“毫無(wú)疑問(wèn)，這兩周是交易低潮?！敝卸β?lián)行房屋顧問(wèn)張靖坤說(shuō)，但客戶需求下降并不等于二手房交易價(jià)格下降?！胺?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報(bào)復(fù)性上漲’”（5月5日《中國(guó)青年報(bào)》）。

我從近期媒體報(bào)道中注意到，受中央新一輪房地產(chǎn)新政影響，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入典型的多方觀望期和博弈膠著期，主要表現(xiàn)為：部分熱點(diǎn)一線城市房屋量降價(jià)不降，大多二線城市受波及不大甚至未受傳導(dǎo)。市場(chǎng)觀望表象的背后，是政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等利益攸關(guān)方的博弈較勁。

夜長(zhǎng)夢(mèng)多乃事物發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)控亦然。我以為，房地產(chǎn)調(diào)控觀望期過(guò)長(zhǎng)勢(shì)必傳導(dǎo)三種錯(cuò)誤信號(hào)：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如果政府調(diào)控下一拳遲遲不出，他們就會(huì)堅(jiān)信政府房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)玩真的，蟄伏避風(fēng)一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是“過(guò)去那張舊船票”。某中介公司從事投資置業(yè)顧問(wèn)的莊先生的觀點(diǎn)是：“扛過(guò)政策觀望期就萬(wàn)事大吉?！薄斑@不是信口雌黃?！眹?guó)家調(diào)控政策不是要把房?jī)r(jià)一棒子打到谷底，而是希望房?jī)r(jià)不能漲得太猛，保持一個(gè)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。對(duì)購(gòu)房者而言，如果后續(xù)調(diào)控政策遲遲不能跟進(jìn)，望眼欲穿之后高房?jī)r(jià)仍然高高在上無(wú)有下行跡象，他們對(duì)房?jī)r(jià)回歸理性的耐心信心就形將喪失。對(duì)政府而言，如果長(zhǎng)期觀望過(guò)后調(diào)控效果仍然不顯，則不啻于傳遞出房?jī)r(jià)回天無(wú)力房市不可調(diào)控的消極信號(hào)。

要命的是，既往數(shù)輪調(diào)控“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”尷尬現(xiàn)實(shí)提供的昭示是，夜長(zhǎng)夢(mèng)多勢(shì)必誘發(fā)“夜長(zhǎng)夢(mèng)碎”。老實(shí)說(shuō)，現(xiàn)時(shí)“屢漲屢調(diào)屢調(diào)屢漲”已然衍生國(guó)人三種心理及其行為慣性。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，調(diào)控新政每每“拳頭打在棉花上”，一而再再而三“狼來(lái)了”的調(diào)控效應(yīng)，將強(qiáng)化他們調(diào)控虛張聲勢(shì)的認(rèn)知和有恃無(wú)恐僥幸對(duì)抗的心理慣性。對(duì)基于改善性需求的自住購(gòu)房者而言，本次調(diào)控被坊間認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲的一次”，如果他們滿寄希望能買得起房的自住需求再度落空，必將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控失去信心，進(jìn)而轉(zhuǎn)向相信“房?jī)r(jià)不會(huì)降”“早買不如遲買”。而對(duì)投機(jī)投資者而言，則會(huì)激發(fā)他們倍加瘋狂抄底牟利。北京一位中學(xué)老師說(shuō)，近5年來(lái)政府一直在出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的各種政策。每年發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)來(lái)年房?jī)r(jià)“平穩(wěn)”、“走低”，但他看到的是另一番漲價(jià)現(xiàn)象——“政策沒(méi)有有效地控制房?jī)r(jià)?！睂?duì)政府而言，設(shè)若本次“史上最嚴(yán)厲”新政都不能讓信馬由韁的房市低下高昂的頭顱，其調(diào)控房市的能力和社會(huì)公信力將面臨質(zhì)疑。

事實(shí)亦然。中科院政策所經(jīng)濟(jì)學(xué)家張洪石說(shuō)，房產(chǎn)新政接連出臺(tái)后，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是投資戶都在奮力扛住降價(jià)壓力，甚至已經(jīng)對(duì)政策調(diào)控產(chǎn)生了“抗藥性”。雖然國(guó)家近年來(lái)一直在出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但每次政策觀望期過(guò)后，京城房?jī)r(jià)仍舊一路飛跑。在北京某中介公司從事投資置業(yè)顧問(wèn)的一位先生甚至預(yù)言：“不出下周末，房市就能轉(zhuǎn)暖。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司芍藥居分店一位經(jīng)紀(jì)人則聲稱，2008年房?jī)r(jià)大跌2009年房?jī)r(jià)大漲，一邊調(diào)控一邊漲價(jià)已經(jīng)使很多業(yè)主“心理非常成熟了”。長(zhǎng)期來(lái)看，京城房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，只是漲到一個(gè)大部分客戶都承受不了的高度時(shí)，“價(jià)格會(huì)暫時(shí)停下來(lái)‘歇一歇’，然后再繼續(xù)漲”。

值得注意的是，當(dāng)下不少地方房市正值“高燒”階段，不下“猛藥”難以降溫。一方面，迫切須要后續(xù)調(diào)控措施跟進(jìn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策不從根本上解決土地財(cái)政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上漲、市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問(wèn)題，“房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報(bào)復(fù)性’上漲?！绷硪环矫?，一些調(diào)控新政劍走偏鋒落實(shí)缺位。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院5月5日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)(2010)》指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，調(diào)控方式仍需創(chuàng)新。房地產(chǎn)調(diào)控方式仍不盡成熟，一些政策不但不能起到應(yīng)有作用還會(huì)造成相反效果。2009年之所以房?jī)r(jià)地價(jià)大幅上漲，可以說(shuō)與房地產(chǎn)調(diào)控措施未及時(shí)到位、房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害有很大關(guān)系。本輪提高二套房首付比例、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等調(diào)控房市“組合拳”，重點(diǎn)打擊炒房投機(jī)。但不可忽視的是，也產(chǎn)生誤傷將真正的購(gòu)房群體擋在了門外。

不少專家建議，國(guó)家在加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，利用稅收杠桿把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，則可以讓地方政府失去賣地沖動(dòng)。為彌補(bǔ)地方財(cái)政收入不足，國(guó)家可以把高科技、節(jié)能減排、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)的稅收劃給地方政府，以此鼓勵(lì)地方政府做實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是一心去經(jīng)營(yíng)城市，從而讓房市回歸理性。由此可見(jiàn)，防止房地產(chǎn)調(diào)控“夜長(zhǎng)夢(mèng)碎”，現(xiàn)下缺少的不是方略路向，而是相關(guān)官員的理性態(tài)度和積極作為。