[提要] 二手房價數(shù)據(jù)與居民實(shí)際感受差異巨大，而在各家中介掛牌的房源中，實(shí)際價格也遠(yuǎn)高于北京市統(tǒng)計(jì)局公布的價格。一位不愿透露姓名的業(yè)界深喉對本報(bào)記者表示，造成兩個數(shù)據(jù)差異巨大的原因并不是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局弄虛作假，而是行業(yè)頑疾——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真，更可怕的是巨額稅款的流失…[網(wǎng)友有話說]

背景閱讀：京二手房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)打架:官方版本比中介低6000

北京統(tǒng)計(jì)局陷入了巨大的質(zhì)疑聲中，起因是發(fā)布了北京市6月份二手房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

根據(jù)其發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4-6月全市二手商品住宅成交均價分別為16728元/平方米、13758元/平方米和13440元/平方米，二手商品住宅成交均價連續(xù)兩個月走低。其中，原西城二手房交易均價為17730元/平方米，降幅達(dá)4000多元。這與居民實(shí)際感受差異巨大，而在各家中介掛牌的房源中，實(shí)際價格也遠(yuǎn)高于北京市統(tǒng)計(jì)局公布的價格。

為此，8月5日，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴回應(yīng)說，在發(fā)現(xiàn)6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問題后，市統(tǒng)計(jì)局本著對數(shù)據(jù)真實(shí)性負(fù)責(zé)的態(tài)度，可能暫停二手房數(shù)據(jù)的發(fā)布，并對二手房價格統(tǒng)計(jì)的意義與方法進(jìn)行評估。

一位不愿透露姓名的業(yè)界深喉對本報(bào)記者表示，造成兩個數(shù)據(jù)差異巨大的原因并不是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局弄虛作假，而是行業(yè)頑疾——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真，更可怕的是巨額稅款的流失。

二手房統(tǒng)計(jì)制度缺位

據(jù)悉，目前，國家統(tǒng)計(jì)局尚未建立二手房的相關(guān)統(tǒng)計(jì)制度，而北京二手房市場又發(fā)展迅速。為滿足市場需求，2009年市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)開始建立15家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)測制度，每個月的數(shù)據(jù)都來自上述15家公司。這15家公司的交易量占到全市的80%以上。

但在監(jiān)測過程中卻暴露出二手房市場管理的一些問題。北京統(tǒng)計(jì)局解釋說，如占二手房市場比重很大的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，從1至5月，上報(bào)北京市統(tǒng)計(jì)部門的二手住宅交易簽約合同均價不到11000元/平方米。這樣，雖然其它14家公司所報(bào)的價格為18000元/平方米至20000元/平方米，但平均下來，全市二手住宅均價就變成了13000多元/平方米，與市民的感覺存在著差距。

統(tǒng)計(jì)局對該企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行評估和查詢，了解到其6月份過戶數(shù)據(jù)為18000元/平方米左右，而統(tǒng)計(jì)制度要求應(yīng)以具有法律效力的簽約合同數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，所以其6月數(shù)據(jù)仍為合同數(shù)據(jù)，二手房均價仍為13000多元/平方米，與市場的價格相差很大。

記者向該企業(yè)求證，該企業(yè)向本報(bào)記者獨(dú)家回應(yīng)稱，造成差異的原因是行業(yè)交易的慣例，“我們還是需要參照目前這個行業(yè)的交易慣例?！倍址坎煌谛路浚址抠I賣存在很多附加值，例如，裝修費(fèi)用、家電家具轉(zhuǎn)賣費(fèi)用、公共維修基金費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)等，很多出售人都會一次性直接計(jì)入成交價格之內(nèi)，但其實(shí)，這些費(fèi)用并不體現(xiàn)房屋本身的價值，因此，購買人在辦理相關(guān)所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，都會要求扣除這些費(fèi)用。

同時，這些費(fèi)用并不是固定的，有些情況也很難評估該部分價值，因此，就目前的行業(yè)慣例而言，一般操作方法是使用政府指導(dǎo)價格來作為網(wǎng)簽價格，這就形成了兩個價格。

而關(guān)于“網(wǎng)簽”，根據(jù)北京市建委2007年6月27日下發(fā)的京建交〔2007〕508號文件《關(guān)于實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：“凡經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理的存量房買賣，均須進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易公示。”這就是業(yè)界常說的“網(wǎng)簽”的依據(jù)。依照目前北京市場二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的交易慣例，該企業(yè)理解上述“網(wǎng)簽”應(yīng)為二手房交易在有關(guān)政府部門進(jìn)行的備案公示手續(xù)。

因?yàn)閮煞N價格的存在，給統(tǒng)計(jì)局也造成了巨大的困擾。于秀琴表示，二手房價格統(tǒng)計(jì)不同于新房價格統(tǒng)計(jì)的全面調(diào)查，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)模參差不齊，大部分規(guī)模太小，而且與統(tǒng)計(jì)部門的配合意愿很低。而且，以統(tǒng)計(jì)部門的人力物力，暫時還不能做到對二手房市場的全面調(diào)查。

于秀琴也強(qiáng)調(diào)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)還會進(jìn)行，但如果經(jīng)過努力，依然無法獲得準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)，只能暫停發(fā)布，市統(tǒng)計(jì)局也將向市場監(jiān)管部門反映上述問題。

