“我們的判斷是，調(diào)控還將繼續(xù)，開發(fā)商應(yīng)該順勢(shì)而為。”萬科集團(tuán)副總裁毛大慶話音未落之際，其旗下項(xiàng)目中糧萬科長(zhǎng)陽半島就以實(shí)際行動(dòng)證明了萬科在北京市場(chǎng)的“順勢(shì)而為”。

在首期開盤兩日售罄之后，位于房山長(zhǎng)陽的中糧萬科長(zhǎng)陽半島項(xiàng)目一個(gè)月之后便迅速推出二期。

“二期我們還是采用合理定價(jià)的策略?！睋?jù)毛大慶透露，經(jīng)歷了一期的熱銷之后，長(zhǎng)陽半島二期價(jià)格基本維持平穩(wěn)，均價(jià)略漲200元/平方米左右。8月26日，中糧萬科長(zhǎng)陽半島二期完成了網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)過程，推出的377套房源有超過4500人參與搖號(hào)，并將于8月28日正式選房。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，在即將到來的9月，北京市場(chǎng)中將有越來越多的項(xiàng)目步入到像萬科這樣“順勢(shì)而為”的行列中。

預(yù)計(jì)開盤量大增

根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，9月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目達(dá)到46個(gè)，而新政之后的5~8月取得銷售許可證的項(xiàng)目分別為18個(gè)、15個(gè)、18個(gè)、11個(gè)。開發(fā)商的供應(yīng)欲望持續(xù)低迷了4個(gè)月之后突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日，除經(jīng)適房及限價(jià)房等保障房之外，8月北京樓市成交的純商品住宅期房共計(jì)3140套，環(huán)比7月同期成交的純商品住宅期房2718套，成交量上升15.5%。

“正是7月下旬多個(gè)熱門項(xiàng)目大批量推盤、合理定價(jià)的刺激下，才使得8月的成交量出現(xiàn)了反彈?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，7月下旬多個(gè)遠(yuǎn)郊熱門板塊的低價(jià)項(xiàng)目，例如保利茉莉公館、綠地新里西斯萊公館和中糧萬科長(zhǎng)陽半島，這3個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)了全部商品住宅期房1/3的成交量。

“新政已經(jīng)持續(xù)了4個(gè)多月，而這4個(gè)月中，部分開發(fā)商預(yù)期調(diào)控可能半途而廢，因而選擇了減緩開盤，或者減少供應(yīng)。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，最近釋放出的調(diào)控將持續(xù)的政策信號(hào)，以及大興、房山區(qū)域部分樓盤的低價(jià)熱銷，使得開發(fā)商陣營已經(jīng)明顯出現(xiàn)了分化，區(qū)域開發(fā)商大部分存在降價(jià)求銷售的動(dòng)機(jī)。

除此之外，任啟鑫分析，“金九”計(jì)劃開盤項(xiàng)目大增，主要與開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期較高有關(guān)，開發(fā)商普遍寄希望于傳統(tǒng)的銷售旺季實(shí)現(xiàn)突破。“從目前市場(chǎng)走勢(shì)及調(diào)控方向來看，政府并沒有放松調(diào)控的力度，但也尚未出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，利空出盡即是利好，增強(qiáng)了開發(fā)商對(duì)后市的信心。”

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月計(jì)劃開盤的純新盤項(xiàng)目的平均報(bào)價(jià)僅為19278元/平方米，價(jià)格低于整體水平，且多數(shù)新盤報(bào)價(jià)在15000~20000元/平方米之間?！跋啾葍r(jià)格已推至高位的老項(xiàng)目后期，純新樓盤在定價(jià)上沒有任何負(fù)擔(dān)和壓力，可以通過靈活的定價(jià)策略，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，從而打動(dòng)購房者?！比螁Ⅵ伪硎?。

降價(jià)在所難免？

熱銷樓盤的刺激、新盤定價(jià)的優(yōu)勢(shì)，顯然只是開發(fā)商押寶“金九銀十”的客觀因素。

“更為重要的是，現(xiàn)在開發(fā)商的日子相當(dāng)不好過，他們面臨著政策調(diào)控、資金緊張、年度業(yè)績(jī)的三重壓力?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾如此分析。

對(duì)此，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹并不否認(rèn)。

“國土部對(duì)于閑置土地的高調(diào)處理、預(yù)售收入監(jiān)管的即將實(shí)施以及銀監(jiān)會(huì)‘三個(gè)辦法一個(gè)指引’對(duì)于開發(fā)商貸款的嚴(yán)格管理，都在證明對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策還將持續(xù)?！?月25日，潘石屹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》如是說。

在資金方面，北京市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)字顯示，1~7月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長(zhǎng)1.2倍；定金及預(yù)收款為771億元，與上年同期持平。

金融貸款比例的減少以及定金及預(yù)收款“?？顚Ｓ谩闭叩暮糁觯沟瞄_發(fā)商自籌資金的壓力驟然增加，快速回籠資金顯然成了許多房企眼前的當(dāng)務(wù)之急。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日曾公開表示，從已經(jīng)公告的半年報(bào)看，大部分開發(fā)商上半年基本上沒有完成銷售計(jì)劃。他預(yù)計(jì)，降價(jià)趨勢(shì)會(huì)在三季度后出現(xiàn)?！鞍凑?009年8月份的投資增長(zhǎng)計(jì)算，下半年的推盤量最少會(huì)在現(xiàn)行情況下增長(zhǎng)50%，而這中間就有一部分可能會(huì)用降價(jià)的方式來促使銷售迅速提升?！?/p>

“對(duì)于那些錯(cuò)過了新政前3、4月銷售期的項(xiàng)目，如果再不把項(xiàng)目拿出來賣，那他們只能等到明年春天再擇機(jī)入市了。今年的業(yè)績(jī)就算完了。”林蕾也認(rèn)為，此前大量待開新盤中有相當(dāng)一部分項(xiàng)目會(huì)在今年9、10月份集中入市，屆時(shí)為了拉升業(yè)績(jī)、回籠資金，降價(jià)在所難免。“所以今年許多開發(fā)商都把寶押在了‘金九銀十’。”