樓市新政推出已過(guò)4個(gè)月，市場(chǎng)經(jīng)歷前期的震蕩、觀望、低迷后，買賣雙方的博弈似乎步入了僵持不下的局面。一度暴跌八成以上的新房成交量經(jīng)過(guò)數(shù)周的低位持穩(wěn)，于上周出現(xiàn)明顯回升。各方矚目的高房?jī)r(jià)雖有回落跡象，但仍在高位徘徊不下。

政策面仍在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲調(diào)控不放松，不僅銀監(jiān)部門重申三套房貸政策不動(dòng)搖，而且土地、稅務(wù)部門還在不斷落實(shí)調(diào)控舉措。不過(guò)，市場(chǎng)上預(yù)期政府出于觀察政策效果及防止經(jīng)濟(jì)下滑的需要，近期再推嚴(yán)厲樓市新政的可能性也不大。

房?jī)r(jià)，5年漲兩倍的深圳新房?jī)r(jià)格下半年將維持高位震蕩，還是選擇明確的突破方向？如果突破，向上還是向下？本報(bào)記者連日探訪多家樓盤銷售實(shí)況，集納開發(fā)商、地產(chǎn)中介、研究人士和消費(fèi)者的觀點(diǎn)，期待能為破解深圳房?jī)r(jià)迷局提供些許參考。

深圳新房上周突然放量

8月17日，深圳新房成交量達(dá)到208套之多，遠(yuǎn)高于此前數(shù)月的日均50－70套，增幅達(dá)到兩倍，有媒體又搬出了樓市火爆時(shí)常用的“井噴”一詞。根據(jù)深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委官方網(wǎng)站提供的交易數(shù)據(jù)，上周深圳新房市場(chǎng)共成交843套，環(huán)比大增72．4％；成交均價(jià)為21368元／平方米，環(huán)比上漲18．6％。

數(shù)據(jù)顯示，6月至上周前，深圳新房周均成交量低時(shí)300套，高時(shí)500套，而上周增至843套，這樣的突然放量，確實(shí)讓買賣雙方都感到意外。而深圳二手房成交量的回升更是早于新房，上上周即將成交量拉到了2000套之上。上周二手房成交也出現(xiàn)上升之勢(shì)，記者查得20日深圳二手房成交686套，比此前兩月的日均成交高出一倍。整個(gè)一周成交二手房2533套，繼續(xù)保持增長(zhǎng)步伐，環(huán)比增幅22．5％。

量在價(jià)先，難道深圳樓市真就此見底反轉(zhuǎn)了？世聯(lián)地產(chǎn)分析，新房成交量環(huán)比大增，主要是由于第五園以及水榭春天前期熱銷，于上周集中備案所致；成交均價(jià)的上漲，鹽田區(qū)豪宅的放量成交是重要的影響因素之一。深圳涉及陰陽(yáng)合同的房地產(chǎn)監(jiān)管辦法9月1日即將正式實(shí)施，近期部分置業(yè)者擔(dān)心購(gòu)房成本上升，集中入市使得二手房市場(chǎng)有所回暖。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于國(guó)家近一段時(shí)間沒(méi)有出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策的穩(wěn)定性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛減弱，一些投資者開始重新入市，從而導(dǎo)致近期地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的情況。而更多的聲音是，深圳樓市年前不會(huì)這么輕易就回到回暖的軌道上去，波動(dòng)和盤整才是未來(lái)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)。

22日，記者前往深圳灣口岸多家高檔樓盤探營(yíng)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒(méi)有降價(jià)促銷的動(dòng)作，看房人也是寥寥無(wú)幾，成交清淡依舊。其中一家樓盤前兩個(gè)月主要是賣70多平方米的小戶型，近期推出了幾棟130平方米以上的大戶型，均價(jià)38000元／平方米。該樓盤營(yíng)銷中心前，看不到幾輛看房人的小車，大廳內(nèi)洽談的客戶也沒(méi)幾位。

月均房?jī)r(jià)回落兩成多

4月樓市新政啟動(dòng)，深圳樓市出現(xiàn)調(diào)整，新房成交量從去年4月的79萬(wàn)平方米，下降到今年5月的13．6萬(wàn)平方米，降幅83％。6、7月的成交量穩(wěn)在14．2萬(wàn)平方米上下。

