自4月15日我國房貸新政實施以來，在深圳銀行的嚴格執(zhí)行政策前提下，深圳二手房市場退房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，由于貸款難辦到，退房也成為市場自然而然的事情。廣東德海律師事務所主任張茂榮表示，新政出臺后，深圳出現(xiàn)了大量退房事件，各律師都接到了眾多退房咨詢電話。他接訪的退房咨詢電話目前已達到150個左右。這些退房人群一類是因為房價的預期下跌， 另一類是按揭出現(xiàn)了問題。在第二類里面可以分成兩個方面，一個是按照成數(shù)的降低，首付增加。第二是屬于異地置業(yè)的，沒有戶口、沒有社保，沒有證明就沒法取得貸款。

來自深圳兩位律師在此對廣大購房者提出了多項建議。張茂榮說，在購房過程中，不管是什么東西都要形成書面證據(jù)，發(fā)函不簽收，或者不履行證據(jù)要有催辦函，上面有日期注明內(nèi)容，說明已經(jīng)發(fā)出這個東西。對于中介的口頭承諾還是這樣，不要相信中介的口頭承諾，一定要行文。

另外一個律師顏宇丹表示，作為買方來說退房要及時通知業(yè)主，不管是違約還是不可抗力還是買不成了，第一時間通知業(yè)主，避免給他造成更大的損失。她還表示，購房時最好找律師導購，“購房之后很多人都說來不及看條款，中介又在那里催，無法一目十行的看完，如果是專業(yè)人士就知道哪個地方容易出現(xiàn)異議，包括違約金等等。所以在購房的時候，最好找律師進行陪購。”

房產(chǎn)新政下如何維護自身購房權益?

典型案例分析

案例1

中介口頭承諾不可信

中介口頭承諾可以首付兩成，而且還承諾可以享受7折利率優(yōu)惠。但是現(xiàn)在貸不了款，我們應該怎么辦？

張茂榮：我近幾天接電話也碰到了這樣的情況，很多買方都說了，中介都說怎么樣，這個問題必須要解決。我們很多咨詢都是這樣的情況，對于這種情況怎么處理？對于買房人中介說可以貸到，買方說能不能按揭，利率是多少，中介為了成交就口頭承諾，如果出現(xiàn)問題了，能不能解決問題？你說被誤導，你是被中介誤導，與賣家無關。所以我做一個提示，中介的口頭承諾不要相信，不要相信對方當事人口頭上的東西，關鍵是不是寫在合同里面，如果寫在合同里面，業(yè)主也簽字了，合同就有相關性，你買的是業(yè)主的房子，不是中介的房子，中介對你的承諾，如果業(yè)主承認，可以作為解除合同；如果業(yè)主不承認，你就必須排場賣家。要是有證明，買家也可以再起訴中介，不過這已經(jīng)是兩碼事了。

案例2

銀行承諾函具法律作用

有一位買家以兩成首付購買二手房，銀行的按揭貸款承諾函都出來了，都過戶了?？墒乾F(xiàn)在銀行突然說貸款放不了，要加一成?，F(xiàn)在新政出來，說貸款貸不下去，要增加一成首付。請問這樣的情況改怎么處理？

張茂榮：這種情況應該很少見，這個情況很明確，銀行出具按揭承諾有法律效力，出具按揭承諾說明已經(jīng)簽署了買房合同，買方?jīng)]有任何義務補首期款，在這種情況下銀行不放款，銀行構(gòu)成違約，不能以政策的變化說，因為承諾在政策出臺之前，你自己的政策不能作為你的免責理由，這一塊可以給網(wǎng)友做一些提示。

案例3

退房可能需賠償業(yè)主損失

一位買房人買第三套房，但前面的兩套房沒有銀行房貸的，他以為可以首套房貸款，如果按揭不成全額付款，房子是兩百多萬，定金和首期款交了六十萬，結(jié)果現(xiàn)在完全不能貸，必須要把剩下的一百多萬補齊，他肯定要退房，六十萬要作為定金直接沒收嗎？

