這塊當(dāng)年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯(lián)等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時(shí)征用成一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，絲毫看不出往日的氣勢(shì)。

從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的六年，恰為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)這六年的發(fā)展軌跡下了一個(gè)絕佳的注腳。

閑置六年，四次易主的“鐵管巷地塊”正在等待最終的歸宿。

所謂的“鐵管巷地塊”是鐵管巷A、C地塊的統(tǒng)稱(chēng)，它們最初的代號(hào)是“2003G61”和“2003G62”，這個(gè)代號(hào)最近出現(xiàn)在“1457宗閑置土地名單”中。

對(duì)許多南京人來(lái)說(shuō)，這個(gè)名字并不陌生。這塊當(dāng)年的南京“地王”身處南京市中心的黃金地段，周邊被南京著名的金鷹、東方、華聯(lián)等商企包圍。但如今的“鐵管巷地塊”卻被臨時(shí)征用成一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，絲毫看不出往日的氣勢(shì)。

“這塊土地到底誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成什么，一切都還沒(méi)有定論?！蹦暇┦姓块T(mén)的相關(guān)人士向記者透露。

從“地王”到“棄兒”，屢次“遇人不淑”的“鐵管巷地塊”顛沛流離的六年，恰為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)這六年的發(fā)展軌跡下了一個(gè)絕佳的注腳。

首輪出局者

“鐵管巷A、C地塊”的故事開(kāi)始于2004年1月15日，編號(hào)為“2003G61”和“2003G62”的兩幅地塊，出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)上。

“當(dāng)年拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)很轟動(dòng)，南京市國(guó)土資源局三樓的拍賣(mài)場(chǎng)擠滿(mǎn)了人，至少也有100多個(gè)吧?！?004年1月在場(chǎng)親歷的一位人士向記者表示，當(dāng)時(shí)南京的幾大開(kāi)發(fā)商全部到場(chǎng)，爭(zhēng)奪十分激烈。

是時(shí)，南京地產(chǎn)行業(yè)剛剛迎來(lái)大發(fā)展的時(shí)期。投機(jī)、投資的開(kāi)發(fā)商都紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備“賺一票就走”。這場(chǎng)拍賣(mài)中動(dòng)輒千萬(wàn)的加價(jià)也讓不少開(kāi)發(fā)商看得膽戰(zhàn)心驚。

經(jīng)過(guò)將近5個(gè)小時(shí)，共計(jì)100多輪的爭(zhēng)奪后，“鐵管巷地塊”被聯(lián)合競(jìng)拍的上海全日通投資有限公司和上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以5.45億元奪得，每畝價(jià)格高達(dá)2088萬(wàn)元，上漲幅度達(dá)120%，成為南京最貴的地塊。

其中A地塊以31455元/平方米的單價(jià)，一舉成為當(dāng)時(shí)南京“地王”，震驚南京地產(chǎn)界。2005年的一份《南京土地市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》中透露：白下區(qū)鐵管巷A地塊以31455元／平方米的單價(jià)創(chuàng)下了南京歷年土地出讓“單價(jià)之最”。

公開(kāi)資料顯示，這兩塊地位于白下區(qū)鐵管巷，規(guī)劃用地性質(zhì)均是商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓(25%)。其中A地塊用地總面積11286.0平方米，C地塊用地總面積8909.5平方米。

很多地產(chǎn)人士在當(dāng)年樂(lè)觀地估計(jì)，這個(gè)地塊建成之后的房屋售價(jià)將肯定超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。

但事情在2005年7月31日開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，南京市國(guó)土部門(mén)依法在2005年將該地塊收回，并發(fā)布公告，再次公開(kāi)出讓兩幅地塊。

業(yè)界一片嘩然，南京市國(guó)土局有關(guān)人士介紹，之所以收回土地，是因?yàn)楦?jìng)買(mǎi)人遲遲交不出土地出讓金。2004年9月交付期限到期后，對(duì)方還是無(wú)力繳納出讓金，只能在2005年年初終止合同。

