為什么房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落？

國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點，商品房銷售額2.29萬億元，同比增長16.8%，增幅比上半年回落8.6%。

這說明，新政所希望達到的房價回落并不明顯。按照目前各種數(shù)據(jù)表現(xiàn)的趨勢來看，無論是要穩(wěn)住房價還是要實現(xiàn)房價的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降為代價，而房價真正回落則還需要更多政策調(diào)整。

房價飆升根源

房價過高主要是由土地開發(fā)成本過高造成的。首先，政府控制著土地供給，興建商品房必須使用國有建設(shè)用地，而國有建設(shè)用地只有通過 “土地招拍掛”的形式才能獲得其使用權(quán)，使得原本以減低土地成本的“土地招拍掛”，變成了央企競賽場。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地獲利也是土地價格迅速上漲的原因，最終推動房價上漲。地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計顯示，目前十大地產(chǎn)商土地儲備超過3億平方米，可供各自開發(fā)七八年，甚至超過10年。1998-2008年全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，目前仍有近40%囤積在開發(fā)商手中。

再次，央企進入房地產(chǎn)市場炒地，十之八九的地王都是央企。由于資金門檻過高，中小地產(chǎn)企業(yè)無法與央企競爭，央企仗著資本優(yōu)勢，不計成本拿地，制造“地王”導(dǎo)致地價大幅拉升。從目前看，央企拿地的情況短期無法改變，國資委下屬的主業(yè)為房地產(chǎn)的央企就有保利、華僑城、中糧、中化等16家，此外還有一些二級上市公司也主營房地產(chǎn)。

最后，政府過度依賴土地財政也增加了住房供給成本。2009年全國土地出讓金已經(jīng)超過1.5萬億元，不少城市土地出讓金已經(jīng)占地方政府財政收入50%。政府從房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié) （主要是包括土地出讓金在內(nèi)與土地相關(guān)的各個環(huán)節(jié)）提起的稅費，占了整個房屋供給價格的50%左右，這必然提高了住房的供給成本，同時也抑制了住房的供給。

中國房價飆升的另一個重要原因是投機需求。

2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，加上政府投資興建的廉租房、棚戶區(qū)改造房和一部分從銷售面積中扣除的回遷房，投入使用的新增住宅面積約8億平方米。我國每年新增城市人口約1400萬人，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口至少占60%以上，而他們絕大多數(shù)并沒有成為商品房的獲得者,而是住進了城中村。這就意味著，在城市新增人口中，只有560萬人搬進了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100萬人是廉租房、保障房的獲得者。剩下的460萬人才是自住商品房的購買者。按照每人30平方米建筑面積計算，他們購買了1.38億平方米的商品房，再加上大約300萬人為了改善居住條件而購置第二套以自住為目的商品房，自住房的需求人數(shù)約為760萬人，他們購買的商品房之和不會超過3億平方米，另一半3.6億平方米的商品住宅基本上都落到了投資和投機者的手中。

放開土地市場

找到了房地產(chǎn)市場亂象的根源，自然也就找到了治本之策，這就是：放開土地市場、擴大自住房源。

放開土地首先應(yīng)根據(jù)公益性用地和非公益性用地的劃分安排我國的土地所有制結(jié)構(gòu)，至少可以對新增城市建設(shè)用地試用這一原則。公益性用地（包括政府機構(gòu)用地、村委會等）可以實行共有 （在城市為國家所有或政府所有，在農(nóng)村為村民集體所有）。非公益性用地，則應(yīng)該實行非公有 （在城市，可以是非國有，可以是集體所有，也可以是個人所有；在農(nóng)村，除了集體之外就是農(nóng)戶了，應(yīng)該為農(nóng)戶所有）。

其次，在符合土地規(guī)劃的前提下，實行同地（指按土地規(guī)劃確定的同一土地用途，如同屬農(nóng)地或建設(shè)用地，或同屬宅基地）、同權(quán)（指具有同等的占有、使用、收益和處置——包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利）、同價（指相同用途、相同位置的土地應(yīng)具有相同的價格，而不能由于所有制不同實行價格歧視）。

農(nóng)村的集體建設(shè)用地（包括宅基地，如果還繼續(xù)實行集體所有），應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價。