張茂榮：如果明確約定，不付款沒收房價的20％，40萬沒收沒有任何問題，除了沒收定金還造成損失，定金和損失不矛盾，定金完全是懲罰性的。

顏宇丹：張律師所說的這一條，在《合同法》里面也有約定，就是逾期利益，一方違約造成合同沒有及時履行，合同能夠真正履行，能夠給你帶來的利益。前幾年二手房買賣合同，關于違約金這一條在房價上漲或下跌的時候不利于賠償，因為定金以外不再追究其他責任，如果有這條規(guī)定，上漲的時候一房二賣了，返還只有兩倍定金。后面一版已經(jīng)改進了，除了不再追加這一責任，還有定金或百分之多少，只要沒有說不再追加其他責任，升值的部分或者下跌的部分來追究損失。

案例4

政策原因解除合同不需交中介“必要費用”

購房時，中介承諾打多少優(yōu)惠。后來買家退房，雙方協(xié)商沒收定金，但中介反過來說收取一定的傭金，這時候要交傭金嗎？

顏宇丹：這是必要費用而不是傭金。深圳比較正規(guī)的二手房預約買賣居間合同，這是三方合同，關于中介的權力和義務專門作為一個大條款，里面就有約定，如果簽了本合同，就是預約居間合同，雙方交了一定的必要費用，不超過20％的必要費用，如果一方原因沒有簽訂正式的二手房買賣合同就不退還。如果已經(jīng)簽訂了正式的二手房買賣合同，收取的傭金就不退，如果不是中介的原因不退回，一般都是買方，本來是3％各付1.5％，傭金可以退給一方，可以要求另外一方，分為兩部分。

張茂榮：我認為應該這樣看待，首先確定是違約還不是違約，如果雙方協(xié)商解除，傭金20％的前提是一方構(gòu)成違約。這個規(guī)定不是法律，是房地產(chǎn)國土局官方版本里面的指導意見。為什么是20％，因為中介的服務不是居間服務，還有代理服務，幫你辦理水電過戶，還有房產(chǎn)交接等很多事物，如果只是促使雙方認識，所有傭金沒有做完，這是國土部門出臺如果沒有成交就收取20％的必要費用。在這個案例中，買賣雙方一位政策原因解除合約，并沒有違約，既然不存在違約行為，那么中介要求承擔所有的傭金是沒有道理的。

案例5

附加條款可保護自身利益

謝小姐購買一套116平方米的二手房，原來約定首付兩成。本來約定銀行承諾函發(fā)出后的3天內(nèi)簽訂二手房買賣合同并辦理過戶，但是現(xiàn)在已經(jīng)過期。可是它們在合約里面約定附加條款“如不能享受7折利率優(yōu)惠，改合約作廢”?，F(xiàn)在謝小姐想退房，是否可以退回相關定金等。

顏宇丹：貸款上這一層可以保護你的利益，現(xiàn)在很多貸不到款合同里沒有約定，退房就出在貸款的問題上，你上面有備注，但你擔心國家政策變動有沒有影響七折優(yōu)惠，中介負責的銀行，讓他給一個書面的材料，能夠貸到幾成。承諾書出來了，上面約定了，銀行可以貸到這個數(shù)了，上面有沒有利率？如果不是7折優(yōu)惠，合同自動作廢。自動作廢就不承擔違約責任了，如果想解約，從這方面對你比較有力。

律師建議

張茂榮：第一，買房一定要在合同上注明條款，如果賠得多就是血的教訓了，對按揭預期有想法，不一定想按揭就按揭成的，明確有按揭不成的處理方式，千萬不要選擇一次性付款。按揭成數(shù)降低，差額在一定范圍內(nèi)可以補齊，要約定你有權解除，也不一定補齊，如果你有能力增加首期款也可以交易，我2007年提示過了，我現(xiàn)在再一次提示。

第二，對于中介的口頭承諾還是這樣，不要相信中介的口頭承諾，一定要行文。

第三，對于已經(jīng)發(fā)生的事情，作為買方來說及時通知，不管是違約還是不可抗力還是買不成了，第一時間通知業(yè)主，避免給他造成更大的損失。

顏宇丹：第一，購房之后很多人都說來不及看條款，中介又在那里催，無法一目十行的看完，如果是專業(yè)人士就知道哪個地方容易出現(xiàn)異議，包括違約金等等。所以在購房的時候，最好找律師進行陪購。

第二，在購房過程中，不管是什么東西都要形成書面證據(jù)，發(fā)函不簽收，或者不履行證據(jù)要有催辦函，上面有日期注明內(nèi)容，說明我已經(jīng)發(fā)出這個東西。