據(jù)當(dāng)時(shí)南京媒體報(bào)道，這兩家公司的大股東在別的項(xiàng)目上遭遇了挫折，使得資金鏈斷裂，無(wú)力繼續(xù)繳納“鐵管巷地塊”剩余的土地出讓金。

“這是到2005年為止被沒(méi)收的額度最高的一筆訂金?！蹦暇┦袊?guó)土資源局相關(guān)人士表示。

當(dāng)年參與競(jìng)價(jià)并最終勝出的兩家上海公司早已人間蒸發(fā)。“上海全日通投資有限公司”沒(méi)有在上海市工商行政管理局登記注冊(cè)，南京當(dāng)?shù)孛襟w爆料稱(chēng)，另一家公司“上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”也人去樓空。

南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在這樣的投資商，以少量資金冒充財(cái)大氣粗，拿下土地之后又想高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)牟利。

這只是被沒(méi)收金額最多的一筆訂金，事實(shí)上，這樣的案例在2003年屢見(jiàn)不鮮。這個(gè)時(shí)候，來(lái)自南方和上海的房地產(chǎn)熱潮開(kāi)始卷向全國(guó)，大批民間資金開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)掘金。南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波說(shuō)，由于資金量上的問(wèn)題，早期進(jìn)入這一領(lǐng)域的企業(yè)繼續(xù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先驅(qū)們“空手套白狼”的手法。

這些先驅(qū)有的已經(jīng)成為“先烈”。在繳納保證金和出讓金8200萬(wàn)元之后，因無(wú)力繳納剩余的土地出讓金，中拍的兩家公司“上海全日通投資有限公司”和“上海衛(wèi)中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”出局。

整個(gè)故事才剛剛開(kāi)始，這一切背后，一場(chǎng)涉及市場(chǎng)、政府與企業(yè)各方復(fù)雜利益的糾葛剛剛拉開(kāi)序幕，“地王”的命運(yùn)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向糾纏在了一起。

從“地王”到“棄兒”

2005年9月10日，當(dāng)年的“地王”再次被拍賣(mài)，但此時(shí)眾多地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其已是避之唯恐不及，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)門(mén)庭冷落。

這一次，上海泰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的運(yùn)氣很好，在只有一家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)價(jià)的情況下，直接以5.2億元的底價(jià)輕松“娶”走地王。

這個(gè)價(jià)格比第一次拍賣(mài)的成交價(jià)還低了2500萬(wàn)元，但其中A地塊單位地價(jià)依然高達(dá)每平方米30480元，折算成樓面地價(jià)，則為每平方米4689元。

在取得了土地后的一段時(shí)間，上海泰龍被冠之“贏家”的身份。土地價(jià)格正在上漲，2005年江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的江蘇省各地各級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)中，南京市包含新街口、鼓樓等黃金地段的一級(jí)地住宅基準(zhǔn)價(jià)已經(jīng)高達(dá)10000元/平方米。

從2005年開(kāi)始，南京樓市出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性用地出讓98幅，實(shí)際出讓面積613.3公頃，成交金額達(dá)到98.59億元。上一年，這一總額只有42.84億元。2006年南京土地出讓一級(jí)市場(chǎng)總成交金額更是達(dá)到了123.9億元。

2005年10月28日，為運(yùn)作鐵管巷項(xiàng)目，南京龍鳳投資置業(yè)有限公司在白下區(qū)注冊(cè)成立。“鐵管巷地塊”被賦予了一個(gè)名字：金陵佛光。

在這一時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)的狂熱開(kāi)始走向巔峰。2006年，盡管有國(guó)家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，南京樓市成交量、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資增幅還是出現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)。

越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入，越來(lái)越多的資金在進(jìn)入，很多人只想著拿地、拿地。只要拿到了地，就是拿到了現(xiàn)金。風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被扔到了一邊。

不計(jì)后果的沖動(dòng)性投資日漸強(qiáng)烈，從2005年開(kāi)始，南京土地二級(jí)市場(chǎng)的成交總額和一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始持平，并且有超越的趨勢(shì)，“二級(jí)市場(chǎng)基本上都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，這說(shuō)明沒(méi)有理性的投資很多，也可以說(shuō)有些房地產(chǎn)企業(yè)拍下土地只是為了大賺一筆就轉(zhuǎn)讓。”南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡光輝表示。

