhǎng)與總經(jīng)理分立的規(guī)范管理模式。