自4月15日我國房貸新政實施以來，在深圳銀行的嚴(yán)格執(zhí)行政策前提下，深圳二手房市場退房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，由于貸款難辦到，退房也成為市場自然而然的事情。廣東德海律師事務(wù)所主任張茂榮表示，新政出臺后，深圳出現(xiàn)了大量退房事件，各律師都接到了眾多退房咨詢電話。他接訪的退房咨詢電話目前已達到150個左右。這些退房人群一類是因為房價的預(yù)期下跌， 另一類是按揭出現(xiàn)了問題。在第二類里面可以分成兩個方面，一個是按照成數(shù)的降低，首付增加。第二是屬于異地置業(yè)的，沒有戶口、沒有社保，沒有證明就沒法取得貸款。

來自深圳兩位律師在此對廣大購房者提出了多項建議。張茂榮說，在購房過程中，不管是什么東西都要形成書面證據(jù)，發(fā)函不簽收，或者不履行證據(jù)要有催辦函，上面有日期注明內(nèi)容，說明已經(jīng)發(fā)出這個東西。對于中介的口頭承諾還是這樣，不要相信中介的口頭承諾，一定要行文。

另外一個律師顏宇丹表示，作為買方來說退房要及時通知業(yè)主，不管是違約還是不可抗力還是買不成了，第一時間通知業(yè)主，避免給他造成更大的損失。她還表示，購房時最好找律師導(dǎo)購，“購房之后很多人都說來不及看條款，中介又在那里催，無法一目十行的看完，如果是專業(yè)人士就知道哪個地方容易出現(xiàn)異議，包括違約金等等。所以在購房的時候，最好找律師進行陪購。”

房產(chǎn)新政下如何維護自身購房權(quán)益?

典型案例分析

案例1

中介口頭承諾不可信

中介口頭承諾可以首付兩成，而且還承諾可以享受7折利率優(yōu)惠。但是現(xiàn)在貸不了款，我們應(yīng)該怎么辦？

張茂榮：我近幾天接電話也碰到了這樣的情況，很多買方都說了，中介都說怎么樣，這個問題必須要解決。我們很多咨詢都是這樣的情況，對于這種情況怎么處理？對于買房人中介說可以貸到，買方說能不能按揭，利率是多少，中介為了成交就口頭承諾，如果出現(xiàn)問題了，能不能解決問題？你說被誤導(dǎo)，你是被中介誤導(dǎo)，與賣家無關(guān)。所以我做一個提示，中介的口頭承諾不要相信，不要相信對方當(dāng)事人口頭上的東西，關(guān)鍵是不是寫在合同里面，如果寫在合同里面，業(yè)主也簽字了，合同就有相關(guān)性，你買的是業(yè)主的房子，不是中介的房子，中介對你的承諾，如果業(yè)主承認(rèn)，可以作為解除合同；如果業(yè)主不承認(rèn)，你就必須排場賣家。要是有證明，買家也可以再起訴中介，不過這已經(jīng)是兩碼事了。

案例2

銀行承諾函具法律作用

有一位買家以兩成首付購買二手房，銀行的按揭貸款承諾函都出來了，都過戶了?？墒乾F(xiàn)在銀行突然說貸款放不了，要加一成?，F(xiàn)在新政出來，說貸款貸不下去，要增加一成首付。請問這樣的情況改怎么處理？

張茂榮：這種情況應(yīng)該很少見，這個情況很明確，銀行出具按揭承諾有法律效力，出具按揭承諾說明已經(jīng)簽署了買房合同，買方?jīng)]有任何義務(wù)補首期款，在這種情況下銀行不放款，銀行構(gòu)成違約，不能以政策的變化說，因為承諾在政策出臺之前，你自己的政策不能作為你的免責(zé)理由，這一塊可以給網(wǎng)友做一些提示。

案例3

退房可能需賠償業(yè)主損失

一位買房人買第三套房，但前面的兩套房沒有銀行房貸的，他以為可以首套房貸款，如果按揭不成全額付款，房子是兩百多萬，定金和首期款交了六十萬，結(jié)果現(xiàn)在完全不能貸，必須要把剩下的一百多萬補齊，他肯定要退房，六十萬要作為定金直接沒收嗎？

