5月17日，北京住建委會(huì)同北京市監(jiān)察局等10余部門聯(lián)合發(fā)布《北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查實(shí)施方案》表示，將貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段房地產(chǎn)調(diào)控可能拓展到開(kāi)發(fā)商稅收，其中土地增值稅作為灰色空間最大的領(lǐng)域，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

據(jù)悉，土地增值稅清算最有可能涉及開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年以上、房?jī)r(jià)暴漲六七倍的高端住宅項(xiàng)目，昨日(5月18日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者選取了上海頂級(jí)濱江豪宅上海世茂濱江花園作為樣本進(jìn)行了調(diào)查。

豪宅土地增值稅或達(dá)數(shù)億

“現(xiàn)在的售價(jià)是10萬(wàn)元/平方米。”這是上海世茂濱江花園售樓處的最新報(bào)價(jià)。有媒體曾報(bào)道，2001年該樓盤開(kāi)盤均價(jià)為2000美元/平方米。

近十年時(shí)間中世茂濱江花園的房屋售價(jià)已經(jīng)上漲數(shù)倍。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱實(shí)施細(xì)則)，開(kāi)發(fā)商世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱世茂房地產(chǎn))需要為大幅上漲的房?jī)r(jià)支付巨額土地稅。

早在1995年，國(guó)稅總局就根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》制訂了“實(shí)施細(xì)則”和計(jì)算方法，給土地增值稅設(shè)置了30%~60%的四檔次稅率。

世茂房地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示，上海世茂濱江花園當(dāng)年銷售額為26.36億元，當(dāng)期入賬銷售面積為65288平方米，銷售均價(jià)為40380元/平方米。

但報(bào)告未公布世茂濱江花園5號(hào)樓的開(kāi)發(fā)成本。有媒體曾報(bào)道，世茂5號(hào)每平方米的裝修成本在一萬(wàn)元左右。而2000年世茂濱江花園第一期的銷售價(jià)格僅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元~20000元成本計(jì)算，大致可以算出項(xiàng)目的增值額在13.3億元至15.91億元間，增值幅度超過(guò)成本的100%。

按照土地增值稅清算的政策規(guī)定，世貿(mào)濱江花園該期房源的土地增值稅稅率高達(dá)50%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計(jì)算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。

世茂房地產(chǎn)2009年的年報(bào)顯示，其當(dāng)年銷售入賬的23個(gè)項(xiàng)目，總共撥備繳納的土地增值稅總稅額才5.5億元。

事實(shí)上，根據(jù)2006年~2009年的世茂房地產(chǎn)年報(bào)，世茂房地產(chǎn)幾年的物業(yè)銷售收入累計(jì)超過(guò)400億元，累計(jì)繳納的土地增值稅卻只有22.42億元，僅占總物業(yè)銷售收入的5%。

“已繳納或已撥備”

土地增值稅在類似豪宅的清算中具體有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)于《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的上述疑問(wèn)，位于香港的世茂房地產(chǎn)企業(yè)傳訊部負(fù)責(zé)人說(shuō)，截至目前，世茂濱江花園的土地增值稅或已經(jīng)繳納，或被“撥備”至“應(yīng)付所得稅的會(huì)計(jì)項(xiàng)目”。其中，每年按照一定比例預(yù)繳的土地增值稅，已被列入土地增值稅項(xiàng)目。而沒(méi)有支付的部分，則被“撥備”至“應(yīng)付所得稅”會(huì)計(jì)科目，原因是“沒(méi)有達(dá)到土地增值稅清算的條件”。

據(jù)悉，2006年開(kāi)始，世茂房地產(chǎn)將土地增值稅從“銷售成本”的會(huì)計(jì)科目，劃轉(zhuǎn)至“應(yīng)付所得稅”項(xiàng)。由于該會(huì)計(jì)項(xiàng)目除土地增值稅外，還包括其他應(yīng)付未付的稅種，同時(shí)金額也是歷年累加，所以很難了解其過(guò)去幾年的土地增值稅繳納情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，2006年公司應(yīng)付所得稅總稅額僅為3.68億元，而去年應(yīng)付所得稅累計(jì)總金額已經(jīng)達(dá)到49.44億元，其中僅2009年一年所增加的應(yīng)付所得稅金額就高達(dá)近20億元。去年末，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為72.8億元。如果今年就對(duì)世茂房地產(chǎn)旗下全部項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，確實(shí)可能對(duì)企業(yè)的資金產(chǎn)生影響。