新政實(shí)施后的5、6、7月，深圳新房均價(jià)分別為18998元、17895元和18179元，最近兩月都是在18000元／平方米附近徘徊。

18000元是什么概念？2007年10月，深圳新房?jī)r(jià)格抵達(dá)17350元／平方米的峰值。18000元相當(dāng)于上一波房?jī)r(jià)的頂。隨后，調(diào)整開始，國(guó)際金融海嘯爆發(fā)，2009年2月，出現(xiàn)10770元／平方米的低谷。至此，在經(jīng)濟(jì)刺激政策的激活下，深圳新房?jī)r(jià)格一路狂飆，在今年2月，達(dá)到24166元／平方米。這樣，最近的18000元房?jī)r(jià)比本輪的頂下跌了兩成多，比本輪的底仍高出七成以上。專業(yè)人士更愿意用高位震蕩或高位滯漲來(lái)描述。

房?jī)r(jià)高位震蕩路在何方

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，從2005年至2010年，深圳的房?jī)r(jià)翻了兩番，超高房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了市民的支付能力，已給社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)壓力，因此在調(diào)控政策不斷深化的背景下，深圳的房?jī)r(jià)以往那種瘋狂上漲的勢(shì)頭會(huì)被抑制住，在兩年內(nèi)可被控制在穩(wěn)定水平。

不過(guò)，也有一種觀點(diǎn)預(yù)測(cè)，如果調(diào)控政策半途而廢，深圳房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

專家觀點(diǎn)

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任 王鋒

調(diào)控會(huì)延續(xù)2到4年

住建部、國(guó)土部、銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等部委多次明確表態(tài)調(diào)控政策不會(huì)放松，尤其是重申了第三套房貸從嚴(yán)的政策，這些都表明了國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在政策上是下足了決心，今年會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)目標(biāo)。雖然從長(zhǎng)期的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上看，房?jī)r(jià)確實(shí)有上漲趨勢(shì)，但在當(dāng)前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，政策的作用會(huì)越來(lái)越被強(qiáng)化。

從中央到地方，最近幾年來(lái)都已出臺(tái)了不少針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。其中，2007年國(guó)務(wù)院的24號(hào)文和今年的國(guó)務(wù)院10號(hào)文特別值得注意。這兩項(xiàng)政策都是直接由國(guó)務(wù)院而不是國(guó)務(wù)院辦公室發(fā)出。國(guó)務(wù)院通常是隔3－4年才會(huì)出臺(tái)某項(xiàng)重大政策，這也意味著至少2－4年內(nèi)，政策會(huì)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。這種調(diào)控政策是嚴(yán)格且具有差別性的，重點(diǎn)抑制市場(chǎng)中二套以上的投機(jī)需求。

深圳樓市處于僵持狀態(tài)中，說(shuō)房?jī)r(jià)見底為時(shí)尚早。宏觀調(diào)控會(huì)不斷地深化，深圳政府對(duì)樓市的調(diào)控還有更大的政策空間。

深圳新房?jī)r(jià)格從年初的24000元／平方米已降至6、7月份的18000萬(wàn)元／平方米左右。雖然6、7月份房?jī)r(jià)基本沒(méi)變化，不過(guò)在下半年到明年初會(huì)進(jìn)一步探底。具體能降多少不好說(shuō)，從目前市場(chǎng)的反應(yīng)看，投機(jī)客和開發(fā)商的抗跌能力仍較強(qiáng)。

開發(fā)商觀點(diǎn)

珠江投資公司惠州大亞灣珠江東岸項(xiàng)目總經(jīng)理 路劍峰

優(yōu)惠促銷可能性大

目前，調(diào)控很嚴(yán)，三套房已經(jīng)貸不到款了。一些開發(fā)商不是急于近期推貨，他們可能想緩一緩，到市場(chǎng)更明朗時(shí)再說(shuō)。大家預(yù)計(jì)四季度可能政策會(huì)有所松動(dòng)。理由主要是，其一，成交量這么低，不僅開發(fā)商受不了，銀行、國(guó)家經(jīng)濟(jì)也受不了。其二，市場(chǎng)證明，開發(fā)商降價(jià)一兩成，剛性需求就上來(lái)了，萬(wàn)科、佳兆業(yè)6月份就嘗試過(guò)。其三，現(xiàn)在的調(diào)控政策將改善住房的合理需求也抑制住了，將來(lái)存在變動(dòng)的余地。