第三，出了糾紛以后自行處理沒有那么專業(yè)，如果有糾紛可以找專業(yè)人士來處理，這樣會使你的利益得到最大的保護。

張茂榮：另外，樓市政策多變，簽約的時候要充分考慮不確定的風險所在。第二，房價變動很大，如果不達到退房條件就退房的，倡議他堅守誠信?，F(xiàn)在，碰到房價一漲業(yè)主毀約，房價一跌買房者就退房。對市場要有準確把握，避免糾紛，將糾紛消滅在萌芽狀態(tài)。

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近期陸續(xù)出臺的房產(chǎn)新政令市場反應明顯，成交量大幅下降。與此同時，新政中涉及的一系列條款也令不少真正需要購房的“剛需”置業(yè)者傷透了腦筋。

“最近不僅是我們事務所，其他事務所也接到了不少這一類由于新政引發(fā)的購房合同糾紛?！苯?，有律師朋友向記者坦言，紛繁復雜的房產(chǎn)新政下，購房者對于如何購房、如何維護自身購房權益問題多多。對此，特搜集了眼下購房者中最具代表性的問題，并邀請到專家、律師、相關部門負責人集中解答。

1三套房貸款辦不下來

可以解除合同要回定金

也可以與開發(fā)商協(xié)商分期付款

【案例】

今年3月，購房者聞先生于看中了地處閑林的一處房源，并很快決定下單。4月11日，聞先生按照約定，向開發(fā)商支付了人民幣30000元的購房定金，并于7天內(nèi)與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，同時付清了總房款30％的首付。

正當聞先生緊張地辦理銀行貸款之時，4月17日，國務院下發(fā)了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，其中房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

“我在廣州已經(jīng)有兩套住房了，之前一套自住，一套投資。這次想買一套改善型的，誰知貸款方面卻卡住不放了?！甭勏壬趩实卣f。

而讓聞先生更為郁悶的是，當他向開發(fā)商方面提出是否能解除購房合同時，開發(fā)商表示首付款可以退，但30000元定金卻要被沒收。

記者看到，聞先生簽訂的《商品房買賣合同》中約定：買方如逾期未簽訂合同或未按期支付房款的，則視為違約；開發(fā)商有權解除協(xié)議，對買方所交定金不予退還。

聞先生表示，新政的下發(fā)和銀行的貸款停放不在自己主觀控制范圍之內(nèi)，若因此拿不回30000元定金甚是冤枉?！拔椰F(xiàn)在只能求助于律師了，看看有什么辦法可以幫我拿回這筆錢?！甭勏壬f。

案例解析

針對這一案例，廣州某律師事務所律師表示，若開發(fā)商不予退還定金，購房者完全可以借助法律手段維護自身權力。

據(jù)該律師介紹，依照2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

該律師說，此次出臺的新政，完全可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，即不可抗力，因此購房者有權向開發(fā)商申請解除《定金合同》，并拿回相應定金款項。

值得注意的是，由于條款中明確約定對象為“商品房”，因此二手房買賣中出現(xiàn)的類似問題就不能以此為鑒。

倘若購房者不想放棄買房機會，也可同開發(fā)商商量讓步對策；當然，開發(fā)商若不想失去客戶，也可給出相應舉措。

“廣州已經(jīng)有了類似案例。”知情人士告訴記者，“由于項目戶型較大，總價較高，影響到不少改善型置業(yè)者再度置業(yè)，因此項目開發(fā)商向購房者給出了讓步措施，即先支付50％的房款，待房屋結(jié)頂再支付30％，最后待房屋交付時支付余下房款?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，以此為鑒，購房者可主動向開發(fā)商提出協(xié)商解決購房問題，以達到雙贏效果。

2二套房首付付不出來

可簽補充協(xié)議延期支付

也可解除合同要回首付款

【案例】

張先生夫妻倆在4月初看中了一套紅石中央花園的房子，總價195萬元，當時與房主簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，并支付了三成首付。但由于“二套房貸款首付款比例不得低于50％”的新政規(guī)定，夫妻倆一下子籌不到多出來的首付款，所以無法履行當初的購房合同。

