能不能用一兩個(gè)樓盤(pán)的亮燈數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)空置率？ “空置率”問(wèn)題如何才能得到解決？———

如同憑空扔下的一枚炸彈，“6450萬(wàn)套空置房”的傳言打破了樓市的平靜，也讓購(gòu)房人與媒體的注意力全部轉(zhuǎn)向了“空置率”這一并不算陌生，但也從未大紅大紫過(guò)的話(huà)題。是好事者編造的謊言，還是一個(gè)曾被忽略的真相？在一輪又一輪聲浪中，謎底似乎越發(fā)難以揭開(kāi)。但是在業(yè)內(nèi)人士眼中，“空置率”這一話(huà)題被爭(zhēng)議背后，被許多人模糊、混淆的概念卻得到了更加全面的詮釋?zhuān)翱罩寐省睂?duì)市場(chǎng)的影響，也越來(lái)越明朗。

“空置率”之辯：什么是“空置率”？

任志強(qiáng)：空置率是宏觀概念 不能用“數(shù)燈”的方法計(jì)算

作為空置率之爭(zhēng)的主力辯手，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，空置率的概念主要有兩個(gè)，這兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆：一是按當(dāng)年的竣工量與銷(xiāo)售量計(jì)算出的空置，指當(dāng)年竣工而非銷(xiāo)售的庫(kù)存量。任志強(qiáng)認(rèn)為這個(gè)空置顯示的是一級(jí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在我國(guó)的房地產(chǎn)景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)中的空置率通常是指這一數(shù)據(jù)，并顯示現(xiàn)房可供銷(xiāo)售與期房可供銷(xiāo)售之間的差別。第二個(gè)則是按全部存量計(jì)算出的整體空置率，各國(guó)大多用此數(shù)據(jù)計(jì)算整體市場(chǎng)中的供求關(guān)系。

大多數(shù)以一手市場(chǎng)為主的國(guó)家多會(huì)有兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)以二手房市場(chǎng)交易為主的國(guó)家則通常以后一個(gè)空置率為主統(tǒng)計(jì)。后一個(gè)整體的空置率是不管租與購(gòu)，而是以是否使用為計(jì)算條件的，而前者則是以生產(chǎn)銷(xiāo)售或生產(chǎn)類(lèi)庫(kù)存概念為計(jì)算條件的(類(lèi)似于工業(yè)產(chǎn)品的庫(kù)存)。

同時(shí)任志強(qiáng)也指出，無(wú)論上述哪一種空置率的統(tǒng)計(jì)，其基數(shù)都是很大的，是不能像有的人那樣，用數(shù)一兩個(gè)樓盤(pán)的亮燈數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)、計(jì)算的。

陳寶存：關(guān)于空置率 國(guó)內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，所謂空置率，國(guó)內(nèi)曾經(jīng)存在不科學(xué)的指標(biāo)體系。目前國(guó)際上通用的住房空置指標(biāo)，是住房空房率。即以一個(gè)國(guó)家或城市的實(shí)有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)(一般指實(shí)際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)為分子，計(jì)算出空房率。

但是，我們?cè)械闹笜?biāo)中，空置率指標(biāo)與國(guó)際通行的空房率指標(biāo)不具可比性。20世紀(jì)90年代初，隨著住房商品化的發(fā)展，中國(guó)出臺(tái)了空置商品房指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)規(guī)定，統(tǒng)計(jì)年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均為空置商品房。在計(jì)算住房空置率時(shí)，最初曾經(jīng)用當(dāng)年建成商品房總數(shù)為分母來(lái)計(jì)算，后來(lái)又改為用當(dāng)年建成住房總數(shù)為分母來(lái)計(jì)算(目前仍較多地使用這一計(jì)算方法)。再后來(lái)，空置的住房都累計(jì)了多年來(lái)的積壓住房數(shù)，與當(dāng)年建成住房總數(shù)相比不對(duì)口徑，因而有些專(zhuān)家建議用連續(xù)三年建房總數(shù)為分母來(lái)計(jì)算。

“空置率”之惑：

空置率怎會(huì)成為焦點(diǎn)？

任志強(qiáng)：空置率問(wèn)題的根子在于社會(huì)收入分配上

任志強(qiáng)認(rèn)為，老百姓有權(quán)選擇把大量的錢(qián)存在銀行，或是可以用房子、黃金等實(shí)物換成另外一種存在形式。如果政府可以容忍民眾把錢(qián)存在銀行等著貶值，卻不能容忍把錢(qián)變成房子抵抗通脹，原因只在于政府將保證社會(huì)公平的責(zé)任推給了市場(chǎng)，因此空置就變成了一部分人有房子住還要占有第二套房子空著，而另外一部分沒(méi)房子住卻要看著房?jī)r(jià)上漲。

