被喻為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控正慢慢進(jìn)入“深水區(qū)”，在銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸受到嚴(yán)格控制后，利用信托融資成了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。財(cái)匯資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月第一周累計(jì)發(fā)行的18只信托產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品共有5只。預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模累計(jì)高達(dá)17.35億元，占當(dāng)前所有產(chǎn)品總額的59%。

事實(shí)上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為目前支撐整個(gè)信托理財(cái)市場的“擎天柱”。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年發(fā)行的765個(gè)集合信托產(chǎn)品

中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為206個(gè)，發(fā)行規(guī)模達(dá)648.45億元，分別占上半年全部產(chǎn)品的26.93%和49.39%。與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模分別增長了160.76%和348.89%，占比分別上升了13.31和25.25個(gè)百分點(diǎn)。這其中，大多數(shù)資金都是通過銀信產(chǎn)品這個(gè)平臺(tái)流入房地產(chǎn)企業(yè)的。

據(jù)惠譽(yù)國際評級估算，2010年上半年，總價(jià)值為1.3萬億元的銀行貸款被重新打包成投資產(chǎn)品，這不包括銀行業(yè)同期新增的人民幣貸款4.6萬億元。業(yè)界普遍認(rèn)為，這些貸款中的大部分都被重新包裝成信托產(chǎn)品，最終為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金。

正是看到了其中的風(fēng)險(xiǎn)，上周銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了新的銀信合作規(guī)范，其中重要一條就是要求銀行把表外貸款計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉就是為了減少資金“隱性”流入房地產(chǎn)，堵住銀行監(jiān)管的漏洞。

不過，用益信托研究中心分析師李旸認(rèn)為，只要下半年信托政策沒有大變化，房地產(chǎn)信托依然還會(huì)是發(fā)行的重心。事實(shí)上，信托資金涌入房地產(chǎn)也是無奈之舉。從去年下半年開始，主要信托投資領(lǐng)域就“挨個(gè)”受到調(diào)控，首先是證監(jiān)會(huì)禁止信托公司開設(shè)新的股票賬戶；再次是銀監(jiān)會(huì)整頓政信合作平臺(tái)；接下來，銀信合作又被嚴(yán)格控制。

上周，在眾多信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率繼續(xù)坐穩(wěn)頭把交椅。其中，中融信托推出的1.5年期產(chǎn)品“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃”收益竟可達(dá)11%。

不過，信托公司房地產(chǎn)投資比重過大也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。諾亞財(cái)富管理中心高級研究員李要深表示，從政策面的一系列動(dòng)作來看，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在下半年有可能面臨調(diào)控。比如，通過《信托公司凈資本管理辦法》很容易對流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金進(jìn)行控制。所以，對于信托公司來說，如果業(yè)務(wù)過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦政策有所收緊或限制，對業(yè)務(wù)開展會(huì)有比較大的影響。另外，一旦房價(jià)下跌，許多房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)集中爆發(fā)，也會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來災(zāi)難。

事實(shí)上，早在今年2月，銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求信托公司防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，尤其不得以信托資金的形式給開發(fā)商用作土地儲(chǔ)備，同時(shí)對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了多方面防控。業(yè)內(nèi)專家表示，目前我國還沒有一部完整的“房地產(chǎn)信托投資基金管理辦法”，這無疑對該產(chǎn)品的監(jiān)管是不利的。