擴大自住房源

現(xiàn)行的房地產(chǎn)新政之所以治標不治本，是因為大量商品房是當作投資品買賣的，它的價格是按照投資獲利來設(shè)計的，與大多數(shù)自住者的購買力至少相差50%。所以，調(diào)控房地產(chǎn)除了將投機性購房限制在合理的范圍內(nèi)，重點還是要為大部分居民提供價格低廉的自住房。

其一是由政府大量興建保障房即廉租房。但對于支付不起現(xiàn)行高房價的70%的人群，不可能都通過政府提供的保障房來滿足其住房需求。因為中國正處在加速城市化時期，城市每年新增人口對住房的需求，加上城市原居民改善性住房需求和舊房的更新需求，累計超過11億平方米。政府就是把所有的土地出讓金都吐出來也保障不起，只能對占人口15﹪左右的低收入者提供保障房。

其二是由市場提供大量廉價自住房。按照住建部頒布的《住宅設(shè)計規(guī)范》和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的要求，多層和高層住宅在我國的大部分地區(qū)都可以達到3和5以上的容積率。

我們不妨再來看看目前幾塊地王的容積率。從去年下半年到今年上半年，北京在土地拍賣中出現(xiàn)的幾個地王，樓面地價高達每平方米1.7-2.75萬元，照此算來，房價至少應(yīng)在每平方米2-3萬元以上。中信地產(chǎn)拍到的大興亦莊地塊總價52.4億元，樓面地價之所以達到1.7萬元，是因為規(guī)劃容積率僅為0.79；遠洋地產(chǎn)拍到的大望京一號地塊總價40.8億元，樓面地價2.75萬元，容積率僅為0.88；保利地產(chǎn)拍到的大望京4、5號地塊總價50.4億元，樓面地價1.79萬元，容積率僅為0.93。

就拿上面所說的地王為例，將容積率由它們平均的0.87提高到3.5，對于中低收入者來說，是完全可以接受的建筑密度，即使地塊價格一分錢不減，樓面地價也會下降75%，分別下降到每平方米4250-6875元，平均樓價完全可以降到萬元以下。

要使市場能夠提供大量廉價自住房，筆者建議制定如下相關(guān)政策：

⑴ 將住房規(guī)劃用地的70%確定為廉價自住商品房用地，對《住宅設(shè)計規(guī)范》和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進行適當修改，使專門為中低收入者提供的保障房和低檔廉價自住房的規(guī)劃容積率提高為：多層建筑小區(qū)3-4，高層建筑小區(qū)4.5-6。

⑵ 廉價自住商品房分A、B兩類：A類限定10年內(nèi)不得交易，可占65%，主要面向首次購房自住的居民；B類限定5年內(nèi)不得交易，可占5%，主要面向改善性自住房的需求者。在規(guī)定的不可交易的期限內(nèi)，如果房主有特殊原因必須轉(zhuǎn)讓，可由房管部門按照原價減去折舊回購，沒有贏利空間，再由房管部門將此房按規(guī)定出售。

⑶ 在上述兩個條件下，廉價自住商品房由于規(guī)劃容積率比普通商品房高一倍以上，可使此類房價比普通商品房降低30%以上，又由于產(chǎn)權(quán)不能進行二次交易，投資和投機者不會進場購買，使此類房價還會下降20%，二者合計，其價格比普通商品房可降低50%以上。

⑷ 由于有了廉價自住商品房的供應(yīng)，居民的需求和購買力相吻合，大部分城市居民可以通過商品房市場解決居住問題，減輕政府壓力，保障房的數(shù)量就可控制在總量的15%以下。

⑸ 另外15%的住房規(guī)劃用地，可用于高檔商品房（含別墅）或投資（含投機）性商品房建設(shè)。對于那些投機性購房者，政府只需按章收稅，沒有必要進行限制。

用規(guī)劃來細分市場，使其各歸其道，既能為低收入階層提供基本的住房保障，又能滿足大多數(shù)中高等收入居民的基本居住需求改善居住和投資需求，讓每一個居民都能無障礙地實現(xiàn)居住條件和資產(chǎn)持有的升級，房地產(chǎn)行業(yè)才能進入良性可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（蔡繼明為清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任，韓建方為清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心國家發(fā)展戰(zhàn)略研究部主任）