“一部分人把大量的錢(qián)存入了銀行，而另一部分人卻無(wú)錢(qián)上學(xué)、無(wú)錢(qián)看病、無(wú)錢(qián)買(mǎi)房，這與上述情況又有什么分別嗎？有人說(shuō)錢(qián)存在銀行別人不眼紅，以為不會(huì)將房?jī)r(jià)抬高。但實(shí)際卻是讓這些存錢(qián)在銀行的人用貨幣貶值的損失為另外一批人作嫁衣。那么為什么或有理由要讓這些人不能投資住房以增加財(cái)產(chǎn)性收入，而只能存錢(qián)去減少收入呢？難道這樣就是公平了嗎？”任志強(qiáng)說(shuō)。

王裕仁：“空置率”是大眾焦慮情緒的突破口

協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁認(rèn)為，空置率成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，本身就是件不正常的事。而這件事的發(fā)生既有大背景又有小背景。大的背景在于它是人們關(guān)注的社會(huì)財(cái)富分配不均，以及收入不平衡的一個(gè)現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。說(shuō)得通俗些，就是有人能夠穿金戴銀，而有的人卻只能隔著櫥窗看金看銀。小背景則是房產(chǎn)新政出臺(tái)數(shù)月以來(lái)，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)依然居高不下，大家在焦躁不安之中把“空置率”話(huà)題當(dāng)作了突破口。

從近期的情況來(lái)說(shuō)，國(guó)家不可能通過(guò)更加嚴(yán)厲的手段來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，市場(chǎng)觀望的可能依舊存在。而恰逢住建部出臺(tái)的關(guān)于空置率的意見(jiàn)，其內(nèi)容與市場(chǎng)上許多民眾對(duì)該問(wèn)題的觀感存在很大差異，也由此引發(fā)了媒體和大眾的關(guān)注。

“空置率”問(wèn)題如何才能得到解決？

王裕仁：改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)才能解決空置率問(wèn)題

表象上來(lái)講，房屋空置確實(shí)是對(duì)社會(huì)資源的一種無(wú)端放置?，F(xiàn)在有一種說(shuō)法認(rèn)為是“浪費(fèi)”，但我不同意這種說(shuō)法。因?yàn)檫@存在一個(gè)物權(quán)的問(wèn)題，個(gè)人買(mǎi)房后有決定其使用或不使用的權(quán)利，這點(diǎn)從物權(quán)法上是應(yīng)該肯定的，外界并不應(yīng)該就此橫加干涉。

無(wú)論是商品房的市場(chǎng)化，還是土地的市場(chǎng)化，都已經(jīng)過(guò)一段時(shí)間了，實(shí)際上目前這些土地結(jié)構(gòu)，以及商品房的結(jié)構(gòu)都催生了現(xiàn)在這種空置狀態(tài)。由于中國(guó)人從歷史以及習(xí)慣上來(lái)講，都有一個(gè)買(mǎi)房置業(yè)的訴求，尤其在市場(chǎng)化條件下，買(mǎi)房置業(yè)更成為了一種實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值、保值的途徑，使得更多人去買(mǎi)房。但是完全市場(chǎng)化的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得有錢(qián)的人通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)變得更有錢(qián)，而沒(méi)錢(qián)的人在高漲的房?jī)r(jià)面前就更無(wú)法實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的夢(mèng)想。這成為了一個(gè)惡性的循環(huán)。

目前，政府正在加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的供應(yīng)，這會(huì)從根本上解決一些人的居住需求。而物業(yè)稅等一些稅收措施，只能把原本屬于房產(chǎn)所有者獲得的利益轉(zhuǎn)到政府手里，加大房產(chǎn)持有成本，而且這些成本還很有可能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者、承租者頭上，我認(rèn)為并不是降低空置率的好方法。

任志強(qiáng)：減稅是降低空置率的一種辦法

任志強(qiáng)表示，有人將這個(gè)希望寄托于房產(chǎn)稅的征收上，但這是不現(xiàn)實(shí)的：全世界有哪個(gè)發(fā)展中國(guó)家的政府會(huì)向人民巨額征收財(cái)產(chǎn)性稅收呢？“用減稅提高空置房的出租率是許多國(guó)家都有的，特別是二戰(zhàn)之后的歐洲、美國(guó)一定期限內(nèi)的短租等。而用加稅的方式將空置房擠向市場(chǎng)的卻幾乎找不到成功的案例，加稅的結(jié)果大約只會(huì)和限制二套房貸一樣減少租賃市場(chǎng)的房源、加大稅收向消費(fèi)者的轉(zhuǎn)移，最終表現(xiàn)在房租的進(jìn)一步提升上?！?衛(wèi)東)