樓市調(diào)控新政出臺四個月以來，廣州樓市在經(jīng)歷了最初兩個月的短暫困境之后，很快出現(xiàn)了回暖跡象。因此，即將到來的“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季，備受購房者和開發(fā)商關(guān)注。不過，面對超過6萬套的在售貨量以及中央很可能再度出臺樓市調(diào)控措施的政策風(fēng)險，“金九銀十”能否成為今年樓市新的分水嶺尚存爭議。業(yè)內(nèi)專家表示，“金九銀十”成色如何，關(guān)鍵要看開發(fā)商能否繼續(xù)打出“促銷”大旗。

買家想抄底卻遭遇高價

“聽說最便宜‘8’字頭，可去看了才發(fā)現(xiàn)好點的單位每平方米也要一萬二三，這樣的價格哪里是調(diào)整了！”近日，在天河工作的陳小姐前往金沙洲的中海清瀾水境看樓，原本抱著去抄底的心態(tài)，卻意外發(fā)現(xiàn)樓價漲價的腳步遠比自己看樓的速度要快。陳小姐說：“售樓部里全是人，問這個單位說賣掉了，問那個也說賣掉了，大家又回到了搶房子的時代?！?/p>

像陳小姐一樣，近日不少去看樓的市民都發(fā)現(xiàn)廣州的樓盤突然旺了，根據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州上周一手樓簽約量為1678套，均價10594元/平方米，不僅高于六七月份周簽約量在千套以下的水平，也高于前一周1457套的簽約量，成交量確實有所回升。

搜房網(wǎng)的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有34%的受訪者認為廣州樓市已經(jīng)回暖。中地行的一份分析報告則認為，購房者在新政后短時間內(nèi)，已然完成“疑惑-深度觀望-擇機入市”三階段的心態(tài)演變。

面對市場回暖跡象，不少開發(fā)商已經(jīng)開始暗中提價，上周海珠某樓盤就將促銷單位暗漲2800元/平方米。不少買家開始擔(dān)心，“金九銀十”，會否成為開發(fā)商又一個漲價良機？

市場能否繼續(xù)回暖仍存疑

不過，業(yè)內(nèi)人士對“金九銀十”能否延續(xù)目前的回暖趨勢表示質(zhì)疑，韓世同、鄧浩志等廣州樓市專家更明確表示，開發(fā)商如果不繼續(xù)進行促銷，市場上巨大的新貨就難以被消化，樓市回暖也將成為開發(fā)商的一廂情愿。

根據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計，除從化外，廣州下半年新推貨量達40823套，加上在售余貨20856套（從化除外），今年下半年全市可售貨量達61679套，競爭壓力加大。其中，番禺、花都和增城三個外圍區(qū)域新推貨量均超過6000套，番禺更是達到了11836套的可售貨量。以戶均面積100平方米計算，可售面積超過600萬平方米，而這些巨大的供應(yīng)量絕大部分將在“金九銀十”間上市。

巨大的供應(yīng)量意味著開發(fā)商需要用更優(yōu)惠的價格來搶奪買家。而目前買家對于樓價并不買賬。同樣是來自搜房的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，高達六成的購房者在近兩個月不打算出手買房，僅有15%的購房者打算出手，另外還有25%左右的購房者仍處于觀望。

對開發(fā)商推出的降價促銷，過半數(shù)購房者表示房價依然太貴，“大降價也買不起”。但依然有多數(shù)購房者抱著樂觀的態(tài)度，45.5%的購房者認為只要房價降15%會馬上購房?？梢钥闯?，不管市場供應(yīng)量有多少，價格依然是主導(dǎo)樓市成交量的主要因素。

黃金月前二次調(diào)控呼之欲出

除了巨大的供應(yīng)量給市場帶來壓力，對于中央近期會否出臺第二輪樓市調(diào)控政策的擔(dān)心，也讓“金九銀十”蒙上了一層陰影。

從全國范圍來看，一線城市房價并未出現(xiàn)大幅下降，而二、三線城市的樓價卻在調(diào)控政策下逆市飆升。在這種情況下，政府在媒體和會議上開始重新強調(diào)打擊房地產(chǎn)炒作投機。

