昨天，“國(guó)土部自降2010住房供地指標(biāo)被指自擺烏龍”的報(bào)道引起熱議。

國(guó)土部此次表示，2010年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量與去年全國(guó)住房實(shí)際供地相比增加80%，與前五年平均年度實(shí)際供地量相比增加135%。

但根據(jù)國(guó)土部今年4月15日公布的2010年住房用地供地計(jì)劃，今年全國(guó)住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量為184748.85公頃。由此得出，2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量與去年全國(guó)住房實(shí)際供地相比應(yīng)增加約142%，而非國(guó)土部此次發(fā)布的《2010年1～6月全國(guó)住房用地供應(yīng)情況》所顯示的增加80%。

對(duì)此，一位國(guó)土部官員對(duì)記者表示，由于各地今年4月份所報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，一些地方上報(bào)的是純住宅用地，也有地方是以房地產(chǎn)用地上報(bào)，所以今年全國(guó)18.5萬(wàn)公頃的指標(biāo)并非全部是住房用地，也可能包含一部分商服用地在內(nèi)。

官方數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)住房實(shí)際供地76461公頃，而包括住房用地在內(nèi)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)為10.3萬(wàn)公頃。

上述官員表示，80%的比例是以18.5萬(wàn)公頃和去年房地產(chǎn)用地相比得出，而142%的比例是18.5萬(wàn)公頃和去年住房用地相比得出，之所以出現(xiàn)兩個(gè)比例是統(tǒng)計(jì)口徑的差異所致。

“因?yàn)榻衲晔侨珖?guó)首次編制住房用地計(jì)劃，一些地方經(jīng)驗(yàn)不足，以后這方面將會(huì)逐漸規(guī)范?！鄙鲜龉賳T說(shuō)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工鄒曉云認(rèn)為，土地供應(yīng)計(jì)劃畢竟只是計(jì)劃，能否落實(shí)也要看市場(chǎng)形勢(shì)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地需求降低，商品房用地出讓的難度就會(huì)馬上增大。

一線房地產(chǎn)重鎮(zhèn)的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。據(jù)新華社報(bào)道，今年上半年大多數(shù)城市完成供地計(jì)劃均不到40%，深圳、廣州等地更是不到20%。

國(guó)土部也表示，目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿地強(qiáng)度回落，底價(jià)成交和流拍時(shí)有出現(xiàn)，地價(jià)穩(wěn)中有降。

一位重點(diǎn)城市土地整理儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，目前地方的商品房用地供應(yīng)還不好統(tǒng)計(jì)，但總體上保障房用地供應(yīng)占了住房用地供應(yīng)的大頭。

國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬(wàn)公頃，占1～6月住房用地實(shí)際供應(yīng)量的75%。

土地市場(chǎng)要低迷多久？

而目前諸多跡象顯示，中央政府短期內(nèi)并不會(huì)放松樓市調(diào)控，土地市場(chǎng)的低迷仍將持續(xù)一段時(shí)間，接近13萬(wàn)公頃的住房用地能否順利供應(yīng)出去？

對(duì)此，鄒曉云的看法不是很樂(lè)觀。

“保障性用地是剛性計(jì)劃，這主要依賴(lài)于地方政府執(zhí)行中央決策的積極性，此外也要看地方是否有財(cái)力支持和供地效率。而下半年土地市場(chǎng)也不會(huì)有太大的改觀，房屋市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較大，會(huì)對(duì)土地需求有抑制作用?！?/p>

“保障房供地的主動(dòng)權(quán)在政府手中，但經(jīng)營(yíng)性用地已經(jīng)成了一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，即便地方政府想賣(mài)也不一定能賣(mài)出去?！编u曉云說(shuō)。

對(duì)此情形，相關(guān)部門(mén)似早有考慮。國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林4月份表示，對(duì)于今年的住房供地計(jì)劃，政府將實(shí)行兩種管理方式，一是保障性住房用地管理，根據(jù)國(guó)家保障性住房用地計(jì)劃，需要供地保證。除此之外的商品房用地供應(yīng)，將主要依照市場(chǎng)調(diào)控而定。

一方面督促各地加大土地供應(yīng)，另一方面讓供應(yīng)出去的面粉(土地)及時(shí)變成面包(房子)，也成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

記者獲悉，一場(chǎng)大范圍的閑置用地清查風(fēng)暴即將展開(kāi)。有知情人士透露，相關(guān)部門(mén)或在近期再次加大對(duì)房地產(chǎn)閑置用地的清理和查處。

7月初，國(guó)土部曾聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)閑置土地進(jìn)行清查，已經(jīng)形成一份高達(dá)1463宗的閑置用地名單，相關(guān)部門(mén)要求7月15日之前，各銀行要將這些項(xiàng)目的授信情況、貸款余額和不良貸款等具體數(shù)字上報(bào)。

其中，部分閑置用地名單有望在近期對(duì)外公布，以形成全社會(huì)的監(jiān)督和監(jiān)管。

國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史7月初再次表示，今年下半年仍將積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)土地專(zhuān)項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管。

8月2日，北京CBD核心區(qū)“最具開(kāi)發(fā)投資價(jià)值”的12塊熱地開(kāi)始投標(biāo)，這其中包括備受關(guān)注的“中服地塊”被重新拆分成4個(gè)地塊后再次入市。由于競(jìng)標(biāo)門(mén)檻大大降低，被拆分的“中服地塊”當(dāng)日吸引了包括SOHO中國(guó)、中信、富力、萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的61家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見(jiàn)一斑。

