在銀行收緊投向房地產(chǎn)的貸款后，幾周內(nèi)地產(chǎn)類的集合資金計(jì)劃穩(wěn)中有升。信托渠道是否會(huì)再一次成為了房地產(chǎn)商資金鏈的避風(fēng)港？政策是否會(huì)對這個(gè)渠道加以干涉？分析人士表示，這在今后將會(huì)是判斷地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控深度的一項(xiàng)判斷依據(jù)。

銀行收緊開發(fā)商貸款

在投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款受到限制時(shí)，靈活的信托渠道是否再一次成為了資金的敞口？

面對部分城市房價(jià)、地價(jià)再次出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍的情況，國務(wù)院于2010年4月14日下發(fā)了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知。通知下發(fā)后，各金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實(shí)政策所提出的要求，投向房地產(chǎn)行業(yè)貸款的約束從“需求端”覆蓋到了“供給端”。

作為整個(gè)銀行業(yè)的代表，三大行陸續(xù)出臺了相關(guān)具體措施，其中中國銀行出臺的政策最為全面。中行相關(guān)文件表示，將重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、房價(jià)波動(dòng)相對平穩(wěn)、以自住需求為主城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，大力支持中低價(jià)位、中小套型普通商品房的開發(fā)建設(shè)，積極支持列入當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)計(jì)劃的重點(diǎn)安居工程項(xiàng)目。對于近期發(fā)展過熱、以外部投資需求為主、房價(jià)上漲過快的地區(qū)，嚴(yán)格控制貸款。對于存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、虛假個(gè)人貸款等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不發(fā)放新的貸款。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、信貸條件和貸款抵押品標(biāo)準(zhǔn)，新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押。動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴(yán)格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

中行還特別指出，將根據(jù)地方政府信用和財(cái)政收支狀況，區(qū)別對待，動(dòng)態(tài)評估、適時(shí)調(diào)整土地儲備貸款額度。嚴(yán)格信貸準(zhǔn)入條件，實(shí)施名單式管理，嚴(yán)格控制對縣級土地儲備機(jī)構(gòu)的新增授信。嚴(yán)格落實(shí)土地抵押，審慎測算土地評估價(jià)值。嚴(yán)格監(jiān)控土地最終用途和資金回籠情況，確保土地出讓收入優(yōu)先用于償還貸款。

銀行方面的資金不再那么容易獲得，地產(chǎn)商們就轉(zhuǎn)向了其他的融資渠道，靈活的信托渠道可能成為其的一種選擇?！斑@種情況并不是第一次出現(xiàn)，在去年年末銀行對信貸進(jìn)行調(diào)控時(shí)，信貸類信托就很走俏。”一位信托行業(yè)業(yè)內(nèi)人士對《證券日報(bào)》記者表示。

地產(chǎn)類信托產(chǎn)品穩(wěn)中有升

為了證實(shí)信托渠道是否會(huì)成為地產(chǎn)開發(fā)商接續(xù)資金的一個(gè)渠道。記者從各方查閱了近幾個(gè)月以來的信托發(fā)行數(shù)據(jù)。

根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，4月19日-4月25日設(shè)立的產(chǎn)品中，共有6款集合資金信托產(chǎn)品投向工商企業(yè)、1款投向基礎(chǔ)設(shè)施、2款投向房地產(chǎn)；而在接下去的一周，共有2款投向工商企業(yè)，1款投向基礎(chǔ)設(shè)施，11款產(chǎn)品投向房地產(chǎn)市場；而在5月3日到5月9日這一周中，信托資金有6款投向工商企業(yè)，5款投向房地產(chǎn)市場；在最近的一周中則有7款投向工商企業(yè)、6款投向房地產(chǎn)市場、4款投向基礎(chǔ)設(shè)施。

可以看到，雖然上升幅度不明顯，但是在4月14日房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺后的幾周，投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品的數(shù)目是有所上升的。

有專家對記者表示，由于在去年的時(shí)候，出現(xiàn)過信貸類的銀信合作產(chǎn)品被叫停的先例。此次信托公司可能會(huì)比較謹(jǐn)慎。此外對于未來房價(jià)走勢的預(yù)判不一，也可能使得信托公司對此表示謹(jǐn)慎。

“對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，來源于信托渠道的占比其實(shí)一直不大，大概也就1%。因此變化短期不會(huì)特別明顯?！?西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所的趙揚(yáng)對本報(bào)記者表示。

雖然如此，但是投向地產(chǎn)類的信托公司對于投資者和信托公司而言都是一塊肥肉。一般的集合資金信托產(chǎn)品的收益率都在6%-7%左右，而房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃A類受益人年收益率一般能達(dá)到10%，比普通產(chǎn)品高將近30%-40%。因此，即使目前信托公司在此類產(chǎn)品上還比較謹(jǐn)慎，但在未來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的自由資金吃緊時(shí)，此類產(chǎn)品逐步增加的可能性也未必不存在。

此外據(jù)記者了解到，一個(gè)集合資金信托計(jì)劃從開始接洽，到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，最后到產(chǎn)品設(shè)立是大概需要幾周、甚至更長的時(shí)間的，因此在今后幾周的數(shù)據(jù)，可能更會(huì)反映出相關(guān)政策對此方面的影響。

一位資深市場分析人士對記者表示，就像去年年末時(shí)叫停貸款類銀信合作產(chǎn)品一樣。此次是否會(huì)對投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托計(jì)劃進(jìn)行一些干預(yù)，也是未來對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控深度的一項(xiàng)判斷依據(jù)。