◎ 龍 江

新政之下青島樓市何去何從，高企的房價能否被抑制，不光要看市場中房地產(chǎn)公司和購房者們賣買雙方的表現(xiàn)，而主要是看地方政府和金融機構(gòu)能否有效認(rèn)真落實“國十條” 新政。

與2005〜2007年中央政府調(diào)控樓市政策不同的是，這次新政重點抓地方政府和相關(guān)部門，含銀行信貸等金融機構(gòu)，這在“國十條”前兩條中闡述得十分明確。抓地方政府就是要抓當(dāng)?shù)氐氖虚L，抓好了市長也就能抓好市場；另外，抓好了金融機構(gòu)的銀根也就等于抓好了樓市的命根。青島樓市怎么走，那就要看青島市政府和金融機構(gòu)落實新政的力度和執(zhí)行的周期性了。如果落實力度比較大，樓市調(diào)整就會加快，房價上漲的勢頭很快就會被遏制??；如果落實新政的周期長，市場穩(wěn)定的時間就長；相反，如果落實新政的力度比較小或周期比較短，那么市場在經(jīng)過短期的調(diào)整之后可能還會重新瘋狂起來。就像2005〜2007年那樣，調(diào)控了三年房價卻是越調(diào)越高。

青島房價上漲的三個階段

自2001年北京申奧成功以來，青島房價上漲經(jīng)歷了三個階段。

第一階段是2001〜2004年。2001年7月北京申奧成功，同年12月中國加入WTO，青島作為北京奧運會的合作伙伴城市和山東經(jīng)濟龍頭，這兩大優(yōu)勢使青島迎來了新的發(fā)展機遇。這一年青島房價普遍出現(xiàn)了20%〜30%的漲幅, 也從此開始了長達10年的上漲周期。即便是非典時期的2003年，青島這樣的海濱宜居城市其房價也出現(xiàn)了不同程度的上漲；2004年房價更是創(chuàng)出了自2001年以來的新高。

第二階段是2005〜2007年。經(jīng)歷2004年全國性房價的上漲，到2005年中央政府就開始對樓市進行了為期三年的宏觀調(diào)控，但依然沒有抑制住房價的上漲，特別是國內(nèi)比較大的房地產(chǎn)公司進入青島之后，更是把房價拉升到了一個新的高度。即便是2007年爆發(fā)了全球金融危機，特別是深圳、廣州等樓市開始大面積降價，但青島樓市依然呈現(xiàn)出慣性上漲趨勢，比2004年普遍上漲了50%以上。

第三階段是2008〜2009年。這兩年對青島樓市來說可謂是冰火兩重天。爆發(fā)于2007年下半年的深圳、廣州樓盤降價風(fēng)潮，2008年蔓延到了全國。青島樓市也受到了不同程度的影響，成交量開始萎縮，房價開始滯漲，特別是市南區(qū)、市北區(qū)、高科園等中心區(qū)以外的其他地區(qū)，銷售量大幅萎縮，個別區(qū)域更是出現(xiàn)了二三十家樓盤聯(lián)合降價的罕見現(xiàn)象。即便是到2008年10月下旬，中央政府出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的救市措施，央行也推出了首套房購房七折優(yōu)惠利率的利好措施之后，購房者持幣觀望、樓盤降價這股風(fēng)潮也一直延續(xù)到了2009年的3月份。進入2009年4月份樓市出現(xiàn)比較明顯的回暖現(xiàn)象，售樓處看房者絡(luò)繹不絕，成交量逐步上升，房價也開始小幅上揚。到了2009年下半年市場開始進入亢奮階段，房價開始瘋漲，購房開始瘋搶，市場已失去理性。越漲越買的樓市定律在青島表現(xiàn)得淋漓盡致。

2009年年底庫存房告急，青島樓市供不應(yīng)求。由于2008年樓市成交慘淡，許多房地產(chǎn)公司都放緩了項目開發(fā)和建設(shè)的進度。在經(jīng)歷了2009年上半年小幅消化以后，房地產(chǎn)公司開始銷控捂盤，因此下半年樓市就呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的現(xiàn)象。特別是中心區(qū)，由于樓盤供應(yīng)量較少，新盤價格大幅高開，青島的房價出現(xiàn)了快速拉升的現(xiàn)象。2009年青島的房價與2008年相比出現(xiàn)了30%〜50%的漲幅。

從2001〜2009年，青島房價上漲呈現(xiàn)出兩大特征：一是中心區(qū)域的樓盤領(lǐng)漲抗跌。當(dāng)全國樓市形勢不好的時候，由于三面環(huán)海的特殊地理位置，土地資源的稀缺性，青島中心區(qū)的樓盤優(yōu)惠和降價幅度都比較小，青島中心區(qū)仿佛世外桃源一樣，自成一體。而當(dāng)全國樓市形勢好的時候，青島中心區(qū)樓盤的房價就會出現(xiàn)大幅上漲。第二特征就是青島中心區(qū)以外區(qū)域受政策影響比較大。形勢好的時候房價與成交量同步上漲，形勢不好的時候房價與成交量同步下跌。

