房地產(chǎn)信托投資基金（REITs)，上?；?qū)⒊蔀榈谝粋€獲批城市。

5月20日，浦東方面知情人士透露，早在浦東開發(fā)開放20周年（4.18日）之前，浦東方案就已經(jīng)被國家相關(guān)部委批準(zhǔn)后送交給國務(wù)院最終審批。

目前，上報給國務(wù)院的版本是債權(quán)性REITs方案，又稱“央行版”方案，具體由浦東金橋（600639）、陸家嘴（600663）、張江和外高橋（600648）四大公司聯(lián)合發(fā)起。

REITs最簡單的理解，是將存量地產(chǎn)資源證券化，這將直接為地產(chǎn)商提供了充裕的流動性。由于試點階段又以國有地方投融資平臺為主，間接又為地方投融資平臺的流動性打開一扇窗。

當(dāng)此房產(chǎn)新政效果觀望之際，有關(guān)房地產(chǎn)信托投資基金上報國務(wù)院審批的消息令外界疑竇叢生。

上報方案：打工業(yè)地產(chǎn)主意？

上海、天津和北京是最有可能成為REITs率先試點的城市，上海則由浦東新區(qū)政府具體承擔(dān)該方案的設(shè)計。

據(jù)本報了解，浦東方面對此頗為重視，由分管金融的副區(qū)長嚴(yán)旭牽頭制定該方案，剛升級為“局”的浦東金融局為責(zé)任單位，并成立了專門研究小組。

本報獨家獲得的名為《2010年浦東新區(qū)綜合配套改革試點工作安排》中也強調(diào)了設(shè)立該基金的時機已經(jīng)到來，“以央行出臺管理辦法為契機，完善方案，確保首批設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。”

浦東為此設(shè)計了三個版本，其中一、二版本為債券型方案，第三個版本則為股份方案。

三個版本具體為：1，張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起，發(fā)行期限為十年；2，發(fā)起人為陸家嘴集團一家，發(fā)行規(guī)模為15億元，發(fā)行期限為三年或五年；3，發(fā)起人需將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司名下，在證券交易所市場發(fā)行。

所謂債權(quán)模式，即發(fā)起人僅轉(zhuǎn)讓租金收益權(quán)給受托人，在銀行間市場發(fā)行，而版本一和版本二同為債權(quán)性方案，又稱央行方案。

外界普遍認(rèn)為，央行方案優(yōu)勢在于，發(fā)行REITs，可以避免被雙重征稅(即租金收益被征一次稅、打包證券化上市交易后再被征稅)。

方案三則為股權(quán)類方案，需要房地產(chǎn)企業(yè)出讓物業(yè)所有權(quán)，并在證券交易所交易，因此外界普遍認(rèn)為，當(dāng)前這種模式實施起來阻力偏大。

知情人士透露，上海方面幾經(jīng)權(quán)衡，最后選擇了第一個版本，即張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起該基金上報。

浦東方面的算盤打得很精。

事實上，以陸家嘴為主的第二個方案，因為陸家嘴的樓盤地處上海國際金融中心建設(shè)最核心區(qū)，地段優(yōu)越，租金昂貴，含金量或更高，更容易獲得機構(gòu)投資者的青睞。

而第一個方案中，一個主要原因就在于張江和外高橋主要擁有大量廠房，而不是寫字樓，即使有寫字樓，也是工業(yè)辦公，對投資者而言，租金不高，因此吸引力不大。

在浦東看來，通過整合優(yōu)化，可以帶動張江和外高橋的物業(yè)資產(chǎn)，共同“致富”。

而一旦募集到35億元資金，或?qū)橥飧邩蚝蛷埥裙I(yè)廠房較多的地區(qū)騰籠換鳥，以及開發(fā)更多商業(yè)地產(chǎn)提供充足的資金。

知情人士就告訴本報記者，為此作為折中，上海方面甚至考慮在第二個方案中，也增添了張江。可見上海借機REITs盤活各類地產(chǎn)資源用心良苦。

高房價邏輯：央行版本玄機

央行版本即債券型方案頗受浦東方面青睞。但細(xì)究其背景，則是目前房價過快上漲背景驅(qū)動使然。

根據(jù)方案一顯示，具體包括金橋的碧云國際社區(qū)，外高橋標(biāo)準(zhǔn)倉庫，張江帝斯曼中國園區(qū)，陸家嘴軟件園區(qū)一、二、四、五號樓等。

以金橋開發(fā)的碧云國際社區(qū)為例，當(dāng)其它開發(fā)區(qū)都在賣樓時，碧云國際社區(qū)卻采取了只租不售的辦法，獲得了很穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如今房價大漲，金橋的這一“只租不售”的操作模式，在房價預(yù)期持續(xù)上漲背景下，頗受浦東新區(qū)官員賞識。

“房地產(chǎn)信托投資基金是融資的方式，作為一種金融產(chǎn)品，對于任何的房地產(chǎn)公司都是可以考慮的方向之一?！鄙虾ｊ懠易欤瘓F）有限公司董事長楊小明此前這樣告訴本報記者。

以楊小明所在的陸家嘴為例，該公司此前一直在進行土地開發(fā)，但土地所剩無幾后，該公司不得不轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)開發(fā)。

其他三個開發(fā)公司也有類似遭遇，這反而帶來了一大好處：四大公司擁有不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。

根據(jù)方案一，浦東此次拿出的房地產(chǎn)項目全部是浦東自己國有公司旗下的物業(yè)，而四大公司是浦東的巨大的財富來源之一。

方案一顯示，四家公司將聯(lián)合提供的年租金收入4.7億元的物業(yè)10年租金收益權(quán)。

這些物業(yè)包括辦公樓、廠房、商業(yè)樓宇、社區(qū)配套等。

因此，一旦方案一獲批，四大公司將把10年的租金收益權(quán)“打包”設(shè)立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場向符合條件的機構(gòu)投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證。

REITs難題：開發(fā)商融資與房價平衡點

當(dāng)REITs方案上報給國務(wù)院的消息傳來之時，房地產(chǎn)新政調(diào)控剛剛滿月。

多位接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，由于此次申報的REITs方案主要針對商業(yè)地產(chǎn)，或?qū)ψ≌袌龇績r影響有限。

“商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營一般要經(jīng)過2-3年的培育期，因此，資金問題歷來都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注的問題。”業(yè)內(nèi)人士表示。

由于REITs極有可能成為開發(fā)商自有資金、銀行貸款、預(yù)售回流資金之后第四個資金來源，但尚不清楚，在國內(nèi)的監(jiān)管環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，對于發(fā)行REITs的地產(chǎn)公司獲得的資金用途去向有無相關(guān)規(guī)定。

隨之而來的問題是，若獲得資金的房地產(chǎn)公司將所得資金用于住宅開發(fā)，那或?qū)⒒忾_發(fā)商開發(fā)住宅的資金短缺問題，亦將可能推高房價，這也是多人關(guān)心的難題。

在內(nèi)地經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的港中旅中國投資有限公司一位部門中層5月20日接受本報記者采訪時表示，“由于居民缺乏投資渠道，所以以前只有買房，現(xiàn)在多了這個渠道，將分流很大一部分買房的資金，因此，從這個角度來看可以防止房價迅速攀升。”

最新的消息也顯示，下半年推出的第一個REITs將只允許機構(gòu)投資者購買，這或?qū)⒔档蚏EITs的推出促使房價攀升的幾率。