房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）為地方廉租房建設(shè)融資開(kāi)了一道門(mén)。
本報(bào)記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和銀監(jiān)會(huì)曾達(dá)成一致，支持保障性住房通過(guò)REITs融資。目前，天津市與中信證券（600030）合作的廉租房REITs已經(jīng)通過(guò)了央行審批，上海浦東的保障房REITs方案也通過(guò)了央行審批，正在等待國(guó)務(wù)院審批。
排在天津之后，北京和上海也已經(jīng)準(zhǔn)備了幾種不同版本的REITs試點(diǎn)方案，隨時(shí)準(zhǔn)備上報(bào)。海南亦開(kāi)展了保障性住房REITs的方案準(zhǔn)備。
金融信托專家孫飛向記者表示，幾個(gè)主要城市的REITs試點(diǎn)融資規(guī)模接近100億元，而2010年全國(guó)廉租房建設(shè)資金需求在3000億元以上，中央財(cái)政補(bǔ)貼僅占1/5。
一旦REITs大門(mén)打開(kāi)，地方政府借助REITs融資的需求會(huì)十分龐大，而風(fēng)險(xiǎn)管控將成為難題。
月租金僅1元
位于天津市河?xùn)|區(qū)魯山道的彩麗園小區(qū)，是天津市最大規(guī)模廉租房社區(qū)之一，這里的物業(yè)管理和服務(wù)也是天津市廉租房小區(qū)中最好的。
彩麗園有57棟樓，大多數(shù)是天津市舊城區(qū)拆遷改造搬遷的居民。其中廉租房小區(qū)13棟，居住著708戶廉租房家庭。
對(duì)于這些廉租房保障家庭來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)是他們最關(guān)心的問(wèn)題。這些住戶家庭人均月收入都在600元以下，并且多是低保家庭和有殘疾人的家庭。目前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)為0.35元/平方米/月，租金是1元/平方米/月。
這對(duì)于彩麗園這樣的小區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是十分低的。附近小區(qū)一居室，租金達(dá)到1000元，物業(yè)費(fèi)普遍為1元。
天津市國(guó)土和房屋管理局一位負(fù)責(zé)人向記者表示，天津市已建廉租房3903套，可以滿足未來(lái)三年的廉租房需要，大多數(shù)是新建的，采取配建的方式安插在不同的社區(qū)當(dāng)中。
但這種新建的廉租房小區(qū)，社區(qū)物業(yè)多數(shù)比較貴，尤其是配建在一些高檔小區(qū)中的廉租房，即使物業(yè)公司愿意低價(jià)收取這些住戶的物業(yè)費(fèi)，也需要2元/平方米/月。
上述天津市國(guó)土資源和房屋管理局人士說(shuō)，天津市采取建立廉租房調(diào)節(jié)基金的做法，往年積累的廉租房租金用來(lái)做補(bǔ)貼，調(diào)劑這些新的廉租房租金和物業(yè)費(fèi)的差額。
但是這樣操作的結(jié)果是調(diào)節(jié)基金的余額越來(lái)越少，不久的將來(lái)，天津市區(qū)財(cái)政還需要再撥專款補(bǔ)充這些調(diào)節(jié)基金。
而天津市面臨的這種廉租房租金和物業(yè)費(fèi)不能平衡的狀況，在全國(guó)其他城市也都很普遍。于是，大多數(shù)城市采取貨幣補(bǔ)貼的方式，而不是實(shí)物配租。而這又使市場(chǎng)上低價(jià)房源越來(lái)越少，政府補(bǔ)貼租金反而抬高市場(chǎng)租金。
上述天津市國(guó)土資源和房屋管理局的人士說(shuō)，天津市的廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房和公租房都有科學(xué)的租金計(jì)算公式，這個(gè)公式根據(jù)周邊租金、建設(shè)成本等制定。但是對(duì)于廉租房來(lái)說(shuō)，目前市政府仍然堅(jiān)持1元/平方米/月的租金價(jià)格。
記者獲得的一份全國(guó)城市廉租房管理運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)表明，深圳、上海城市均采取了天津的做法，將廉租房租金定為1元/平方米/月。海南和部分省份甚至將廉租房租金定為了0.5元/平方米/月。
如果廉租房維持現(xiàn)狀，或許這種低價(jià)租金標(biāo)準(zhǔn)是最好的選擇，但廉租房要與REITs掛鉤，收益率便成為難題。
財(cái)政補(bǔ)貼REITs投資機(jī)構(gòu)
據(jù)了解，上海浦東REITs方案上報(bào)央行金融市場(chǎng)司并獲批后，國(guó)務(wù)院批復(fù)的意見(jiàn)是，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，REITs有沒(méi)有可能以及怎樣參與到保障性住房建設(shè)當(dāng)中去。
上海浦東方面隨后補(bǔ)充材料稱，浦東準(zhǔn)備將廉租房、公租房以及工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)進(jìn)行打包，將REITs融資的大部分資金用于保障性住房建設(shè)。
房地產(chǎn)基金投資者、北京高和投資總經(jīng)理蘇鑫向記者表示，很多地方的REITs試點(diǎn)方案?jìng)?cè)重商業(yè)地產(chǎn)，保障性住房作REITs，其投資收益回報(bào)率是個(gè)難題，這其中肯定要政府對(duì)投資收益進(jìn)行擔(dān)?；蜓a(bǔ)貼。
以天津彩麗園小區(qū)廉租房為例，年租金回報(bào)率僅有0.6%。
蘇鑫表示，由于天津和上海的REITs試點(diǎn)都是在銀行間進(jìn)行交易，而目前銀行間債券利率一般在4%左右，廉租房REITs的回報(bào)率要求最少在5%以上，甚至需要達(dá)到8%才有銀行愿意認(rèn)購(gòu)。
一位參與天津REITs試點(diǎn)方案編制的人士對(duì)記者透露，天津的廉租房REITs的確引進(jìn)了政府財(cái)政擔(dān)保和補(bǔ)貼的機(jī)制。政府承諾按照銀行間交易所能認(rèn)可的利率差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)貼。
例如，銀行間交易認(rèn)可的REITs回報(bào)率是8%，而廉租房REITs回報(bào)率只有3%（天津市會(huì)將最好的廉租房以及其他一些物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行打包），其中的5%差價(jià)由天津市財(cái)政來(lái)承擔(dān)。
孫飛認(rèn)為，目前廉租房租金和物業(yè)費(fèi)還不夠自己運(yùn)營(yíng)，其拿出來(lái)做REITs，結(jié)果是收益率部分差不多完全要政府財(cái)政承擔(dān)。這樣的話，政府等于將這些廉租房資產(chǎn)做了一次抵押貸款而已，而貸款利率高于銀行貸款利率。