數(shù)據(jù)背后的利益鏈

被市統(tǒng)計(jì)局“點(diǎn)名”的企業(yè)欲言又止。事實(shí)上，“行業(yè)慣例”一直存在。

數(shù)據(jù)“打架”最主要的原因是“陰陽合同”的存在。一些房地產(chǎn)中介公司提供給統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)中，實(shí)際交易價格較高，但做合同時故意把價格做得較低，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)與實(shí)際價格存在偏差。21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)董事長盧航對本報(bào)記者說，包括主管部門、業(yè)界均知，二手房交易存在避稅現(xiàn)象。

由此導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局公布的二手房交易數(shù)據(jù)公信力并不夠。中介公司在做研究、或者做決策時很大程度上并不參照統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)。而近幾年，隨著中介行業(yè)的迅速發(fā)展，有實(shí)力的中介開始設(shè)置研究部門，每個公司都有自己的數(shù)據(jù)庫。研究院通過中介旗下各門店做數(shù)據(jù)匯總、分析，為企業(yè)內(nèi)部決策提供服務(wù)。某片區(qū)交易量活躍，中介公司可以在此區(qū)域內(nèi)加開門面店。同時，研究部門定期對外發(fā)布數(shù)據(jù)分析成果，也同時作為企業(yè)形象宣傳的用途。由于樣本選取范圍不同，各家中介提供的數(shù)據(jù)常常有出入?！暗考夜緡?yán)謹(jǐn)程度不一樣。交易量數(shù)據(jù)通常比較客觀，而價格統(tǒng)計(jì)卻各家有各家的數(shù)據(jù)。”盧航告訴記者。 為何統(tǒng)計(jì)局要采取中介提供的數(shù)據(jù)，而不是直接從建委獲得數(shù)據(jù)？前述業(yè)界深喉評價說，在二手房價格統(tǒng)計(jì)中，統(tǒng)計(jì)局亦頗感尷尬，因?yàn)樗鼤簳r沒有掌握一手?jǐn)?shù)據(jù)，而掌握一手?jǐn)?shù)據(jù)的中介也并不歸統(tǒng)計(jì)局管理，甚至沒有義務(wù)向統(tǒng)計(jì)局匯報(bào)數(shù)據(jù)。北京市統(tǒng)計(jì)局所提到的15家企業(yè)主管部門是北京市建委。事實(shí)上，在北京市建委旗下的網(wǎng)站，北京市交易管理網(wǎng)同樣有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的功能。前述網(wǎng)簽的結(jié)果會在北京市交易管理網(wǎng)上體現(xiàn)。

這其中，中介既是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的提供者，也是數(shù)據(jù)的使用者。不止一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者反映，不少企業(yè)向建委的數(shù)據(jù)庫買數(shù)據(jù)。有些機(jī)構(gòu)一年需要付30萬的費(fèi)用，而所付費(fèi)用不同，則查看的權(quán)限不同。付費(fèi)以后，能夠看到更真實(shí)的交易狀況，能看到更加全面的供應(yīng)狀況，并且可以借此做數(shù)據(jù)分析。而普通瀏覽用戶是無法直接從北京市交易管理網(wǎng)上做數(shù)據(jù)復(fù)制粘貼的。

但14家中介默契地選擇匯報(bào)了實(shí)際成交價格，而某家大型中介則匯報(bào)了“網(wǎng)簽”數(shù)據(jù)?！拔覀冋J(rèn)為，存在兩個價格確實(shí)有一些問題，也為公司自己的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)造成了一定的困擾，但目前這個行業(yè)的現(xiàn)狀如此，要解決這個問題，還需要監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會以及我們這樣的公司共同的努力。”這家大型中介的負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者說。

而另一被暴露的行業(yè)頑疾卻是陰陽合同的存在。盡管主管部門表示加大檢查力度，前述深喉認(rèn)為仍難從根本上杜絕這一問題。他粗略的算了一筆賬，今年北京二手房已經(jīng)實(shí)際成交了12萬套，其中全款付清的客戶至少有5萬套。如果按照陰陽合同來粗略計(jì)算，一套二手房契稅可避稅2萬，數(shù)額達(dá)到10億（關(guān)于契稅的計(jì)算方式：首次購買90平方米以內(nèi)的普通住房：成交價X1%；首次購買90平方米以上普通住房，或者非首次購買普通住房：成交價X1.5%；購買非普通住房140平方米以上：成交價X3%）。如果計(jì)算營業(yè)稅和經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓，他認(rèn)為，非常保守的計(jì)算達(dá)到20億。

近幾年房價上漲甚快，房屋的地區(qū)納稅指導(dǎo)價使用的仍然是主管部門2006年制定的指導(dǎo)價。這給陰陽合同的存在提供了空間?！岸芏?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_44.html" target="_blank" class="keywordlink">公務(wù)員也有經(jīng)濟(jì)適用房，對于政策制定者來說，提高納稅指導(dǎo)價也變相的影響了個人利益。”他說。

對因“陰陽合同”導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的二手房交易價格與市場實(shí)際價格有偏差的問題,北京市統(tǒng)計(jì)局表示，統(tǒng)計(jì)部門將加大對房屋銷售中介上報(bào)數(shù)據(jù)報(bào)表的抽查力度，對于虛報(bào)和瞞報(bào)房屋銷售價格的房屋銷售者，一經(jīng)查實(shí)，將依據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》對造假者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，最高處罰20萬元。

據(jù)了解，目前，北京市統(tǒng)計(jì)局正在開展統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查，查處各類統(tǒng)計(jì)違法行為，情況嚴(yán)重的將立案處理。此次檢查的對象既包括各類統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象，也包括各級政府、政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。