2009年5月，與繁華的望京一路之隔，大望京村遍布低矮的民房。本報(bào)記者 薛珺 攝
七成村莊改造將走“大望京之路”
北京即將改造的227個(gè)行政村中，141個(gè)或采用土地儲(chǔ)備方式籌措資金，拆遷騰退
2009年5月，朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村開(kāi)始拆遷騰退，作為北京市選定的城鄉(xiāng)一體化改造試點(diǎn)，大望京村用土地儲(chǔ)備的方式獲得貸款，安置村民，然后再將騰退的土地出售返還銀行貸款。
短時(shí)間內(nèi)，大望京村籌得43億資金，村民們得到了較高的補(bǔ)償，僅用40多天便全部拆遷完畢，無(wú)一強(qiáng)拆和上訪。被市委書(shū)記劉淇稱為大望京奇跡。
一年后，大望京的模式在朝陽(yáng)區(qū)甚至全市“遍地開(kāi)花”。但此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策卻已和一年前大不相同。
本報(bào)訊 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京中心城內(nèi)的城鄉(xiāng)接合部面積約753平方公里，分屬227個(gè)行政村。市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其中141個(gè)行政村，可以將行政區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)與城鄉(xiāng)一體化改造相結(jié)合，通過(guò)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)村莊的整治改造。也就是大望京模式。
5月13日下午，與大望京村同屬崔各莊鄉(xiāng)的北皋村，一負(fù)責(zé)人說(shuō)，該村的騰退拆遷比例已經(jīng)超過(guò)98%。北京有的地方同時(shí)開(kāi)始搞改造，簽約率連40%都不到。
北皋、東營(yíng)，兩個(gè)與大望京相距兩公里的村莊，在大望京村改造開(kāi)始一年后，也基本照搬該模式，步入城鄉(xiāng)一體化的道路。
大望京試點(diǎn)成功之后，北京東北部和東部的30多平方公里村莊都將按照大望京的模式進(jìn)行城市化，而在北京的城鄉(xiāng)接合部，更多村莊在仿效。
在北皋村拆遷騰退辦內(nèi)，有不少來(lái)自鄉(xiāng)政府和其他村的干部。崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長(zhǎng)胡振儉介紹，一般一個(gè)村以副支書(shū)帶隊(duì)來(lái)三到五人，他們一方面幫忙，更重要的是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)騰退拆遷的模式、做法。
2009年2月9日，北京市委書(shū)記劉淇、市長(zhǎng)郭金龍到朝陽(yáng)區(qū)調(diào)研時(shí)，要求推進(jìn)大望京村城鄉(xiāng)一體化工作。獲得市領(lǐng)導(dǎo)肯定半個(gè)月后，朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)始著手在全區(qū)推廣“大望京模式”，全力推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。
全市范圍內(nèi)，據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，5月14日，市委書(shū)記劉淇就“加快城鄉(xiāng)接合部建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”到通州區(qū)梨園鎮(zhèn)高樓金村調(diào)研，該村也正在進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化改造，騰退的1200畝宅基地要拿出一部分招拍掛解決發(fā)展資金問(wèn)題。
■ 對(duì)話
“我們抓住了最好的機(jī)遇”
崔各莊鄉(xiāng)副鄉(xiāng)長(zhǎng)、發(fā)言人胡振儉稱，大望京村改造正逢房?jī)r(jià)地價(jià)低點(diǎn)
新京報(bào)：一年過(guò)去了，怎樣看待大望京城鄉(xiāng)一體化的這種模式？
胡振儉：目前來(lái)說(shuō)，城鄉(xiāng)一體化還是模糊的概念，大家只知道這個(gè)目標(biāo)，但到底什么是一體化，不知道。北塢和大望京的不一樣，唐家?guī)X的又有點(diǎn)不一樣。
新京報(bào)：對(duì)本地的村民來(lái)說(shuō)呢，這種模式是最好的嗎？
胡振儉：總體來(lái)說(shuō)，我們的政策是惠民的。統(tǒng)一按照土地儲(chǔ)備和綠色隔離的政策對(duì)待，既按面積算也可以按人口算，這樣村民是比較合適的。
新京報(bào)：土地儲(chǔ)備是這個(gè)模式的關(guān)鍵，當(dāng)時(shí)為什么選擇了這個(gè)路子？
胡振儉：其實(shí)就是市場(chǎng)化運(yùn)作。去年大望京試點(diǎn)時(shí)，是房?jī)r(jià)和地價(jià)的最低點(diǎn)，銀行貸款充足，可以說(shuō)是歷史上最好的機(jī)遇，我們抓住了。
新京報(bào)：如果面臨現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)，會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？
胡振儉：有風(fēng)險(xiǎn)，如果機(jī)遇過(guò)去，就不一定了。去年銀行愿意貸款，今年就不一定。土地中心不可能做賠本買(mǎi)賣。
■ “大望京模式”之突破
【土地】 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌解決土地瓶頸
大望京村黨支部副書(shū)記王連仲表示，之前村莊沒(méi)有納入城市規(guī)劃，而村集體沒(méi)有權(quán)力開(kāi)發(fā)土地。將農(nóng)村集體土地納入土地儲(chǔ)備，轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地模式，較好地解決了這一問(wèn)題。該模式2006年曾在房山的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)先行。當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉介紹，過(guò)去，城市規(guī)劃劃定一個(gè)區(qū)域，區(qū)域外，哪怕差一米，都沒(méi)有拆遷進(jìn)入城市的機(jī)會(huì)。而北京城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的概念，突破了土地這一瓶頸。
【資金】 土地儲(chǔ)備募集拆遷資金