需指出的，“中服地塊”拆分的4個(gè)地塊總規(guī)劃建筑面積由32.7萬(wàn)平方米增加到58萬(wàn)平方米，按目前周邊房?jī)r(jià)推算，其投資開(kāi)發(fā)成本至少將在200億以上。

“中服地塊是今年土地市場(chǎng)少有的優(yōu)質(zhì)地塊，地段、體量都屬于非常稀缺的資源，所以吸引了如此多的開(kāi)發(fā)商關(guān)注，各家開(kāi)發(fā)商中標(biāo)的概率也大大降低?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹向記者表示。

據(jù)悉，由于競(jìng)標(biāo)門(mén)檻降低，包括寶馬、安邦保險(xiǎn)、三星、聯(lián)通、蘇寧電器（002024）、周大福、海航等企業(yè)甚至有文化影視公司也出現(xiàn)在昨日投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。而長(zhǎng)期覬覦該地塊的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)、首開(kāi)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)通、萬(wàn)達(dá)、富力、九龍倉(cāng)等地產(chǎn)企業(yè)也遞交了投標(biāo)方案。

據(jù)招標(biāo)工作組人員向媒體表示，現(xiàn)場(chǎng)一共有61家主體單位、200多個(gè)單體建筑規(guī)模方案競(jìng)投。

“中服地塊”作為CBD核心區(qū)僅剩不多的地塊，一直備受關(guān)注。去年12月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心顯示中服地塊將于當(dāng)月入市，并定于今年3月25日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。而其出讓信息剛剛掛出，就遭到了業(yè)內(nèi)多知地產(chǎn)商炮轟，直指該地塊出讓已內(nèi)定。再加上3月出臺(tái)的“暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地交易”新政，該地塊被暫停交易。

本次入市的12塊地總供應(yīng)面積達(dá)186萬(wàn)平方米。其中中服地塊位處國(guó)貿(mào)橋東北角，與新央視大樓、國(guó)貿(mào)中心隔街對(duì)望，因毗鄰中服大廈，故被稱(chēng)為“中服地塊”。

從2月末的遭冷遇到昨日的“眾星捧月”，中服地塊再度入市，感受到了不一樣的氣氛。昨日，有超過(guò)80余家的企業(yè)趕赴九華山莊，參與北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商業(yè)中心區(qū)核心區(qū)12宗土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投標(biāo)。

整個(gè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)從早上9點(diǎn)半持續(xù)到下午3點(diǎn)鐘左右。萬(wàn)科、富力、九龍倉(cāng)、中建國(guó)際、萬(wàn)通、首創(chuàng)、首開(kāi)等房地產(chǎn)知名企業(yè)悉數(shù)出現(xiàn)，SOHO中國(guó)、萬(wàn)達(dá)等致力于商業(yè)地產(chǎn)的大佬也毫無(wú)懸念的在現(xiàn)場(chǎng)參與投標(biāo)，曾被指為“內(nèi)定”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也出現(xiàn)在投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，此外，安邦保險(xiǎn)、盛大網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)通投資集團(tuán)、海航、中航、三星、寶馬、周大福等非專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也出現(xiàn)在九華山莊。

今年1月末，中服地塊首次推向市場(chǎng)，消息一經(jīng)公布，其苛刻的競(jìng)拍條件就被只為有“內(nèi)定”，還指出這是為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)量身打造的競(jìng)拍條件，隨后，北京市國(guó)土局聯(lián)合相關(guān)部門(mén)還組織了現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑活動(dòng)。2月22日正式掛牌競(jìng)價(jià)后，半個(gè)月內(nèi)無(wú)人問(wèn)津此地塊，出讓截止日期從3月8日延遲至3月25日，隨后由于“地王”記錄不斷被刷新，北京市國(guó)土局宣布暫停中服地塊等熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地交易，中服地塊華美出場(chǎng)又匆匆下場(chǎng)。

根據(jù)潘石屹的計(jì)算，中服地塊總體建筑面積58萬(wàn)平方米，地價(jià)如果按照3萬(wàn)/平計(jì)算，再加上建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等，其成本價(jià)會(huì)達(dá)到5萬(wàn)/左右，整個(gè)項(xiàng)目或耗資250億以上，接近300億?！昂茈y有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立開(kāi)發(fā)?！?/p>

此次考慮到中服地塊總體開(kāi)發(fā)量大，造價(jià)高，同時(shí)為避免中服地塊出現(xiàn)總價(jià)“地王”，在新一輪招標(biāo)中，原中服地塊被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四塊地，總規(guī)劃建筑面積也由32.7萬(wàn)平方米增加到58萬(wàn)平方米，新增25.3萬(wàn)平方米。此次協(xié)同出讓的CBD核心區(qū)12個(gè)地塊總面積約11.66萬(wàn)平方米，總建筑面積186萬(wàn)平方米。其中，此前欲單獨(dú)出讓的“中服地塊”因?yàn)槠涮岣吡巳莘e率，擴(kuò)展了出讓面積并已經(jīng)完成了拆遷工作，“凈地”出讓?zhuān)蔀椤皹O品中的極品”。

經(jīng)過(guò)了近半年的冰封期，中服地塊連同核心區(qū)域究竟花落誰(shuí)家很快就能知曉了。其實(shí)，CBD核心區(qū)域需要的不僅僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更是一個(gè)區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)塑造，或許在最初的招拍方案就是這樣設(shè)想的，所以才會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)格的競(jìng)拍條件。CBD地塊無(wú)論是進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，還是分散開(kāi)發(fā)，都需要最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，這不僅能保證核心區(qū)域的品質(zhì)，更能提升CBD的凝聚力。