張茂榮：如果明確約定，不付款沒收房價的20％，40萬沒收沒有任何問題，除了沒收定金還造成損失，定金和損失不矛盾，定金完全是懲罰性的。

顏宇丹：張律師所說的這一條，在《合同法》里面也有約定，就是逾期利益，一方違約造成合同沒有及時履行，合同能夠真正履行，能夠給你帶來的利益。前幾年二手房買賣合同，關(guān)于違約金這一條在房價上漲或下跌的時候不利于賠償，因為定金以外不再追究其他責(zé)任，如果有這條規(guī)定，上漲的時候一房二賣了，返還只有兩倍定金。后面一版已經(jīng)改進了，除了不再追加這一責(zé)任，還有定金或百分之多少，只要沒有說不再追加其他責(zé)任，升值的部分或者下跌的部分來追究損失。

案例4

政策原因解除合同不需交中介“必要費用”

購房時，中介承諾打多少優(yōu)惠。后來買家退房，雙方協(xié)商沒收定金，但中介反過來說收取一定的傭金，這時候要交傭金嗎？

顏宇丹：這是必要費用而不是傭金。深圳比較正規(guī)的二手房預(yù)約買賣居間合同，這是三方合同，關(guān)于中介的權(quán)力和義務(wù)專門作為一個大條款，里面就有約定，如果簽了本合同，就是預(yù)約居間合同，雙方交了一定的必要費用，不超過20％的必要費用，如果一方原因沒有簽訂正式的二手房買賣合同就不退還。如果已經(jīng)簽訂了正式的二手房買賣合同，收取的傭金就不退，如果不是中介的原因不退回，一般都是買方，本來是3％各付1.5％，傭金可以退給一方，可以要求另外一方，分為兩部分。

張茂榮：我認(rèn)為應(yīng)該這樣看待，首先確定是違約還不是違約，如果雙方協(xié)商解除，傭金20％的前提是一方構(gòu)成違約。這個規(guī)定不是法律，是房地產(chǎn)國土局官方版本里面的指導(dǎo)意見。為什么是20％，因為中介的服務(wù)不是居間服務(wù)，還有代理服務(wù)，幫你辦理水電過戶，還有房產(chǎn)交接等很多事物，如果只是促使雙方認(rèn)識，所有傭金沒有做完，這是國土部門出臺如果沒有成交就收取20％的必要費用。在這個案例中，買賣雙方一位政策原因解除合約，并沒有違約，既然不存在違約行為，那么中介要求承擔(dān)所有的傭金是沒有道理的。

案例5

附加條款可保護自身利益

謝小姐購買一套116平方米的二手房，原來約定首付兩成。本來約定銀行承諾函發(fā)出后的3天內(nèi)簽訂二手房買賣合同并辦理過戶，但是現(xiàn)在已經(jīng)過期?？墒撬鼈冊诤霞s里面約定附加條款“如不能享受7折利率優(yōu)惠，改合約作廢”?，F(xiàn)在謝小姐想退房，是否可以退回相關(guān)定金等。

顏宇丹：貸款上這一層可以保護你的利益，現(xiàn)在很多貸不到款合同里沒有約定，退房就出在貸款的問題上，你上面有備注，但你擔(dān)心國家政策變動有沒有影響七折優(yōu)惠，中介負(fù)責(zé)的銀行，讓他給一個書面的材料，能夠貸到幾成。承諾書出來了，上面約定了，銀行可以貸到這個數(shù)了，上面有沒有利率？如果不是7折優(yōu)惠，合同自動作廢。自動作廢就不承擔(dān)違約責(zé)任了，如果想解約，從這方面對你比較有力。

律師建議

張茂榮：第一，買房一定要在合同上注明條款，如果賠得多就是血的教訓(xùn)了，對按揭預(yù)期有想法，不一定想按揭就按揭成的，明確有按揭不成的處理方式，千萬不要選擇一次性付款。按揭成數(shù)降低，差額在一定范圍內(nèi)可以補齊，要約定你有權(quán)解除，也不一定補齊，如果你有能力增加首期款也可以交易，我2007年提示過了，我現(xiàn)在再一次提示。

第二，對于中介的口頭承諾還是這樣，不要相信中介的口頭承諾，一定要行文。

第三，對于已經(jīng)發(fā)生的事情，作為買方來說及時通知，不管是違約還是不可抗力還是買不成了，第一時間通知業(yè)主，避免給他造成更大的損失。

顏宇丹：第一，購房之后很多人都說來不及看條款，中介又在那里催，無法一目十行的看完，如果是專業(yè)人士就知道哪個地方容易出現(xiàn)異議，包括違約金等等。所以在購房的時候，最好找律師進行陪購。

第二，在購房過程中，不管是什么東西都要形成書面證據(jù)，發(fā)函不簽收，或者不履行證據(jù)要有催辦函，上面有日期注明內(nèi)容，說明我已經(jīng)發(fā)出這個東西。