拆遷騰退所需資金，一般的村集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至區(qū)縣財(cái)政都無(wú)能為力。大望京村通過(guò)朝陽(yáng)區(qū)土地整理儲(chǔ)備分中心進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，征地所需資金全部由土地儲(chǔ)備中心籌措。而農(nóng)民轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工的保障則通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)到二級(jí)開(kāi)發(fā)的差價(jià)來(lái)解決，這里包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等五險(xiǎn)，以及就業(yè)安置問(wèn)題。
■ 分析
房產(chǎn)新政提升土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)
土地儲(chǔ)備帶來(lái)的級(jí)差地價(jià)收益是推動(dòng)大望京模式的動(dòng)力，同時(shí)給地方政府和銀行帶來(lái)穩(wěn)定的收益。隨著這一輪中央和北京市對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)整，房?jī)r(jià)和土地未來(lái)收益呈不確定性，大望京模式的“遍地開(kāi)花”也面臨隱憂。
拆遷補(bǔ)償預(yù)期水漲船高
在高房?jī)r(jià)的推動(dòng)下，村民對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)钠谕狄惨辉倥矢摺?/p>
當(dāng)初大望京村騰退時(shí)，附近的望京城房?jī)r(jià)約1萬(wàn)——1.5萬(wàn)元，一年后，房?jī)r(jià)漲到近3萬(wàn)。村民的拆遷補(bǔ)償期望也水漲船高，在崔各莊鄉(xiāng)騰退辦公室外，有村民就表示，原來(lái)的補(bǔ)償現(xiàn)在只能買(mǎi)一半的房子，希望補(bǔ)償價(jià)也能跟上房?jī)r(jià)的上漲速度。
大望京村改造后，該村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也成為一個(gè)標(biāo)桿，周圍村民以此為基數(shù)來(lái)確定價(jià)位，這讓后拆的鄉(xiāng)鎮(zhèn)頭疼不已。
最嚴(yán)重的是違章建設(shè)帶來(lái)的高昂拆遷成本。
記者了解到，朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)村，原來(lái)60萬(wàn)平方米的房屋面積，宣布城鄉(xiāng)一體化后，猛增到220萬(wàn)平方米。按照目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果全部給予補(bǔ)償，要多付出幾十億的拆遷補(bǔ)償款。
全市情況也不樂(lè)觀，5月16日，市政府辦公廳發(fā)出了《關(guān)于在城鄉(xiāng)接合部建設(shè)中堅(jiān)決制止和查處違法建設(shè)的緊急通知》。要求堅(jiān)決制止違法建設(shè)行為，加大清理拆除力度，并納入領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核。
土地儲(chǔ)備的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)
另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自資金鏈，土地儲(chǔ)備的資金來(lái)自銀行貸款。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《2009年城市藍(lán)皮書(shū)》指出，在各類銀行的貸款中，政府借土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之殼籌集的貸款占政府貸款的70%至90%，個(gè)別地方甚至接近100%。
這意味著一旦政府在土地儲(chǔ)備中賠本，導(dǎo)致資金鏈斷裂，將引發(fā)嚴(yán)重后果。
5月17日，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明教授表示，通過(guò)政府信用來(lái)貸款，解決城中村改造的費(fèi)用，與一般的機(jī)構(gòu)和個(gè)人貸款是不一樣的，只要經(jīng)濟(jì)沒(méi)有大起大落，一般來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。在目前的房產(chǎn)新政背景下，作為地方政府應(yīng)該注意其金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行的貸款也可能收緊，這對(duì)項(xiàng)目的資金鏈會(huì)帶來(lái)影響，應(yīng)該引起注意。
北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉分析，房產(chǎn)新政下，如果是成熟土地，政府出讓或許不會(huì)虧本，但長(zhǎng)期來(lái)看，可能要貼錢(qián)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套，所以越調(diào)控，地方政府越不愿意供地，因?yàn)楣┑卦蕉?，虧損越大。
中國(guó)社科院金融研究所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝則認(rèn)為，土地收儲(chǔ)不是市場(chǎng)行為，是政府的壟斷行為，收儲(chǔ)的投入和二級(jí)市場(chǎng)拍出的收益相比還是九牛一毛，所以一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)該沒(méi)有多少風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是這些地在二級(jí)市場(chǎng)上能否賣出去，價(jià)錢(qián)如何，這方面壓力可能比較大。
政府表態(tài)不能“大干快上”
地方政府也意識(shí)到了這一問(wèn)題，朝陽(yáng)區(qū)委書(shū)記陳剛在年初的土地儲(chǔ)備會(huì)議上表示，中央、北京市在貸款發(fā)放、土地供應(yīng)等方面加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)已不再是大干快上的時(shí)期。如果土地儲(chǔ)備工作中資金鏈斷裂，后果將不堪設(shè)想。
他表示要把主要精力先放在條件成熟、基礎(chǔ)工作到位、已經(jīng)啟動(dòng)土地儲(chǔ)備的村，通過(guò)快拆快供，加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制。
市發(fā)改委主任張工5月10日在向市人大常委會(huì)報(bào)告經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)也表示，要對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)給予足夠關(guān)注，目前房地產(chǎn)調(diào)控變化快，調(diào)整大，預(yù)期不穩(wěn)定，增加了金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這將導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)增加。
