一直未出臺調(diào)控地方細則的上海，正在寂靜中醞釀一場更大的風暴
房地產(chǎn)調(diào)控風暴震蕩于多個城市之際，上海依然寂靜無聲。
自4月17日國務院頒布“國十條”以來，各省市紛紛出臺配套地方細則，一線城市上海失語。
根據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者調(diào)查，有跡象表明，上海不僅未成為政策的真空地帶，反而在寂靜中醞釀一場更大的風暴。多方人士證實，上海的地方調(diào)控細則已經(jīng)成型，且以嚴厲程度不同，存在幾套方案。而最大的變數(shù)來自房產(chǎn)稅，這也成為上海細則前期難產(chǎn)的直接制約因素。
在上海調(diào)控細則制定過程中，核心部門為上海市房管局。其內(nèi)部人士在與《財經(jīng)國家周刊》記者的交流中，并未否認“細則已存在”這一說法?！斑€沒出就等于沒有，存在的只是一個征求意見稿，而且并非我們一個部門能決定?！?/p>
接近上海市房管局的人士表示，“細則盡管沒有公布，事情卻一直在做。至于上海政策的落地時間，還要看中央政策的實施效果?！?/p>
他同時透露，國務院層面已經(jīng)準備好8個文件。一旦調(diào)控未見明顯效果，后續(xù)組合拳將一一亮相?！芭袛鄻藴示褪?，幾個熱點城市的房價可否降到滿意程度?！?/p>
自北京率先推出“京11條”后，輿論焦點轉(zhuǎn)移至上海。至今，上海樓市新政何日出臺，成為遲遲未能落下的“另一只靴子”。
5月，上海細則即將出臺的消息流出，細則內(nèi)容眾說紛紜，其中一個共識是，房產(chǎn)稅內(nèi)容將包含在細則中。
但6月份之后，各地并不樂觀的經(jīng)濟數(shù)據(jù)相繼出爐，上海細則一事被束之高閣。
接近住建部的人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，就在5月份，住建部調(diào)研小組曾奔赴上海，小組由房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠掛帥，專程研究上海調(diào)控細則。
“上海調(diào)控細則早已經(jīng)成型了，很多人都看到過調(diào)控細則的一個征求意見稿，但因有房產(chǎn)稅內(nèi)容，在市場層面引發(fā)了很大的反彈。”上述人士表示。
這份意見稿在住建部層面并未遇到阻礙，一位接近上海市政府的人士透露，“從上海市政府到住建部，推動決心都很大，征求意見稿在5月21日就上報到了國務院?！?/p>
按照上海市政府的預計，該方案經(jīng)國務院討論通過后，將于6月中旬開始實施。
但之后的事態(tài)發(fā)展超出各方預料。接近住建部人士透露，財政部與國稅總局“希望地方能緩一緩，等《房產(chǎn)稅暫行條例》先修改一下，再有具體動作”。
《房產(chǎn)稅暫行條例》頒布于1986年10月1日，當時的主導部門為財政部。而在今日看來，國稅總局也似乎成為利益相關(guān)方。
“上海收稅，估計是全部收入自己的腰包，房產(chǎn)稅屬地方稅種，在地稅局交。因此，上海方面肯定比國稅總局積極?！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉表示。
“現(xiàn)在看來，上海調(diào)控細則出不來，就卡在房產(chǎn)稅上?！苯咏虾Ｊ姓耸繉Α敦斀?jīng)國家周刊》分析表示。
這位人士進一步透露了所見細則中信貸政策的關(guān)鍵內(nèi)容：第三次買房者，以及在上海本地繳社保不超過三年者，將不予貸款——此一條嚴厲程度已超過北京。
他說，細則中明確了房產(chǎn)保有稅這一概念。其起征標準是，對于存量房和增量房區(qū)別對待。不管之前有多少房產(chǎn)，只要是買新房，就要算總賬。“但只對增量征收，還是對總量征收，這一點無法確定?！?/p>
“估價按市價，就高不就低，稅率按千分之八。據(jù)說當時準備了三套方案，這套是最輕的。”上述人士表示。
除了房產(chǎn)稅帶來的阻力之外，當?shù)亻_發(fā)商反對之聲強烈，亦成為細則遲遲未出的重要因素。
上海知名地產(chǎn)評論人蔡為民透露，7月初，政府曾召集眾多開發(fā)商和中介開會。房管局的高層在會上表態(tài)說，上海的調(diào)控細則最多影響到20％的人，涉及范圍不廣，殺傷力有限，和北京不一樣。“官方希望通過開發(fā)商，讓市場都了解政策，大家不要那么擔心，該買的還是要買。”蔡為民說。