第三，出了糾紛以后自行處理沒有那么專業(yè)，如果有糾紛可以找專業(yè)人士來處理，這樣會使你的利益得到最大的保護。

張茂榮：另外，樓市政策多變，簽約的時候要充分考慮不確定的風(fēng)險所在。第二，房價變動很大，如果不達到退房條件就退房的，倡議他堅守誠信?，F(xiàn)在，碰到房價一漲業(yè)主毀約，房價一跌買房者就退房。對市場要有準(zhǔn)確把握，避免糾紛，將糾紛消滅在萌芽狀態(tài)。

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問題：三套房貸款辦不下來怎么辦？

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問題： 契稅政策調(diào)整前買的房子如何追討損失？

近期陸續(xù)出臺的房產(chǎn)新政令市場反應(yīng)明顯，成交量大幅下降。與此同時，新政中涉及的一系列條款也令不少真正需要購房的“剛需”置業(yè)者傷透了腦筋。

“最近不僅是我們事務(wù)所，其他事務(wù)所也接到了不少這一類由于新政引發(fā)的購房合同糾紛?！苯?，有律師朋友向記者坦言，紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)新政下，購房者對于如何購房、如何維護自身購房權(quán)益問題多多。對此，特搜集了眼下購房者中最具代表性的問題，并邀請到專家、律師、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人集中解答。

1三套房貸款辦不下來

可以解除合同要回定金

也可以與開發(fā)商協(xié)商分期付款

【案例】

今年3月，購房者聞先生于看中了地處閑林的一處房源，并很快決定下單。4月11日，聞先生按照約定，向開發(fā)商支付了人民幣30000元的購房定金，并于7天內(nèi)與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，同時付清了總房款30％的首付。

正當(dāng)聞先生緊張地辦理銀行貸款之時，4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，其中房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

“我在廣州已經(jīng)有兩套住房了，之前一套自住，一套投資。這次想買一套改善型的，誰知貸款方面卻卡住不放了?！甭勏壬趩实卣f。

而讓聞先生更為郁悶的是，當(dāng)他向開發(fā)商方面提出是否能解除購房合同時，開發(fā)商表示首付款可以退，但30000元定金卻要被沒收。

記者看到，聞先生簽訂的《商品房買賣合同》中約定：買方如逾期未簽訂合同或未按期支付房款的，則視為違約；開發(fā)商有權(quán)解除協(xié)議，對買方所交定金不予退還。

聞先生表示，新政的下發(fā)和銀行的貸款停放不在自己主觀控制范圍之內(nèi)，若因此拿不回30000元定金甚是冤枉。“我現(xiàn)在只能求助于律師了，看看有什么辦法可以幫我拿回這筆錢。”聞先生說。

案例解析

針對這一案例，廣州某律師事務(wù)所律師表示，若開發(fā)商不予退還定金，購房者完全可以借助法律手段維護自身權(quán)力。

據(jù)該律師介紹，依照2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

該律師說，此次出臺的新政，完全可歸為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，即不可抗力，因此購房者有權(quán)向開發(fā)商申請解除《定金合同》，并拿回相應(yīng)定金款項。

值得注意的是，由于條款中明確約定對象為“商品房”，因此二手房買賣中出現(xiàn)的類似問題就不能以此為鑒。

倘若購房者不想放棄買房機會，也可同開發(fā)商商量讓步對策；當(dāng)然，開發(fā)商若不想失去客戶，也可給出相應(yīng)舉措。

“廣州已經(jīng)有了類似案例。”知情人士告訴記者，“由于項目戶型較大，總價較高，影響到不少改善型置業(yè)者再度置業(yè)，因此項目開發(fā)商向購房者給出了讓步措施，即先支付50％的房款，待房屋結(jié)頂再支付30％，最后待房屋交付時支付余下房款?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，以此為鑒，購房者可主動向開發(fā)商提出協(xié)商解決購房問題，以達到雙贏效果。

2二套房首付付不出來

可簽補充協(xié)議延期支付

也可解除合同要回首付款

【案例】

張先生夫妻倆在4月初看中了一套紅石中央花園的房子，總價195萬元，當(dāng)時與房主簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，并支付了三成首付。但由于“二套房貸款首付款比例不得低于50％”的新政規(guī)定，夫妻倆一下子籌不到多出來的首付款，所以無法履行當(dāng)初的購房合同。