2006年年初，有關(guān)上海泰龍15億元打造518米高樓的消息就在南京流傳甚廣，上海泰龍還拿出一幅518米的規(guī)劃圖，宣稱(chēng)要打造“亞洲第一高樓”。

“地王”的命運(yùn)再一次尷尬了。上海泰龍地產(chǎn)繳納了5.2億元出讓金之后，地塊一直未能進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段。這被歸結(jié)為“由于設(shè)計(jì)方案不斷調(diào)整和資金困難等因素”，上海泰龍好像變成了一個(gè)隱形的投資者，一直也不做任何說(shuō)明。

遭遇金融危機(jī)

變化還是在細(xì)枝末節(jié)中體現(xiàn)出來(lái)。

最顯著的征兆就是地王再次“易主”。2007年年底，白下區(qū)政府就對(duì)外透露，鐵管巷項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，原來(lái)的上海泰龍已經(jīng)退出，而由重慶新股東注入資金，該項(xiàng)目在2007年9月22日召開(kāi)的白下區(qū)金秋經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上就已正式發(fā)照。

這大概是重慶國(guó)際信托投資公司和上海泰龍交易的初步時(shí)間。有業(yè)內(nèi)人士表示，它們只需要私下里就可以完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉恍枰?guó)土資源局辦理相關(guān)手續(xù)。

土地轉(zhuǎn)讓，成為這一時(shí)期的關(guān)鍵詞。南京的中小開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始低價(jià)拋地，“土地中介”這一特殊角色開(kāi)始盛行。

2007年特別是2008年以后，中國(guó)樓市開(kāi)始變臉，中央、部委及地方近年以來(lái)出臺(tái)的各種政策及文件已有近百項(xiàng)。

“鐵管巷的故事”在金融危機(jī)到來(lái)之后無(wú)法繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商的豪情蕩然無(wú)存。

2008年南京市政府公布的一份材料顯示了這一地塊的轉(zhuǎn)讓信息：鐵管巷“地王”目前由南京市建委牽頭，項(xiàng)目責(zé)任單位為重慶國(guó)投。

2008年下半年，上海泰龍將項(xiàng)目公司其中75%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了重慶國(guó)際信托投資公司，重慶國(guó)際信托投資公司在其中僅扮演財(cái)務(wù)投資者的角色。

重慶國(guó)際信托投資公司旗下的南京龍鳳投資置業(yè)有限公司，成為鐵管巷A、C地塊的第三任東家。

在無(wú)力開(kāi)發(fā)的情況下轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，是當(dāng)年許多開(kāi)發(fā)商通行的做法，這一年南京經(jīng)營(yíng)性用地出讓52幅，實(shí)際出讓面積368.5公頃，成交金額131.1億元。

這一年二級(jí)市場(chǎng)的成交金額遠(yuǎn)超一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)共辦理各類(lèi)交易案件484宗，交易金額高達(dá)250.72元?！斑@種情況出現(xiàn)的比較多，很多地塊的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有辦法開(kāi)發(fā)的情況下，只好進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)貏e是資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商在這一年日子都非常難熬?！备卟ū硎?。

“第一高樓”的高度開(kāi)始“打折”，南京市白下區(qū)副區(qū)長(zhǎng)焦勇對(duì)外表示，原來(lái)欲建518米、108層高樓的規(guī)劃沒(méi)有得到批準(zhǔn)。新的設(shè)計(jì)方案正報(bào)規(guī)劃局審批，高度已經(jīng)降到了430多米，最遲當(dāng)年年內(nèi)將開(kāi)工建設(shè)。

更多的細(xì)節(jié)，雙方都不愿意交代，唯一能揣度雙方關(guān)系的就是，此后，重慶國(guó)際信托投資公司的控股公司潤(rùn)源公司向上海泰龍公司發(fā)出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知函》，要求及時(shí)返還未能履行的2008年4月25日協(xié)議中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款1.78億元。

