當(dāng)房產(chǎn)新政出臺近四個月的時候，當(dāng)剛公布的7月份全國房價環(huán)比持平、樓市依然膠著的時候，第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇召開了，8月12日-14日，以“新政下的中國房地產(chǎn)”為主題，樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共同探討后調(diào)控時代的房地產(chǎn)走向。
本報訊 在8月12日開幕的2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在主題演講中認(rèn)為，今年中央出臺的一系列房地產(chǎn)新政產(chǎn)生了六大效果，投機(jī)購房行為基本得到遏制，中央調(diào)控樓市的決心將不會松動。
朱中一說，今年房地產(chǎn)新政產(chǎn)生了六大效果：
房價漲幅整體回落。今年4月份全國70個大中城市商品房售價同比漲幅達(dá)12%，創(chuàng)2005年有此統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的新高。5月份部分城市過快上漲勢頭得到遏制，70城市中12個城市的房屋售價出現(xiàn)下跌，住宅銷售價格環(huán)比下跌0.4%，是去年3月份以來的首次環(huán)比下跌。7月份70城市新建商品住房和二手房價同比漲幅分別較上月回落1.2%、1%，已連續(xù)3個月回落。像上海、杭州、廈門、深圳、三亞等已3個月環(huán)比下降。
商品房市場明顯萎縮。1-5月份，全國商品房銷售面積3億平方米，同比增長22.5%，增速較1-4月份回落10.3個百分點。1-6月份、1-7月份分別較上月回落7.1個百分點和5.7個百分點。7月當(dāng)月全國商品房面積銷售6406萬平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州等一些主要城市出現(xiàn)較大幅度下降。
竣工面積同比下降。一些主要城市住房竣工面積同比下降。1-6月份，40個重點城市中有17個城市同比下降，海南?？?、三亞兩大城市均在其中，其他還有北海、廣州、上海、北京、天津等。這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。
土地的價格明顯趨穩(wěn)。今年上半年，土地供應(yīng)量明顯放大，但完成供應(yīng)計劃不足1/3。國土資源部7月30日公布，上半年供地5.6萬公頃，雖然比去年同期實際供應(yīng)的2.4萬公頃相比，增加了135%，但完成的全年計劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個省區(qū)市完成供應(yīng)計劃都沒有達(dá)到一半。而完成的天津、北京、江蘇，保障房比例較高，商品房比例不高。
今年2季度全國地價總體水平小幅上升，但明顯趨穩(wěn)。全國105個主要城市地價水平每平方米2756元，環(huán)比增長1.52%，同比增長9.29%。其中，2季度城市商業(yè)、居住、工業(yè)用地環(huán)比地價較一季度分別下 降 0.36%、1.2%、0.53%。
另外兩個效果是：辦公樓和商業(yè)營運用房銷售增長率大大超過住宅；保障性用房建設(shè)明顯加快?！爸醒胝{(diào)控樓市的政策不會松動”，這成為與會的專家學(xué)者和開發(fā)商幾乎一致的認(rèn)識，朱中一也不例外。他認(rèn)為，今后幾個月，引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長保八的問題估計也不大。但又鑒于市場不確定因素比較多，一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會影響明后兩年的房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整、更趨理性
朱中一：房地產(chǎn)業(yè)將更趨理性
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，前十年，房地產(chǎn)行業(yè)既是一個快速發(fā)展的十年，也是一個不斷探索的十年。他覺得后一個十年，會是一個更加理性的十年，更加成熟的十年。從企業(yè)來說，過去的十年房地產(chǎn)企業(yè)開始由本土化、粗放型管理，逐步發(fā)展成區(qū)域性、規(guī)范化管理。另外，房產(chǎn)品質(zhì)也在提高。經(jīng)過十年的探索，大家應(yīng)當(dāng)認(rèn)識并形成解決的辦法，包括市場和保障問題，怎么樣進(jìn)一步加強和改善宏觀調(diào)控的問題等等。既要考慮企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和銷售指標(biāo)，同時又怎么樣把產(chǎn)品做得更加綠色、環(huán)保、低碳？從這些來講，后一個十年會更加理性，而且通過這次調(diào)控，擠出一些不健康的因素后，更能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
巴曙松：警惕日本式地產(chǎn)泡沫
