新政出臺(tái)月余，杭州房市違約糾紛層出不窮，房產(chǎn)律師最近生意火到爆，受困于政策細(xì)則不明晰，法院至今尚無(wú)一起判例。為你梳理六大典型糾紛，請(qǐng)律師為你指點(diǎn)迷津。

房產(chǎn)新政出臺(tái)一個(gè)月來(lái)，在房產(chǎn)業(yè)引起的震蕩和系列連鎖反應(yīng)正在影響我們的生活。

伴隨著成交量跌至冰點(diǎn)，另一個(gè)明顯的事實(shí)是已經(jīng)“成交”的房產(chǎn)出現(xiàn)近年來(lái)最為兇猛的違約潮。盡管由于諸如二手房認(rèn)定等政策細(xì)則沒(méi)來(lái)得及完全明晰，目前真正訴諸法院獲得判決的案例尚沒(méi)有，但杭州幾大律師事務(wù)所的房產(chǎn)律師“迎”來(lái)了從業(yè)以來(lái)的業(yè)務(wù)量最高峰。

這種繁忙與幾個(gè)月前的冷清形成了巨大的反差。那時(shí)候，連往常非常穩(wěn)定的“買(mǎi)房咨詢”業(yè)務(wù)都銳減，“人們都在那里搶房子，能搶到就不錯(cuò)了，買(mǎi)賣(mài)有沒(méi)有問(wèn)題顧不上了”。

可就在新政出臺(tái)第三天，杭城幾大律師事務(wù)所里的房產(chǎn)咨詢電話幾乎都被全線打爆。

浙江澤大律師事務(wù)所，在新政出臺(tái)后，接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，以及專(zhuān)場(chǎng)免費(fèi)咨詢，幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿，累計(jì)咨詢超過(guò)700人次，而該所建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部律師僅十余人，今年1—4月受理的房產(chǎn)訴訟案件一共也就三十來(lái)件，每月咨詢量?jī)H在10件左右。

浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所專(zhuān)攻房產(chǎn)官司，房產(chǎn)糾紛在那里也相對(duì)集中。主任律師戴和平說(shuō)，僅二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛他手頭就有20多件，整個(gè)所里有300多件，各類(lèi)型房產(chǎn)糾紛總量達(dá)500件（含受理與咨詢），是去年同期的數(shù)倍。

這個(gè)城市，太多人在為房糾結(jié)。

我們將新政下集中的幾大類(lèi)糾紛梳理歸類(lèi)，并請(qǐng)來(lái)律師們指點(diǎn)迷津，希望能對(duì)新政下“為自己的那套房糾結(jié)著”的人們指?jìng)€(gè)方向。

?這次違約潮為何如此兇猛

戴和平從事房地產(chǎn)糾紛解決已有20多年，在他的記憶中，任何一次國(guó)家政策的調(diào)整，都會(huì)引來(lái)違約高潮。比如離本次最近的一次是2008年到2009年初，國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策由遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，伴隨房?jī)r(jià)的壓低，也迎來(lái)了違約高潮。

而2010年4月底開(kāi)始的這次，則是他從業(yè)以來(lái)，來(lái)勢(shì)最為兇猛，規(guī)模最大的一次。

為什么這次違約潮如此兇猛？記者采訪了多位房產(chǎn)業(yè)界的專(zhuān)家，綜合他們的說(shuō)法，原因大致有——

這次國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的調(diào)控是史上最為嚴(yán)厲的一次。房地產(chǎn)價(jià)格深受政策調(diào)控的影響，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏判斷力。

這跟前幾年股市最瘋狂的時(shí)候情況類(lèi)似，最后撲進(jìn)去的，很大一部分是普通投資者。

這部分人本來(lái)余錢(qián)不多，承受樓市變化的能力很脆弱。新政一出臺(tái)，他們無(wú)比焦灼，生怕因?yàn)檫@一次買(mǎi)房，影響自己一家未來(lái)若干年的生活，急于解約。

還有一個(gè)原因是：雖然目前國(guó)家先后出臺(tái)了新國(guó)四條房產(chǎn)新政和房地產(chǎn)新“國(guó)十條”，住建部也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，但是新政對(duì)于一些細(xì)節(jié)，比如二套房等的具體認(rèn)定還是不明晰，浙江和杭州也未出臺(tái)更為細(xì)致的政策法規(guī)。