我判斷，房產(chǎn)稅不會(huì)輕易出手，一方面是操作難度大，另一方面，也可能轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，政府會(huì)慎重，出臺(tái)沒(méi)那么快。當(dāng)然，房?jī)r(jià)也不可能很快上去。

地產(chǎn)中介觀點(diǎn)

世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部

后市仍不樂(lè)觀

政策的終極目標(biāo)是擠壓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和使中國(guó)擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)化的尷尬局面，價(jià)格走勢(shì)將是政策的風(fēng)向標(biāo)，打壓市場(chǎng)成交量永遠(yuǎn)不會(huì)成為政策干預(yù)的長(zhǎng)期目標(biāo)，只要價(jià)格降到消費(fèi)者普遍接受的程度，成交量將只是反應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的一個(gè)變量而已。之前諸如房地產(chǎn)稅的征收等利空預(yù)期的效果已經(jīng)釋放，只要政策持續(xù)，房產(chǎn)稅是否開征均已無(wú)法影響到未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)。

目前新政已經(jīng)進(jìn)入了消化期，盡管市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)新政策出臺(tái)的預(yù)期，但使新政在市場(chǎng)層面更具有操作性、實(shí)踐性和可持續(xù)性是接下來(lái)政府重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，如房企的稅收稽查和商品房的預(yù)售管理，土地增值稅的征收和房企融資渠道的控制等等，政府均將加強(qiáng)對(duì)這些制度的執(zhí)行力度。下半年房企資金鏈將面臨緊張，推盤的速度將加快，政府督促落實(shí)完成經(jīng)適房和棚戶區(qū)改造住房的建設(shè)，也將進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)上供應(yīng)量的增加，同時(shí)差別化信貸、二套房認(rèn)定、嚴(yán)格征收個(gè)人所得稅等針對(duì)性的政策迫使投資性需求退出市場(chǎng)，從而從供求兩方面緩解樓市存在的矛盾。

買房人觀點(diǎn)

首次置業(yè)者 小葉

價(jià)格高有需要只能出手

80后小葉日前剛剛接到中介的電話，到坂田世紀(jì)花城看房。從2008年年底，小葉就已準(zhǔn)備買一套房子，讓自己在深圳扎下根。這一年多來(lái)，深圳樓市風(fēng)起云涌，讓他遲遲不敢出手。但最近一兩個(gè)月，他明顯加快了看房的步伐，多次到龍華的水榭春天、梅隴鎮(zhèn)、金地上塘道等樓盤踩盤。

在他看來(lái)，房?jī)r(jià)大跌的希望已經(jīng)越來(lái)越渺茫，兩個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)的僵持讓他對(duì)于房?jī)r(jià)到底能降多少這個(gè)問(wèn)題更沒(méi)了答案。去年年初錯(cuò)過(guò)了“抄底”機(jī)會(huì)，他可不想再錯(cuò)過(guò)一次。他對(duì)記者坦言：“我周圍很多朋友也認(rèn)為，一些地段好、配套好的房子，很難再有什么降價(jià)空間，雖然現(xiàn)在價(jià)格還是高，但需要的話也只能出手了。”

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網(wǎng)友聲音

賣房馬甲2：

這次調(diào)控不同以往，通過(guò)信貸二套房等政策抑制需求，促使空置房吐出來(lái)，改變供求矛盾，房?jī)r(jià)下跌已無(wú)任何懸念。但是很多人認(rèn)為調(diào)控后房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下跌，于是坐臥不安準(zhǔn)備出手。實(shí)際2007年的調(diào)控也是半年后才見價(jià)跌今年的調(diào)控量跌慘重，接下來(lái)自然是價(jià)跌。辛苦賺錢買房自住的朋友們，三思！否則跌掉幾十萬(wàn)的首付心疼的只是你自己 。

家電城：

萬(wàn)科每次都跑得很快。識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。死扛的，死的會(huì)很難看。

理性分析師：

大地產(chǎn)商在二三線城市大量拿地，說(shuō)明一線城市的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)凸顯，也是國(guó)家調(diào)控的中心，盡管不能確保房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌，但下跌的風(fēng)險(xiǎn)明顯在加大。