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松坦言，中國應(yīng)警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅。“近期的中國房地產(chǎn)市場形勢，讓人本能地想起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)?！卑褪锼煞治隽巳毡痉康禺a(chǎn)泡沫的四個階段。
他認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫從1955年開始，經(jīng)過了面臨供給不足的第一階段到地價和房價出現(xiàn)了異常高幅度上漲的第二、第三階段，直到地產(chǎn)泡沫迅速破滅的第四階段。
巴曙松對比兩國地產(chǎn)時認(rèn)為，我國房地產(chǎn)存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍較低，應(yīng)警惕日本式房地產(chǎn)泡沫破滅。
樊綱：別以為你能力大
“別以為你有多少能力，市場力量比你大?！痹?010博鰲房地產(chǎn)論壇上，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱告誡中國房地產(chǎn)開發(fā)商們。
他在會上談道，“最近有一位房地產(chǎn)老總跟我說，‘房價這個問題有時候我們都不好意思，本來以為2萬就打住了，沒想到能漲到4萬，掙錢都掙得不好意思了?！狈V說，這顯然是非常春風(fēng)得意的。“這句話也說明幾個問題：第一，房地產(chǎn)商不應(yīng)該被妖魔化。第二，你們也看到了后面市場的力量比你們大，市場要漲的時候，你擋不住，市場要跌了，你也擋不住。所以要更多關(guān)注市場背后的東西，思考經(jīng)濟(jì)規(guī)律?！?/p>
凌克：房價還會繼續(xù)調(diào)整
金地集團(tuán)董事長凌克稱，中國的房價還會繼續(xù)調(diào)整，原因在于目前的市場購買力培育還不足，市場供求也在進(jìn)一步放大，而政府方面，也不希望經(jīng)濟(jì)增長過快。
凌克表示，原來估計全國70個大中城市的二手房房價應(yīng)該要跌10%左右，而深圳至少要跌20%多。但現(xiàn)在看來沒這么悲觀了。凌克稱：“全國大城市目前的存貨量都不大，北京存貨就在1000萬平方米左右，1000萬平方米存貨對北京來說基本上是一個中等規(guī)模的存貨。北京存?zhèn)€1000萬平方米、2000萬平方米不至于出大問題。我看了在建工程量，北京是4000多萬平方米。在建工程量和銷售量如果這個比值在2.5的時候，這個房子都是漲價的。到了4、5，房子都跌價。這個數(shù)字現(xiàn)在不可怕?！?/p>
孔慶平：房價每年上漲5%-10%正常
剛公布的7月CPI同比增長3.3%，“CPI上漲確實出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的趨勢”，中國海外集團(tuán)主席孔慶平說，隨著宏觀調(diào)控深入，其效果可能在未來沖抵通脹，但目前尚不確定。他認(rèn)為今年不太可能加息，而提升存款準(zhǔn)備金率是較為容易的方法。
孔慶平認(rèn)為，房價漲幅每年保持在5%-10%是正常的，他預(yù)計今年全年房價漲幅依然存在，幅度在10%以內(nèi)，而當(dāng)記者問及北京房價去年上漲幅度超過50%是否會回調(diào)時，他說，市場會做出反應(yīng)。
孔慶平表示，下半年房地產(chǎn)成交量可能進(jìn)一步萎縮，市場形勢并不樂觀。
任志強：當(dāng)前的房價下跌只是開始
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說，當(dāng)前的房價下跌只是開始，盡管從數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)仍然在高位運行，但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道，這會在后幾個月顯現(xiàn)出來。
任志強分析，下半年的房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)四種情況：一是價格下降，銷售回升。因為價格下降帶動銷售回升；二是價格下降，銷售回升。價格下降，不表示回升是必然和一定的；三是價格不降，銷售也回升，四是價格不降，銷售也不回升。出現(xiàn)一種僵持局面。他說，在這四種情況中，第三種是最好的一種情況，對開發(fā)商最好，對國家也最好。他同時呼吁開發(fā)商同行配合政府降低房價。
任志強認(rèn)為，今年8、9月份，房地產(chǎn)供應(yīng)量將急劇增長，“我們想，9月份供應(yīng)量最少要增加50%以上。今年與2008年不同，當(dāng)時降價也沒人買，現(xiàn)在開發(fā)商要是降了，別人買得起，所以配合政府是理所當(dāng)然的?！?/p>
本報據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)、新華社、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》、人民網(wǎng)等媒體綜合報道