目前杭州各級(jí)法院，還沒(méi)有新政后房產(chǎn)糾紛的相關(guān)判例，司法界人士正在積極探討糾紛解決的指導(dǎo)意見(jiàn)。

????遇到此類(lèi)糾紛 最好協(xié)商解決

??? 幫你算筆賬：一套價(jià)值200萬(wàn)的房子打官司費(fèi)用將近10萬(wàn)

記者從各大律師事務(wù)所了解到，大多數(shù)律師在對(duì)待這類(lèi)糾紛的態(tài)度大多建議協(xié)商。澤大律師事務(wù)所律師孫曉娟說(shuō)“大家都希望糾紛能盡快解決，協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本”。

不妨來(lái)看看這樣一筆成本賬：

以目前一套房產(chǎn)，房?jī)r(jià)基本在150萬(wàn)至200萬(wàn)來(lái)計(jì)算。

成本包括：律師費(fèi)按照目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大約3萬(wàn)；

訴訟費(fèi)包括材料遞送等費(fèi)用2萬(wàn)左右；

調(diào)查取證，有時(shí)候一審下不來(lái)，進(jìn)入二審，整個(gè)費(fèi)用將近10萬(wàn)。

這還僅僅是金錢(qián)成本，還有時(shí)間成本，一般一個(gè)案子幾次開(kāi)庭，幾番調(diào)解，可能需要半年，進(jìn)入二審的話時(shí)間更長(zhǎng)。

從目前情況來(lái)看，爭(zhēng)議難以調(diào)解，也許會(huì)涉及到很多政策上不太明晰的地方，一般這些案子進(jìn)入二審的情況很有可能發(fā)生。

而事實(shí)上，確實(shí)已有一些糾紛多次協(xié)商不成，當(dāng)事人已經(jīng)準(zhǔn)備打官司了。

比如一位外地客商今年1月購(gòu)買(mǎi)錢(qián)江新城有一套二手房，總面積150多平方米，總價(jià)480萬(wàn)，當(dāng)時(shí)支付了55萬(wàn)定金，并且簽下合同?，F(xiàn)在買(mǎi)方要違約，房東考慮到退房后面臨的損失，就拒不退還定金。雙方僵持不下，準(zhǔn)備“讓法院來(lái)判好了”。

????遭遇“一年納稅證明或社保繳納證明”

????辦不出房貸，異地客要退房

■案例：

今年2月，4個(gè)溫州人在杭州一口氣買(mǎi)下了6套商品房，面積在130平方米到150平方米之間，價(jià)格在300萬(wàn)至400萬(wàn)。當(dāng)時(shí)，他們首付四成，與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，按揭尚在辦理中，新政出臺(tái)。

■糾紛焦點(diǎn)：新規(guī)規(guī)定：“對(duì)不能提供1年異地當(dāng)?shù)氐募{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停房貸”。按揭辦不下來(lái)了，這4位投資客要求退房，并退還首付以及利息等費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為按揭辦不下來(lái)是買(mǎi)家的事，不肯解除購(gòu)房合同。

■解決途徑：

浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平接手了這個(gè)案子。貸款辦不下來(lái)不是買(mǎi)賣(mài)雙方造成的，而是因?yàn)檎咦兓?/p>

根據(jù)2003年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條：“……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還給買(mǎi)受人?！?/p>

所以，戴和平與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了談判。詳細(xì)解釋了法律，然后指出：如果不退房，你們的定位只有兩種，一是不知道法律，那就是無(wú)知開(kāi)發(fā)商；另一種是知道了也不準(zhǔn)備遵守，那就是無(wú)賴開(kāi)發(fā)商。這兩種都有損你們公司的形象和聲譽(yù)。

最終的結(jié)局是退房成功。

遭遇“首付比例和貸款利息上升”

二套房籌不到首付可否要求退房

■案例：

李女士今年1月購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)一套90多平方米的房子，屬于改善型購(gòu)房。按照原先政策可以視為首套，享受20%首付。李女士付完首付后，新政出臺(tái)。

■糾紛焦點(diǎn)：

新規(guī)規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這類(lèi)糾紛還可以分為兩種情況，有的確因經(jīng)濟(jì)無(wú)法承受不得不退房；有的則是因?yàn)樾抡雠_(tái)，不看好房產(chǎn)后勢(shì)，以“難以承受”為借口退房。

■解決途徑：

根據(jù)合同的相關(guān)法律精神，如果有條件履行，還是要履行合同，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。像李女士那樣確實(shí)無(wú)法支付5成首付的，只要她能夠拿出證據(jù)，證明這些增加的費(fèi)用超過(guò)了她的履約能力，就可以要求退房。

