政府出臺房地產(chǎn)新政，旨在抑制資產(chǎn)泡沫進一步擴張。隨著2009年的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場積累了過度的風(fēng)險。經(jīng)過這一輪發(fā)展，房地產(chǎn)市場必須依靠新資金持續(xù)流入才能維持泡沫。

隨著全球范圍的經(jīng)濟刺激計劃逐步退市，以及通脹壓力到來，央行必將通過緊縮性貨幣政策抑制通脹；而一旦央行實施緊縮性貨幣政策，資金鏈條緊縮，資金將流出房地產(chǎn)市場，可能造成業(yè)已脫離真實需求的房屋價格快速下跌，泡沫急劇破滅。

在經(jīng)濟回暖的情況下，政府出臺房地產(chǎn)新政除擠壓泡沫外，也存解決民生、提高公信力等考慮。住房問題是關(guān)系國計民生的根本問題，目前的高房價隱含著社會不穩(wěn)定的因素，政府已經(jīng)到了必須出手的地步；同時民眾的信心正在逐漸喪失，政府必須借助打壓房價來恢復(fù)自己的公信力。

在之前出臺的房地產(chǎn)緊縮政策頻頻失靈后，最新的調(diào)控對高房價形成沖擊。繼4月15日，“新國四條”發(fā)布后，4月17日國務(wù)院再次發(fā)力，發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，被稱為“最嚴(yán)厲的樓市政策”，之后北京、深圳、上海等地的樓市就出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象。

樓市溫和調(diào)整對銀行影響不大

在房地產(chǎn)市場溫和調(diào)整的情況下，對銀行的影響不大。中國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展和高速城市化有助于房地產(chǎn)市場實現(xiàn)較為溫和的調(diào)整。目前中國仍有一半以上的農(nóng)業(yè)人口，人口增長也尚未停止，未來10～15年內(nèi)城市人口仍將快速增長，存在巨大的住房需求。

未來10年內(nèi)，中國經(jīng)濟仍有望實現(xiàn)高速增長，隨著收入水平的快速提高，居民對于房價的承受能力也將逐步提高，這樣目前偏高的房價如果經(jīng)過一定幅度的調(diào)整之后能在未來一段時間內(nèi)保持價格平穩(wěn)，可能在5~10年內(nèi)進入到居民可承受的范圍。

如果房價下跌不超過三成，不會由于相關(guān)貸款不良化影響銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量。2010年5月交通銀行（601328）副行長錢文揮在業(yè)績發(fā)布會上透露，該行根據(jù)銀監(jiān)會的要求進行的壓力測試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價格下降30%，開發(fā)貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。另外工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，尚未上市的農(nóng)行為20%；股份制銀行中，民生可容忍度最高為40%，招行為37%。

如果房價下跌達到50%，將會引起銀行貸款素質(zhì)惡化。房價下跌引起抵押品貶值，銀行風(fēng)險加大。無論是開發(fā)商還是按揭貸款購房的居民，都是以土地或房地產(chǎn)為抵押品，房價下跌必然導(dǎo)致抵押品貶值，銀行風(fēng)險放大，如果跌幅達到50%，將會出現(xiàn)抵押品價值低于貸款數(shù)額的“負(fù)資產(chǎn)”狀況。

但即使房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅度的調(diào)整，中國的銀行業(yè)面臨的危機不會是美國式的爆發(fā)式危機。即便大幅度調(diào)整出現(xiàn)，2009年之前的房貸出現(xiàn)壞賬風(fēng)險不大。

房貸中可能成為壞賬的比例不大

由于2009年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，像北京、上海等一線城市的房價即便出現(xiàn)50%的跌幅，基本上2008年底以前的房貸不會受房價下跌影響而給銀行帶來壞賬風(fēng)險；像目前工行2008年之前的存量房貸占比很高，還本付息率已達到60%以上，因此房價下跌50%左右，并不會帶來災(zāi)難性的影響，因為有壞賬風(fēng)險的房地產(chǎn)所涉及貸款總量規(guī)模有限。

中國人民銀行公布的2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2009年新增個人消費性住房貸款1.4萬億元，同期新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5764億元；國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中有1.13億元是國內(nèi)貸款。

由于中國的首付率至少在20%以上，且平均首付率達到近50%，因此2009年個人住房貸款的1.4萬億中可能成為壞賬的比例不大。

另一方面，2009年開發(fā)商從銀行獲得的貸款風(fēng)險要大很多，但即便是按1.13萬億地產(chǎn)商貸款全部成為壞賬，也至多會造成銀行資本充足率下降1~2個百分點。中國的金融市場不發(fā)達，沒有像美國那樣通過各種復(fù)雜的金融工具把房貸風(fēng)險高杠桿化，因此房價的波動對中國金融體系的沖擊相對較小。

美國是完全以信貸為核心的經(jīng)濟模式，資產(chǎn)價格的下跌對信貸增長的沖擊，以及資產(chǎn)質(zhì)量的沖擊極大，因此才會產(chǎn)生信用危機。而中國盡管銀行業(yè)正面臨著較大的風(fēng)險，但由于房地產(chǎn)等資產(chǎn)流動性較差，衍生品交易也并不如美國一樣普遍，因此即使風(fēng)險真的爆發(fā)，但并不會引發(fā)像本輪金融危機一樣的規(guī)模。（節(jié)選自三星研究院報告《中國銀行危險：地方債務(wù)大于房地產(chǎn)崩潰》，略有刪改）