“切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機炒作行為?！币环矫媸窃黾颖Ｕ戏抗?yīng)，另一方面是打擊投機炒房行為，國務(wù)院副總理李克強在最近8天內(nèi)先后兩次講話要求貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策。《人民日報》也發(fā)表文章稱，房價下降趨勢有待確認，應(yīng)堅持樓市調(diào)控不動搖。國土部也開始了對閑置土地的清查，并聯(lián)合金融機構(gòu)對地方政府的融資平臺進行清查。8月24日，發(fā)改委財政金融司司長徐林表示我國計劃實施一系列稅收體制改革，將推進房產(chǎn)稅改革。

在此背景下，不少人驚呼第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策即將到來。市場對于新政策會否出臺表現(xiàn)出明顯擔(dān)憂。8月25日，A股房地產(chǎn)板塊重創(chuàng)逾3%領(lǐng)跌大市，迎來6月29日以來單日的最大跌幅，這也是地產(chǎn)股連續(xù)4日出現(xiàn)下跌。

“只要價格沒有下降，中央很難在政策上停止調(diào)控?！敝性禺a(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜認為，對于開發(fā)商來說，今年下半年最好的銷售時機就是“金九銀十”，如果新政策出臺，將直接打擊“金九銀十”的成色，眾所期待的“金九銀十”很可能淪落為“灰色黃金周”。

市場分析

1 “金九銀十”將價跌量升

廣州樓市專家鄧浩志認為，與前幾個月相比，目前市場仍保持平穩(wěn)，但到“金九銀十”，樓市將會量升價跌。他表示，供應(yīng)量增大、購房需求被壓抑導(dǎo)致延后效應(yīng)以及開發(fā)商的促銷策略將會提升廣州樓市的成交量，而同樣在巨大的供應(yīng)量作用下，加上開發(fā)商資金緊張等因素，會導(dǎo)致“金九銀十”的樓價可能出現(xiàn)小幅下降。

在鄧浩志看來，目前廣州個別樓盤的價格上升并不具有代表性，而且這種價格上漲往往帶有結(jié)構(gòu)性因素，要謹防這種價格變化被誤讀。

2 成交能否回升看促銷力度

針對目前不少開發(fā)商認為市場已經(jīng)回暖，有可能打算提價的態(tài)度，廣州樓市專家韓世同表示難以認同。他認為，“金九銀十”能否繼續(xù)保持成交回暖，取決于開發(fā)商能否繼續(xù)進行打折促銷拉動剛需入市，對形勢判斷錯誤會導(dǎo)致滿盤皆輸。

韓世同表示，目前廣州樓市供應(yīng)量大增，新增的供應(yīng)量遠遠大于需求量，而部分成交不錯的樓盤也是開發(fā)商積極促銷造成的，后續(xù)的有效需求能否跟上，要看開發(fā)商能否在“金九銀十”繼續(xù)促銷直至拉動剛性需求入市，因此對后市不能過于樂觀。如果開發(fā)商不能利用“金九銀十”這個有利時機進行降價促銷，等別人把市場有限的需求搶走后，再行降價的樓盤反而將無人問津。

3 后續(xù)政策決定能否買房

中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜認為，七八月份廣州樓市成交明顯回升，中心區(qū)樓價甚至有上漲跡象，這將導(dǎo)致市場提前回暖，也增加了中央調(diào)控地產(chǎn)的風(fēng)險。他建議想要購房的市民要仔細揣摩中央的政策走向，如果沒有新政策出臺，不妨果斷出手置業(yè)，而如果有比較強的新政繼續(xù)打壓樓市，買家不妨再觀望一陣。

黃韜分析說，“對于投資型買家來說，新政策意味著樓價還要繼續(xù)調(diào)整，遲點出手抄底的機會就更大；對于自住型買家來說，價格并不是主要問題，后市的價格不會大起大落，今年以內(nèi)出手，價格都是可以接受的。”