法律依據(jù)同案例A，最高院司法解釋23條，首付比例提高為國(guó)務(wù)院新政，非買(mǎi)賣(mài)雙方原因。實(shí)際協(xié)商中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予退房。

????籌不到首付退了二手房

????20萬(wàn)定金能不能退還

■案例：

今年2月初，王女士通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)了林先生中山花園的一套二手房，以265萬(wàn)的價(jià)格簽訂購(gòu)房合同，王女士付了20萬(wàn)定金。尚未首付，新政出臺(tái)。

■糾紛焦點(diǎn)：

新政提高二套房的首付比例至少5成，以及貸款利率。王女士無(wú)法湊齊首付毀約，并要求房東林先生退還20萬(wàn)元定金。林先生將房產(chǎn)重新掛牌，標(biāo)價(jià)降至235萬(wàn)。林先生覺(jué)得他也損失頗大，不愿退還定金。

■解決途徑：

這個(gè)案例中的“二手房”是個(gè)人對(duì)個(gè)人。出現(xiàn)毀約情況也非雙方責(zé)任，屬新政調(diào)控導(dǎo)致。一旦交易不成，對(duì)賣(mài)家的損失顯而易見(jiàn)，林先生掛牌價(jià)低了30萬(wàn)就是明擺著的損失。那么按照公平原則，應(yīng)對(duì)林先生做適當(dāng)補(bǔ)償。所以建議兩人好好商量，糾紛最后以林先生退還定金，王女士補(bǔ)償其5萬(wàn)元解決。

????房產(chǎn)無(wú)法成交 中介費(fèi)沒(méi)人付

????中介公司扣下了“三證”

■案例及糾紛焦點(diǎn)：

這類(lèi)情況非常多。跑來(lái)找律師的有客戶，也有中介。大致情況是：因?yàn)楫惖赝顿Y、首付比例提高等種種原因，導(dǎo)致已經(jīng)簽約或者已經(jīng)支付了定金的購(gòu)房交易無(wú)法繼續(xù)。房東和購(gòu)房者已經(jīng)焦頭爛額，拿不到中介費(fèi)的中介不退定金，還扣下三證。

■解決途徑：

這種情況只能先從中介打開(kāi)缺口，找中介先進(jìn)行協(xié)商。新政出臺(tái)導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)為不可抗力，中介公司其實(shí)不能再收取費(fèi)用。但是，中介畢竟也付出了勞動(dòng)，比如打車(chē)、復(fù)印材料等必要的費(fèi)用支出，那么，買(mǎi)賣(mài)雙方可以支付幾百或者上千元，對(duì)中介公司付出的成本進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。但是中介公司不能不退定金，押著房產(chǎn)證不還。

這樣的情況，大部分糾紛以適當(dāng)補(bǔ)償了中介費(fèi)用而了結(jié)。

一套房，開(kāi)發(fā)商辦了兩張房產(chǎn)證

????這房子到底算第幾套

■案例：

楊女士有一套50多平方米的房改房。今年4月，她買(mǎi)了郊區(qū)一套135平方米的一手房。受控于“9070”政策（政策要求項(xiàng)目中70%以上的房源為90平方米以下的中小戶型房源），開(kāi)發(fā)商打擦邊球，楊女士135平方米的房子分開(kāi)辦理房產(chǎn)證，楊女士將拿到兩本房產(chǎn)證，一本是80多平方米，一本是50多平方米。

■糾紛焦點(diǎn)：

楊女士從沒(méi)買(mǎi)過(guò)商品房，也沒(méi)貸款記錄，現(xiàn)在不僅首次購(gòu)房的優(yōu)惠享受不到，反而要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用。

■解決途徑：

這種情況屬于雙方約定的事實(shí)，如實(shí)在付不起，可參照案例A與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解約。但如果繼續(xù)擁有房產(chǎn)，那么按照新政就是二套三套房。

?婚前有房，婚后再置業(yè)

????這種情況也算二套房

■案例及糾紛焦點(diǎn)：

婚前有房，婚后再置業(yè)，這到底屬不屬于二套房？

■解決途徑：

新政對(duì)于二套房的認(rèn)定還不是特別明晰。

現(xiàn)在新的房貸政策根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)管一部主任楊家才的說(shuō)法，將走向“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位，包括本人、配偶及未成年子女。而非婚前婚后，所以現(xiàn)在新政下上演的離婚秀其實(shí)是不可能鉆到政策的漏洞的。

婚前有房，婚后再置業(yè)，這種情況屬于二套房。?（錢(qián)江晚報(bào) 實(shí)習(xí)生 瞿靜 記者 肖菁）