案例解析

廣東海浩律師事務(wù)所律師李慧認(rèn)為，無論買賣雙方已簽訂《定金合同》、但未簽訂《房屋買賣合同》，或者已簽訂《房屋買賣合同》、但尚未通過銀行審核（按揭貸款合同銀行未蓋章），買賣雙方都可以在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂新的補充協(xié)議，約定買方在若干期限內(nèi)向賣方付清首付款的新增部分。

“如果買方無力支付首付款的新增部分，則買方有權(quán)向賣方主張解除原合同。因為是國家信貸政策的調(diào)整才導(dǎo)致了原合同無法繼續(xù)履行，買賣雙方對此都沒有過錯，因此賣方應(yīng)當(dāng)把買方已支付的購房款或者定金全部返還買方，合同因這種原因解除的，買賣雙方相互都不需要承擔(dān)違約責(zé)任?！崩罨壅f。

而在廣州，由于不少購房者受首付提高的影響，而無力拿出新增份額的首付款。對此，有開發(fā)商也想出了對策，比如先幫購房者墊付新增的部分首付，再規(guī)定在幾個月后購房者將墊付部分返還。

“與三套房按揭辦不出相同的是，如果購房者不想放棄買房機會，可盡早同開發(fā)商協(xié)商?！睒I(yè)內(nèi)人士說。

3公積金貸款的認(rèn)定

兩次以內(nèi)的申請均允許

與持有房屋套數(shù)無關(guān)

【案例】

朱先生最近在天河買了套130多平方米的房子，準(zhǔn)備改善一下三口之家的居住條件，之前夫妻倆名下有一套房子，但因為面積太小，所以現(xiàn)在住住不太合適。

“雖然我們那套房子貸款已經(jīng)還清了，但按照這次新政策，這也要算是第二套房子。這樣以來，再用公積金貸款的話，不知道還能不能貸出來？”朱先生非常擔(dān)心。

案例解析

廣州住房公積金管理中心相關(guān)人士告訴記者，像朱先生這樣的情況，如果之前夫妻雙方?jīng)]有申請過公積金貸款，那么還是可以來申請的?！肮e金貸款和商業(yè)貸款的認(rèn)定情況不同，公積金是根據(jù)申請公積金的次數(shù)來認(rèn)定的，如果是第三次申請公積金的話，那么肯定是不貸的?！?/p>

該人士表示，只要是沒有在公積金中心申請過貸款，即使之前申請人申請過商業(yè)貸款，或者名下有房產(chǎn)，目前也不影響公積金中心放貸?！斑@是一個暫時的規(guī)定，如果上面有新政的細(xì)則出臺，那么肯定是按照細(xì)則來執(zhí)行。”

另外，記者從廣州住房公積金管理中心了解到，在新政之后，有些在首付比例上有所變化。其中首次購買套型建筑面積90平方米以上自住住房的，貸款首付比例最低為30％；二次申請公積金貸款的首付比例最低為50％。

契稅政策調(diào)整前買的房子

因房東造成契稅優(yōu)惠取消

買家可追討損失

【案例】

周先生于3月底通過中介看中了一套廣州天河市中心50余平方米的二手房，第二天便簽署了購房協(xié)議并支付了25萬元的首付款。由于房東當(dāng)時身處國外，便委托中介辦理看房及簽約，但卻遲遲沒有辦理該房源的撤銷抵押手續(xù)，因此至今周先生還沒完成過戶，沒能拿到房產(chǎn)證。

誰料4月26日，廣州作出了契稅調(diào)整，90平方米以下的二套房契稅將由此前的1個點調(diào)整為1.5個點。如此一來，周先生購買的這套價值125萬元的房源，在契稅調(diào)整后就將多出了6250元，這并不是一筆小數(shù)目。

“我早就下單了，是房東沒有辦理相關(guān)手續(xù)，這筆費用不應(yīng)該算在我頭上吧？”周先生非常懊惱，但又不知該如何解決。

案例解析

“倘若能夠舉證，這一部分契稅新增數(shù)額可以向原房東索取?！睂τ谶@一案例，廣州某律師事務(wù)所律師葉永祥這樣表示。

葉永祥稱，周先生需要舉證的包括兩個部分：第一，需要多繳納的6250元契稅新增數(shù)額，確實是由于房東方面的原因而造成的；第二，這6250元的契稅新增數(shù)額是在抵押撤銷辦理期間出臺新政而造成的，而新政涉及內(nèi)容包括了“90平方米以下的二套房契稅將由此前的1個點調(diào)整為1.5個點”這一項。

“其余交易過程中的數(shù)額若因出現(xiàn)調(diào)整而需要補交，同樣可以通過舉證而完成對原房東的追繳?！比~永祥說。