土地增值稅清算條件

上海財(cái)稅咨詢電話 “12366”昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露土地增值稅清算的幾個(gè)條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算并申報(bào)。

而已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的資料顯示，世茂濱江花園自2004年以來(lái)一共取得過(guò)10余張預(yù)售許可證，共48萬(wàn)余平方米，但是完全售完的只有2004年取得預(yù)售許可證的19萬(wàn)平方米，其他項(xiàng)目的銷售率都沒(méi)有達(dá)到85%的比例。

因此，類似這樣的豪宅有巨額土地增值稅未清算，也在情理之中。

以世茂濱江花園最后一期的5號(hào)樓為例，取得的預(yù)售許可面積達(dá)97094.83平方米，但實(shí)際只銷售了68021平方米，銷售率只有70%，未達(dá)到上述85%“紅線”。

和世茂五號(hào)樓一樣，2004年6月取得的濰坊西路1弄1-12號(hào)和2弄1-2號(hào)所有的住宅部分都已銷售，但有58000多平方米車庫(kù)尚未銷售，也沒(méi)有達(dá)到85%的比例。只不過(guò)，該項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了3年，按照規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往上海市浦東新區(qū)稅務(wù)局詢問(wèn)，工作人員表示，具體企業(yè)的稅收征收信息，屬于保密范疇，不能向社會(huì)公布。

土地增值稅存灰色空間

“一位知名房地產(chǎn)公司的老總曾計(jì)算過(guò)，如果完全按照法律規(guī)定正常納稅，每為股東創(chuàng)造1元錢的利潤(rùn)，需要向政府繳納1.6元的稅，但事實(shí)上很少有開(kāi)發(fā)商繳那么多的稅。”

新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元表示，開(kāi)發(fā)多年的項(xiàng)目未進(jìn)行土地增值稅清算是業(yè)內(nèi)普遍性的問(wèn)題，是稅收制度本身的缺陷所致。

據(jù)他介紹，法律規(guī)定“項(xiàng)目竣工且銷售完成85%”，但在實(shí)際清算時(shí)，必須是整個(gè)項(xiàng)目全部銷售完成以后才能進(jìn)行。因?yàn)橹挥心菚r(shí)，稅務(wù)部門才能非常清楚地計(jì)算出購(gòu)地成本、建筑成本、管理成本等，在此基礎(chǔ)上，再計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳的土地增值稅。

但實(shí)際上，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很難全部銷售清，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本難以被界定，給土地增值稅的清算，帶來(lái)極大的難度。“比如開(kāi)發(fā)車庫(kù)的成本，和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其他部分的成本是在一塊的，沒(méi)辦法分開(kāi)單獨(dú)核算，這就很難計(jì)算它的土地增值稅，給征收工作帶來(lái)了困難。”劉福元解釋道。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

下一步或嚴(yán)征土地增值稅？

新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元說(shuō)，我國(guó)正嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)稅收方面的改革，嘗試低稅率嚴(yán)征管，把本來(lái)該征收的稅收征上來(lái)。這或許是下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向。

2010年初以來(lái)，河南、廣西、上海、廈門等省市稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)始強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度，強(qiáng)化的具體措施包括提高預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收，以及比以往更嚴(yán)格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，對(duì)符合銷售面積超過(guò)85%以上等條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管，很有可能會(huì)成為下一步宏觀調(diào)控的“重頭戲”之一。

據(jù)他介紹，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算，早在2007年初國(guó)稅總局就曾經(jīng)發(fā)過(guò)文，但由于地方稅務(wù)部門執(zhí)行上的原因，始終沒(méi)能執(zhí)行起來(lái)，稅務(wù)部門按照1%~2%的預(yù)征土地增值稅，導(dǎo)致部分應(yīng)該清算的土地增值稅偷逃。

他表示，如果上述稅收清算政策得到執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)額會(huì)大大減少，現(xiàn)金流也將受到影響，但是能夠?qū)σ种贫诘仄鸬揭徊糠肿饔?，最重要的意義是完善了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收管理制度，將會(huì)成為一項(xiàng)很重要的調(diào)控措施。

不過(guò)，他也承認(rèn)，由于土地增值稅的清算需要多個(gè)部門配合，具體執(zhí)行會(huì)有難度，因此更適宜于針對(duì)那些捂盤、囤地現(xiàn)象嚴(yán)重的項(xiàng)目，有重點(diǎn)、有選擇地進(jìn)行土地清算。