“鐵管巷地塊”再次被命運(yùn)所戲弄，到這一節(jié)點(diǎn)，這一黃金地塊已經(jīng)被閑置四年多。

誰(shuí)來(lái)收拾殘局

2010年7月28日，鳳凰股份（600716.SH）發(fā)布公告：其全資子公司江蘇鳳凰置業(yè)有限公司，擬收購(gòu)重慶潤(rùn)源基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司持有的南京龍鳳投資置業(yè)有限公司74.81%的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款確定為6.5億元，加上原來(lái)持有2.5%的股份，鳳凰置業(yè)已合計(jì)持有南京龍鳳77.31%的股權(quán)，成為鐵管巷A、C地塊的實(shí)際持有人。

南京龍鳳投資置業(yè)有限公司正是鐵管巷A、C地塊實(shí)際所有者。收購(gòu)?fù)瓿傻脑?huà)，就意味著江蘇鳳凰置業(yè)有限公司擁有了鐵管巷A、C地塊絕對(duì)控制權(quán)。

記者了解到，今年8月6日，鳳凰股份旗下的鳳凰置業(yè)的高層和鐵管巷所屬的白下區(qū)區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)，就鐵管巷的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)展情況達(dá)成了共識(shí)，在這份計(jì)劃中，“第一高樓”將變身“文化MALL”，把書(shū)城、院線(xiàn)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，打造新街口地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)新標(biāo)志。

值得注意的是，鳳凰股份是這么多進(jìn)進(jìn)出出的開(kāi)發(fā)商中唯一一家江蘇本土企業(yè)。

2008年10月22日，南京市委、市政府發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)全市重大項(xiàng)目建設(shè)工作的意見(jiàn)》，公布了南京一批重大項(xiàng)目，鐵管巷項(xiàng)目就是其中之一。

意見(jiàn)中提到，新街口鐵管巷A、B、C地塊和忠林坊地塊項(xiàng)目，總投資30億元，2008年投資10億元。項(xiàng)目責(zé)任人為南京市副市長(zhǎng)陸冰和南京市建委副主任王薇。

2009年9月，南京市白下區(qū)權(quán)威部門(mén)對(duì)外聲稱(chēng)，愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)公司——愛(ài)爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)極有可能接盤(pán)。這是白下區(qū)政府最重要的一塊土地，一直以來(lái)，政府都像無(wú)形的推手，“鐵管巷地塊”的意義早已大過(guò)于一塊土地，不斷流轉(zhuǎn)的背后，是官方力量和各色開(kāi)發(fā)商博弈的結(jié)果。

盡管各方角色進(jìn)進(jìn)出出，唯一不同的是，這塊土地已經(jīng)在南京的黃金地段被晾了六年之久，南京證券研究所房地產(chǎn)業(yè)研究員包曉霞表示，如果通過(guò)常規(guī)的競(jìng)拍來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地的話(huà)，這一地塊的土地款首付至少要12億元。

“鐵管巷地塊”毗鄰金鷹國(guó)際商城、友誼華聯(lián)商廈、東方商城、大洋百貨等南京知名的商貿(mào)企業(yè)，周?chē)舱Q生了一批“億元稅收樓”。實(shí)際上，在上海泰龍私下找投資者時(shí)，報(bào)出的價(jià)格就是12億元。

“這是南京的窗口位置，一定程度上代表了政府的形象，在早期"遇人不淑"后，一直處于流轉(zhuǎn)狀態(tài)?！币晃环治鋈耸空J(rèn)為，加上時(shí)運(yùn)不濟(jì)，政府、投資客共同將這幅土地的命運(yùn)推向了顛沛流離。

在這塊被閑置六年、四次易主的黃金土地命運(yùn)背后，政府和開(kāi)發(fā)商都各自扮演著不同的角色。

“鐵管巷地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?！卑紫聟^(qū)投促局表示，這和六年來(lái)任何一個(gè)官方的進(jìn)程匯報(bào)并無(wú)二致。

誰(shuí)來(lái)扮演最后的殘局收拾者？是鳳凰股份嗎？“現(xiàn)在還存有多種可能性。”南京市一位政府部門(mén)人士表示，市里面對(duì)這一地塊的最終走向還沒(méi)有完全定性，從鐵管巷的六年閑置來(lái)看，只有等到“萬(wàn)丈高樓平地起”，才是最終的答案。

