當前，全球經(jīng)濟緩慢復蘇，但依然存在著較大的不確定性，而中國率先進入復蘇通道后，向好態(tài)勢日趨明顯，特別是交易活躍、價格快速上漲的房地產(chǎn)市場，成為“熱錢”覬覦的重要目標。

改頭換面，變相涉足房地產(chǎn)市場

近期，外匯管理部門在東南沿海地區(qū)檢查時發(fā)現(xiàn)，一家中資企業(yè)的全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給一家香港公司，成為了外商獨資企業(yè)，之后在不到兩年的時間內(nèi)，將注冊資本由6000萬元人民幣逐漸增至3.8億元人民幣。該公司經(jīng)營范圍十分廣泛，包括國際經(jīng)濟、科技、環(huán)保信息咨詢服務，軟件開發(fā)，企業(yè)管理咨詢，房地產(chǎn)中介服務等，但不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。在經(jīng)營過程中，該公司以支付貨款、材料款的名義，將1600多萬美元資本金結(jié)匯為1.2億元人民幣并劃至關(guān)聯(lián)公司后，關(guān)聯(lián)公司隨即將該筆資金劃回該公司賬戶，用于房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)支出。檢查中發(fā)現(xiàn)，部分人民幣資金申請結(jié)匯用途與實際用途不符，該公司利用關(guān)聯(lián)交易，間接投資于房地產(chǎn)項目，參股房地產(chǎn)企業(yè)。

這一案例體現(xiàn)了境外資金利用資本金結(jié)匯渠道違規(guī)進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場牟利的典型做法。首先，設(shè)立外商投資企業(yè)或者并購境內(nèi)企業(yè)后進行投資，大量外匯資金通過直接投資流入境內(nèi)。其次，利用關(guān)聯(lián)公司之間縱橫交錯的架構(gòu)，以支付關(guān)聯(lián)公司相關(guān)費用為名，將外匯資本金快速結(jié)匯成人民幣，結(jié)匯人民幣資金最終流入房地產(chǎn)行業(yè)。

規(guī)避管理，意圖獲得雙重收益

近年來，各有關(guān)部門聯(lián)合出臺了一系列規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場的政策規(guī)定。目前，境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)房地產(chǎn)嚴格執(zhí)行自用和實需原則；境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，設(shè)立外商投資企業(yè)，按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務。同時，規(guī)范房地產(chǎn)市場的外資準入，加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應遵循項目公司原則。

上述政策的出臺，為外資進入房地產(chǎn)市場提供了清晰的原則和明確的指引，有利于促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。但也不乏一些投機套利資金，采取多種手段改頭換面流入房地產(chǎn)市場，規(guī)避上述管理規(guī)定。這些資金結(jié)匯的時間多為人民幣升值壓力加大、境外資金大量涌入境內(nèi)的高峰期，目的是獲取人民幣升值和境內(nèi)資產(chǎn)價格上升的雙重收益。

巧查線索，打擊查處“熱錢”流入

外匯管理部門緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，企業(yè)往往將資本金、外債等資本項下的長期資金流入并結(jié)匯，再改變用途投入到房地產(chǎn)市場中的特點，從外商投資企業(yè)收匯和結(jié)匯環(huán)節(jié)入手，排查異常線索，查找涉嫌違規(guī)的企業(yè)，進而開展現(xiàn)場檢查。

一方面是利用信息監(jiān)測系統(tǒng)查找線索。外匯管理部門將日常監(jiān)管中獲取的數(shù)據(jù)信息、銀行自查的資本金收、結(jié)匯情況、以及從相關(guān)部門取得的監(jiān)管信息進行比對，在此基礎(chǔ)上對資本金進入的行業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)結(jié)構(gòu)、資本金來源、結(jié)匯人民幣資金的去向、用途以及增減原因等進行分析，篩選可疑線索，確定需重點關(guān)注的企業(yè)。

另一方面是加大對重點關(guān)注企業(yè)現(xiàn)場檢查的力度?，F(xiàn)場檢查中，外匯管理部門依法可查閱企業(yè)相關(guān)會計資料，對企業(yè)經(jīng)營狀況及結(jié)匯所得人民幣資金的使用情況進行檢查與分析，實地了解企業(yè)及其行業(yè)背景，了解投資者與境內(nèi)企業(yè)之間投資、關(guān)聯(lián)交易及其外匯收支等情況，進一步判斷企業(yè)資本金的進入與使用是否存在違規(guī)和異常情況，對于違反外匯管理法律規(guī)定的，依法予以行政處罰。