時(shí)隔幾年 老房子一分錢(qián)不漲就賣出 簽真假合同少繳稅費(fèi) 律師提醒不受法律保護(hù)
前不久，本市發(fā)生一起二手房陰陽(yáng)合同糾紛，糾紛的雙方是一家人，糾紛的原因則是為了二手房到底賣了多少錢(qián)。
記者通過(guò)對(duì)該糾紛的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易中，簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)逃避國(guó)家稅費(fèi)，已是二手房交易中半公開(kāi)的秘密。
典型案例
房?jī)r(jià)猛增 自家房子一分錢(qián)沒(méi)漲
2010年5月，家住右安門(mén)附近的退休老人胡師傅病故，3個(gè)兒女清理遺產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，胡師傅將自己在南四環(huán)大紅門(mén)附近一處建筑面積63平方米的兩居室出售給付先生，價(jià)格為38萬(wàn)元。
胡師傅的兒子胡為民很驚訝，父親以這么低的價(jià)格賣了這處房。本來(lái)父親一直與妹妹生活在一起，賣房時(shí)他們哥倆也沒(méi)過(guò)問(wèn)，認(rèn)為這是父親的房子，他擁有處置權(quán)。妹妹堅(jiān)持房?jī)r(jià)就是合同上約定的數(shù)額，遺產(chǎn)就應(yīng)該按38萬(wàn)元分配。
低價(jià)賣房 引發(fā)兄妹糾紛
胡為民和弟弟分別走訪了二手房市場(chǎng)，了解到南四環(huán)大紅門(mén)一帶的二手房已經(jīng)漲至每平方米2萬(wàn)元左右，父親的房子至少能賣120萬(wàn)元。
身為本市某中學(xué)數(shù)學(xué)老師的胡為民告訴記者，2000年后，兩廣路拆遷，根據(jù)拆遷政策，父母在南四環(huán)大紅門(mén)得到一套建筑面積為63平方米的兩居室安置房，購(gòu)房價(jià)就是現(xiàn)在的賣房?jī)r(jià)38萬(wàn)元。
胡為民告訴記者，母親去世后父親和妹妹住，大紅門(mén)的房子出租，他和弟弟從沒(méi)問(wèn)過(guò)租金，做晚輩的不干涉父親?！艾F(xiàn)在父親沒(méi)了，我們兄妹3人都有繼承遺產(chǎn)的權(quán)利，就要把房子的事說(shuō)清楚?！彼f(shuō)。
胡為民認(rèn)為父親不可能以38萬(wàn)元的原價(jià)賣掉建筑面積為63平方米的兩居室，于是，他們對(duì)妹妹出示的房屋買(mǎi)賣合同產(chǎn)生了懷疑。
驗(yàn)證真假 引出陰陽(yáng)合同
為了辨別合同的真假，胡為民帶著合同來(lái)到房地產(chǎn)交易中心，工作人員仔細(xì)看過(guò)合同后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題。
胡為民向工作人員講述了事情的來(lái)龍去脈，并對(duì)房屋買(mǎi)賣的價(jià)格提出疑問(wèn)時(shí)，工作人員提醒他，房屋買(mǎi)賣中常會(huì)有陰陽(yáng)合同。
看到合同上的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)懸殊太大，工作人員建議胡為民以遺產(chǎn)繼承人的身份，找買(mǎi)房人核實(shí)房屋買(mǎi)賣的真實(shí)價(jià)格，以驗(yàn)證合同是否陰陽(yáng)合同。
真假難辨 房?jī)r(jià)差出82萬(wàn)
于是，胡為民找到了買(mǎi)房的付先生。開(kāi)始，付先生拿出的合同與胡為民手中的是一樣的。他堅(jiān)持這份合同是真實(shí)唯一的合同。胡為民告訴付先生，如果得不到實(shí)情，他將通過(guò)訴訟途徑解決。
在這種情況下，付先生承認(rèn)他和胡為民的父親一共簽訂了兩份合同，一份是真實(shí)的，房?jī)r(jià)是120萬(wàn)元，另一份是假的，就是胡為民手中的這份，房?jī)r(jià)是38萬(wàn)元。
弄清事實(shí)真相后，胡為民的妹妹主動(dòng)承認(rèn)了錯(cuò)誤，3兄妹按繳納個(gè)人所得稅后的賣房款分配遺產(chǎn)。
簽倆合同 雙方可少繳稅費(fèi)
付先生說(shuō)，他已和胡為民的妹妹按真實(shí)合同向稅務(wù)部門(mén)補(bǔ)繳了營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅。
付先生說(shuō)，他是委托一家房屋中介公司購(gòu)買(mǎi)的胡師傅的房。
按約定，房屋交易中的契稅、營(yíng)業(yè)稅由他來(lái)承擔(dān)，個(gè)人所得稅則由胡師傅承擔(dān)。
但中介公司說(shuō)，契稅、營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)加起來(lái)8%，如果按120萬(wàn)計(jì)算，要繳9萬(wàn)多元。
而胡師傅的拆遷安置房若按買(mǎi)賣時(shí)的差價(jià)82萬(wàn)繳納個(gè)人所得稅，要16萬(wàn)多元。
付先生和胡師傅就在中介公司的策劃下，簽訂了一套陰陽(yáng)合同，兩人共少繳了25萬(wàn)多元稅費(fèi)，而這約占房?jī)r(jià)的20%。
●名詞解釋
據(jù)房地產(chǎn)交易中心的工作人員介紹，陰陽(yáng)合同又被稱為黑白合同或鴛鴦合同。
是指房屋買(mǎi)賣過(guò)程中簽訂兩 份 合同，一份是交易的真實(shí)合同，一份是辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、繳納稅費(fèi)時(shí)的假合同，主要目的就是為了少繳稅費(fèi)。