青島房價上漲的七大因素

雖然青島房價的上漲原因是綜合性的，但主要有七大因素。

一是中國人買房子買地的傳統(tǒng)意識。中國住房的自有率在全球位居前列，當(dāng)然這也是中國房地產(chǎn)市場的一個共性?；榉?、改善型住房等剛性需求強勁。

二是青島特殊的地理環(huán)境。青島市主城區(qū)東南西三面環(huán)海，只有北部地區(qū)與轄區(qū)內(nèi)的其他縣市相連，主城區(qū)土地資源的稀缺性以及土地出讓“” 的形式必然造成土地價格上漲，“”頻頻出現(xiàn)。許多地王樓面地價的價格屢屢高于周邊的價格，接近于周邊樓盤一手房價格，帶動了一手房價格大幅上漲。

三是供不應(yīng)求。青島樓市供應(yīng)量一直無法滿足市場的需求。雖然青島樓市的開工量每年都有遞增，但仍然無法滿足龐大的剛需、投資和投機的市場需求。

四是舊城改造擴大了需求。近年來隨著青島市對舊城區(qū)加大了改造力度，拆遷范圍不斷擴大，大量的被拆遷者涌入市場買房或租房。雖然房地產(chǎn)開發(fā)需要幾年的建設(shè)周期，但被拆遷者的住房需求卻刻不容緩。

五是大量外來移民移居青島。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，青島在山東以及華東地區(qū)的影響力與日俱增。港口經(jīng)濟、外貿(mào)產(chǎn)業(yè)、國家大型項目等吸引了大量國內(nèi)外公司的中高管及工作人員來青島居住或移民。還有大量內(nèi)地居民退離休后選擇定居青島。

六是交通設(shè)施不斷完善。隨著青島政府提出的擁膠州灣發(fā)展大青島城市框架戰(zhàn)略逐步實施，海底隧道、跨海大橋、地鐵、城際輕軌、市區(qū)高架橋等交通設(shè)施的不斷完善，半小時生活圈、一小時經(jīng)濟圈的發(fā)展趨勢，帶動了中心區(qū)以外的其他地區(qū)及周邊縣市房價的大幅上漲。

七是寬松的信貸政策。這也是房價上漲最主要的原因。不論是剛性需求還是投資客以及樓市者，絕大部分都離不開信貸的支持。如果金融機構(gòu)的信貸部門能嚴(yán)格把好貸款資料審查、審批關(guān)口，就不可能讓這么多虛假的收入證明過關(guān)，從而造成一人多貸，隨意亂貸的混亂現(xiàn)象。信貸不嚴(yán)助長了房價的上漲，尤其是像青島這類投資投機客云集的城市。

正是上述七大因素使青島的房價成為了二線城市的領(lǐng)頭羊，2009年被國土資源部列為僅有的幾個房價重點監(jiān)控城市。由此可見，青島房價上漲的幅度和速度非同一般。

新政之下青島樓市將回歸理性

新政剛剛出臺，青島樓市網(wǎng)上簽約相對平穩(wěn)。雖然網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)有其滯后性，但銷售市場反應(yīng)相對平淡，只是售樓處看房客數(shù)量已開始減少了，購房者持幣觀望現(xiàn)象增多，樓盤促銷活動有所增加，但樓盤降價現(xiàn)象甚少。

但從進入傳統(tǒng)旺季“紅五月”之后，市場開始變冷，成交量大幅下滑。據(jù)青島《城市信報》報道：“5月1日青島樓市成交86套，2日成交量為121套，3日成交量跌為96套，4日成交量為202套，5日成交量為208套⋯⋯5月前5天青島樓市成交量僅為713套，環(huán)比下降了一半。6日記者采訪了解到，新政前后，青島樓市經(jīng)歷了冰火兩重天，新房成交量大幅下跌，二手房更是處于冰封狀態(tài)，新政后20天中介成交量竟下跌了90%。”市區(qū)個別樓盤新盤價已比此前傳聞下降了10%。更有趣的是，龐大的投資投機群體突然集體失蹤，看房者基本都是自住者，房子又可以挑著揀著買了。更多的剛性購房者選擇持幣觀望等待著房價進一步下跌。

青島政府也出臺了落實新政的“青島十四條”地方版，詳細(xì)規(guī)定了管理細(xì)則，對青島樓市中利益集團具有一定的約束力。相信新政之下，青島樓市將逐漸回歸理性。

(作者系青島房地產(chǎn)資深人士)