但在蔡看來，20％是立即的殺傷力，會產(chǎn)生威嚇作用。“這20％事實上是地產(chǎn)市場的主力部隊，完全可以撬動80％的市場?！?/p>
這次會議上，綠地、金地等企業(yè)對新政所帶來的下行預期均表示出擔憂。
“最終，決策層覺得一旦這個細則出臺，對市場打擊會非常大，希望再觀察一下市場，作為政策儲備。”上述接近住建部人士表示。
博弈平衡點
全國房地產(chǎn)調(diào)控政策是否見效，在某種程度上，決定著上海調(diào)控細則出臺的速度。而上海樓市經(jīng)歷調(diào)控初期的短期震蕩后，已漸漸恢復元氣。
中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“目前已經(jīng)有‘日光盤’出現(xiàn)了，盡管這只是個別項目，卻是積極的信號?！?/p>
根據(jù)他的調(diào)研，上海樓市目前進入了新一輪穩(wěn)定期，“成交量與價格均無太大動蕩。”
陳嘯天表示，若將上海分為中心、次中心和郊區(qū)三大塊，則它們均已完成了價格測試?！安慌虏┺暮徒┏?，就怕找不到博弈的平衡點?！标悋[天說，“這一平衡點的大概數(shù)字是降價15％?！?/p>
在中國房產(chǎn)信息集團監(jiān)控的上海多家樓盤中，“一些7折、8折的盤，走得都非?？?。”
陳嘯天分析，這些價格出現(xiàn)松動的開發(fā)商可分為兩類：求周轉(zhuǎn)和創(chuàng)紀錄。
比如當?shù)匾患抑麌螅?009年的銷售收入達到106億元，而今年上半年，其銷售額尚不足30億元，資金壓力巨大。
成全機構(gòu)董事長全忠對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，資金狀況好的公司并不少，但隨著時間的推移，開發(fā)商心態(tài)會有變化，而且是朝著不好方向變化?！拔覀冐撠煷淼膸讉€項目，大家都已經(jīng)把開盤預期降低了，銷售策略是就低不就高?！?/p>
創(chuàng)紀錄則是幾個大開發(fā)商的訴求，為完成年度指標而快速回籠資金?！氨热绾愦蠡蛉f科，有一些盤降了15％左右，但它們只降不說。”陳嘯天說。
打折促銷，看似熱鬧，但蔡為民認為這依然是個案?！案鶕?jù)我的統(tǒng)計，上海樓市價格僅僅下調(diào)了5％到8％?！睋?jù)蔡為民統(tǒng)計，在較為偏遠的嘉定，房價下跌幅度也不足15％。
全忠則認為，看似下調(diào)的價格背后，均價、個案、指標樓盤這三個因素應該都考慮在內(nèi)?！氨热缃诟叨藰潜P入市少，均價自然會下來?！倍谒磥恚鄶?shù)高端樓盤的價格并未出現(xiàn)松動。
房產(chǎn)稅前奏
價格僵持不下，這與決策層當初的設計背道而馳。
一位接近任志強的人士透露，任上月曾被某部門約談。在此后的一次聚會上，任志強與王石相遇?！叭沃緩娪X得華遠降價，帶動效應有限，所以勸萬科帶頭表態(tài)，但王石拒絕了。”上述人士表示。當時萬科已完成350億元的上半年銷售計劃，并無降價壓力。
就在這次聚會上，任志強透露，若房價繼續(xù)僵持，會有更嚴厲政策出來。“這也是任志強近期不斷呼吁降價的原因?！鄙鲜鋈耸糠治觥?/p>
與此同時，國十條的落實工作依然在進行。8月底，上海再次重申收緊三套房貸?！斑@說明之前信貸政策始終沒有貫徹，因為沒有具體細則。”蔡為民說。
“即使沒有調(diào)控細則，我們的工作也一直在做，就是落實國十條?！鄙虾Ｊ蟹抗芫秩耸繉Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示?！熬唧w主導當然是市政府，比如涉及到信貸政策、供地計劃等，已經(jīng)超出了房管局的權(quán)限?！?/p>
陳嘯天對此表示，“政府在刻意保持信息的模糊性，這對樓市有穩(wěn)定作用?！?/p>
對于上海調(diào)控細則最終能否出臺，多位受訪人士意見不一。蔡為民認為，距“國十條”出臺超過4個月，此時再出細則已無意義。但他認為，“按照目前態(tài)勢，上海明年出臺房產(chǎn)稅不可避免。”
全忠則透露，二手房交易稅可能會在2010年10月率先變革?！斑^去有陰陽合同，現(xiàn)在的新政策將不按合同交稅，要按照權(quán)威評估機構(gòu)的數(shù)據(jù)來征稅，叫做資本利得稅。這或?qū)⑹欠慨a(chǎn)稅的前奏?！比艺f。