鳳凰置業(yè)的一位內(nèi)部人士向記者透露，現(xiàn)在正在做清算工作，上海泰龍已經(jīng)支付完這塊土地的土地款，雙方如何合作，還未有定論。唯一確定的是，在鳳凰準(zhǔn)備入主之前，上海泰龍和重慶國(guó)際信托投資公司之間已經(jīng)沒(méi)有債務(wù)糾紛了。

同時(shí)，記者也聽(tīng)到另外一種聲音，上海泰龍對(duì)“鐵管巷地塊”同樣沒(méi)有完全放棄。不同的是，跟2008年相比，樓市重新走向繁榮，“地王”背后的利益糾葛再度錯(cuò)綜復(fù)雜。

不管如何，從2004年每平方米4689元的樓面價(jià)來(lái)說(shuō)，最后的接盤(pán)者，也是贏面最大的受益者。

這塊土地的走向或結(jié)局，和中國(guó)房地產(chǎn)的狂潮一樣，下一步的走向總是不那么明朗，但總是需要有一個(gè)大結(jié)局。

附表南京歷年“地王”

2002年珠江路13543．5平方米土地，出讓金額25400萬(wàn)元。

2003年5月26日鼓樓西北角A1地塊：18721．5平方米，A2地塊：10023．5平方米，出讓金額38000萬(wàn)元。

2003年5月28日鄧府巷地塊45355．6平方米，出讓金額62300萬(wàn)元。

2003年8月12日玄武門(mén)地塊16539．5平方米，出讓金額14800萬(wàn)元。

2003年8月12日長(zhǎng)江南北貨地塊35961．5平方米，出讓金額46000萬(wàn)元。

2005年1月天正集團(tuán)斥資5.2億元，拍得有“南京地王”之稱(chēng)的南汽北地塊。

2005年9月10日白下區(qū)鐵管巷A地塊11286平方米，出讓金額34400萬(wàn)元。

2005年9月10日白下區(qū)鐵管巷C地塊6822．1平方米，出讓金額17600萬(wàn)元。

2006年4月6日秦淮區(qū)北方光電地塊141177.9平方米，出讓金額14.95億元。

2006年12月27日河西大街以南地塊30萬(wàn)平方米，出讓金額24億元。

2007年1月18日河西所街地塊101161.8平方米，出讓金額10億元。

2007年3月20日浦口區(qū)泰山街道柳洲路東側(cè)地塊72．9萬(wàn)平方米，出讓金額9.5億元。

2007年5月22日漢府街車(chē)站地塊1.3萬(wàn)平方米，出讓金額3.85億元。

2007年5月30日下關(guān)熱河南路27242.5平方米；，出讓金額2.3億元。

2007年7月26日江寧牛首山272298.4平方米，出讓金額17.85億元。

2007年8月10日板橋新城46.8萬(wàn)平方米，出讓金額22.5億元。

2007年8月17日下關(guān)三汊河21萬(wàn)平方米，出讓金額13.55億元。

2007年9月13日河西南湖小地王22165平方米，出讓金額3億元。

2009年5月26日浦口區(qū)頂山街道定向河路東側(cè)20005平方米，出讓金額2.6億元。

2009年7月17日河西奧體附近一幅地塊28789.6平方米，最終出讓金額5.26億元。

2009年8月11日江東北路88號(hào)9275.7平方米，出讓金額1.06億元。

2009年9月8日河西金沙江地塊95804.6平方米，出讓金額15.92億元。

2009年9月16日南京江寧九龍湖片區(qū)地塊43738.6平方，出讓金額3.42億元。

2009年9月25日南京所街7號(hào)地塊50071.2平方米，出讓金額22.2億元。

2009年10月31日G52的棲霞區(qū)馬群大莊6號(hào)地塊21.44萬(wàn)平方米，出讓金額17.97億元。

注：表中包括總價(jià)“地王”和樓面價(jià)“地王”資料來(lái)源：本報(bào)整理

作者：佚名