陰陽(yáng)合同
據(jù)介紹，二手房買(mǎi)賣合同，是由買(mǎi)賣雙方自由協(xié)商簽訂的，交易價(jià)格也是雙方自己商定的。
是否簽訂了陰陽(yáng)合同，除了買(mǎi)賣雙方，其他人很難證實(shí)。即使是產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)，也很難掌握這一情況。
采訪中介
開(kāi)辟業(yè)務(wù) 中介承諾能簽陰陽(yáng)合同
根據(jù)付先生提供的線索，記者先后走訪了海淀田村路、太平街，石景山魯谷大街，豐臺(tái)北大地、方莊等地的9家房屋中介公司，而這些房屋中介公司，均承諾可以幫房屋買(mǎi)賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同，使雙方少繳稅費(fèi)。
記者以打算出售遠(yuǎn)洋山水小區(qū)一套兩室兩廳兩衛(wèi)，面積117平方米二手房的名義，來(lái)到石景山魯谷大街國(guó)際雕塑公園附近一家房屋中介公司。該公司給出的建議價(jià)格為300萬(wàn)元。
當(dāng)記者問(wèn)在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)有沒(méi)有說(shuō)法時(shí)，一名負(fù)責(zé)接待的工作人員告訴記者，買(mǎi)賣二手房主要繳納的稅費(fèi)有3種——契稅、營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。契稅、營(yíng)業(yè)稅，兩項(xiàng)加起來(lái)8%左右，由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。
隨著房?jī)r(jià)上漲，3年前每平方米1萬(wàn)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了每平方米2萬(wàn)－3萬(wàn)元，房屋賣出時(shí)要按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。
也就是說(shuō)，如果買(mǎi)時(shí)近100萬(wàn)元的房子，以300萬(wàn)元左右賣出的話，要繳約60萬(wàn)元的稅。
中介表示如果由他們來(lái)做，20%的所得稅就不用繳了，而買(mǎi)房人也可少繳營(yíng)業(yè)稅和契稅。
他還說(shuō)，具體的做法就是組織買(mǎi)賣雙方簽陰陽(yáng)合同。
行業(yè)潛規(guī) 中介公司都在這么做
他介紹，所謂的陰合同是真實(shí)的合同，房?jī)r(jià)是多少就寫(xiě)多少。
所謂的陽(yáng)合同，是假合同，是用來(lái)辦手續(xù)的，這上面的房款要寫(xiě)原價(jià)，如原價(jià)每平方米是8400元，還寫(xiě)8400元，房?jī)r(jià)沒(méi)有增長(zhǎng)，就不用繳納個(gè)人所得稅了。
他還告訴記者，中介公司都在這么做，這早已是二手房市場(chǎng)公開(kāi)的秘密。
采訪中記者了解到，陰陽(yáng)合同很隱蔽，只有買(mǎi)賣雙方發(fā)生糾紛才會(huì)暴露出來(lái)，如不發(fā)生糾紛，基本無(wú)人知曉，但卻嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益。
就二手房交易中的陰陽(yáng)合同，記者采訪了北京眾意達(dá)律師事務(wù)所主任宋彥祿。他指出，陰陽(yáng)合同存在四大法律問(wèn)題。
不受法律保護(hù)
陰陽(yáng)合同存在著虛假內(nèi)容，有悖法律，一旦發(fā)生糾紛不受法律保護(hù)。
宋律師說(shuō)，如果買(mǎi)賣雙方拿假合同辦理了過(guò)戶手續(xù)，雙方?jīng)]有因此發(fā)生糾紛，這筆交易就有可能黑不提白不提成交。但一旦雙方發(fā)生糾紛打到法院，法院不會(huì)對(duì)這份過(guò)戶手續(xù)予以認(rèn)可，買(mǎi)賣無(wú)效。
一旦被拆穿受制裁
宋律師提醒，陰陽(yáng)合同一旦被揭穿，法院就會(huì)對(duì)簽訂陰陽(yáng)合同的雙方進(jìn)行民事制裁，依法收回違法所取得收入或約定的收入。比如少繳的稅費(fèi)就會(huì)被依法收繳。
逃稅數(shù)額大將被追刑責(zé)
宋律師指出，表面看簽陰陽(yáng)合同可以規(guī)避一定的稅費(fèi)支出，但是弊絕對(duì)大于利，買(mǎi)主逃避的稅費(fèi)數(shù)額如果達(dá)到一定量，還有可能構(gòu)成犯罪被追刑責(zé)。
2009年2月28日，“刑法修正案”對(duì)刑法第二百零一條偷稅罪作了重大修改，修改后的內(nèi)容為納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
房屋再交易時(shí)賣主吃虧
買(mǎi)方雖然少繳稅費(fèi)獲得了二手房，但會(huì)給這套房子再次交易埋下隱患。由于買(mǎi)入價(jià)低，再次交易時(shí)，賣出的價(jià)格和買(mǎi)入價(jià)之間的差額增大，賣方為此要繳納高額個(gè)人所得稅。
貼心提醒
不要因一點(diǎn)小利，簽訂陰陽(yáng)合同。
為杜絕陰陽(yáng)合同，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該在監(jiān)管上下工夫，對(duì)辦理過(guò)產(chǎn)權(quán)登記的合同進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)仍以原房?jī)r(jià)買(mǎi)賣過(guò)戶的，應(yīng)該一查到底。
文/特稿記者 秦勝利