案例解析

廣東海浩律師事務所律師李慧認為，無論買賣雙方已簽訂《定金合同》、但未簽訂《房屋買賣合同》，或者已簽訂《房屋買賣合同》、但尚未通過銀行審核（按揭貸款合同銀行未蓋章），買賣雙方都可以在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，簽訂新的補充協(xié)議，約定買方在若干期限內(nèi)向賣方付清首付款的新增部分。

“如果買方無力支付首付款的新增部分，則買方有權向賣方主張解除原合同。因為是國家信貸政策的調(diào)整才導致了原合同無法繼續(xù)履行，買賣雙方對此都沒有過錯，因此賣方應當把買方已支付的購房款或者定金全部返還買方，合同因這種原因解除的，買賣雙方相互都不需要承擔違約責任。”李慧說。

而在廣州，由于不少購房者受首付提高的影響，而無力拿出新增份額的首付款。對此，有開發(fā)商也想出了對策，比如先幫購房者墊付新增的部分首付，再規(guī)定在幾個月后購房者將墊付部分返還。

“與三套房按揭辦不出相同的是，如果購房者不想放棄買房機會，可盡早同開發(fā)商協(xié)商?！睒I(yè)內(nèi)人士說。

3公積金貸款的認定

兩次以內(nèi)的申請均允許

與持有房屋套數(shù)無關

【案例】

朱先生最近在天河買了套130多平方米的房子，準備改善一下三口之家的居住條件，之前夫妻倆名下有一套房子，但因為面積太小，所以現(xiàn)在住住不太合適。

“雖然我們那套房子貸款已經(jīng)還清了，但按照這次新政策，這也要算是第二套房子。這樣以來，再用公積金貸款的話，不知道還能不能貸出來？”朱先生非常擔心。

案例解析

廣州住房公積金管理中心相關人士告訴記者，像朱先生這樣的情況，如果之前夫妻雙方?jīng)]有申請過公積金貸款，那么還是可以來申請的。“公積金貸款和商業(yè)貸款的認定情況不同，公積金是根據(jù)申請公積金的次數(shù)來認定的，如果是第三次申請公積金的話，那么肯定是不貸的?！?/p>

該人士表示，只要是沒有在公積金中心申請過貸款，即使之前申請人申請過商業(yè)貸款，或者名下有房產(chǎn)，目前也不影響公積金中心放貸。“這是一個暫時的規(guī)定，如果上面有新政的細則出臺，那么肯定是按照細則來執(zhí)行?！?/p>

另外，記者從廣州住房公積金管理中心了解到，在新政之后，有些在首付比例上有所變化。其中首次購買套型建筑面積90平方米以上自住住房的，貸款首付比例最低為30％；二次申請公積金貸款的首付比例最低為50％。

契稅政策調(diào)整前買的房子

因房東造成契稅優(yōu)惠取消

買家可追討損失

【案例】

周先生于3月底通過中介看中了一套廣州天河市中心50余平方米的二手房，第二天便簽署了購房協(xié)議并支付了25萬元的首付款。由于房東當時身處國外，便委托中介辦理看房及簽約，但卻遲遲沒有辦理該房源的撤銷抵押手續(xù)，因此至今周先生還沒完成過戶，沒能拿到房產(chǎn)證。

誰料4月26日，廣州作出了契稅調(diào)整，90平方米以下的二套房契稅將由此前的1個點調(diào)整為1.5個點。如此一來，周先生購買的這套價值125萬元的房源，在契稅調(diào)整后就將多出了6250元，這并不是一筆小數(shù)目。

“我早就下單了，是房東沒有辦理相關手續(xù)，這筆費用不應該算在我頭上吧？”周先生非常懊惱，但又不知該如何解決。

案例解析

“倘若能夠舉證，這一部分契稅新增數(shù)額可以向原房東索取?！睂τ谶@一案例，廣州某律師事務所律師葉永祥這樣表示。

葉永祥稱，周先生需要舉證的包括兩個部分：第一，需要多繳納的6250元契稅新增數(shù)額，確實是由于房東方面的原因而造成的；第二，這6250元的契稅新增數(shù)額是在抵押撤銷辦理期間出臺新政而造成的，而新政涉及內(nèi)容包括了“90平方米以下的二套房契稅將由此前的1個點調(diào)整為1.5個點”這一項。

“其余交易過程中的數(shù)額若因出現(xiàn)調(diào)整而需要補交，同樣可以通過舉證而完成對原房東的追繳?！比~永祥說。