房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，各渠道的資金利率價(jià)格不斷走高。繼部分銀行的開發(fā)貸利率最高上浮10％-20％之后，房地產(chǎn)信托（指集合信托，下同）貸款利率也開始上行。開發(fā)商和信托公司高層均透露，新政之后，房地產(chǎn)信托貸款利率已由之前的10％上漲到12％-13％左右，有些甚至高達(dá)18％。

最新統(tǒng)計(jì)顯示，5月份以來(lái)，全國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，平均期限2.11年，平均年化收益率9.4％，環(huán)比上漲100個(gè)BP，但發(fā)行數(shù)量相比上月大減。

利率提升兩成

調(diào)控房地產(chǎn)多頭并舉，金融手段無(wú)疑至關(guān)重要。在相關(guān)部門收緊房企融資、一些銀行對(duì)開發(fā)貸提價(jià)后，房地產(chǎn)公司出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信托貸款應(yīng)急的現(xiàn)象。不過(guò)，房企不得不承受利率上漲的資金成本。

以天業(yè)股份（600807.SH）為例，這是一家布局山東的小型開發(fā)商。5月14日，該公司發(fā)布《信托貸款公告》顯示，公司與山東省國(guó)際信托有限公司于近日簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個(gè)月；貸款年利率為12.5％，自放款日滿12個(gè)月（含）之內(nèi)提前還款的，貸款年利率為12％。該項(xiàng)信托貸款用于公司東營(yíng)盛世龍城項(xiàng)目開發(fā)。

天業(yè)股份的確缺錢。就在此前不久，該公司已進(jìn)行過(guò)一次貸款融資。4月16日，公司公告稱，其與農(nóng)行東營(yíng)分行簽訂了總金額為2億元的借款合同，貸款期限為3年，貸款利率為央行同期同檔次基準(zhǔn)利率，以公司東營(yíng)盛世龍城項(xiàng)目部分在建工程作抵押物，用于房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)公開財(cái)報(bào)，2009年，天業(yè)股份實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-5645.94萬(wàn)元，同比減少619.08％。2010年一季度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)0.64 億元，主要原因在于一季度結(jié)轉(zhuǎn)商業(yè)項(xiàng)目——濟(jì)南章丘繡水如意部分尾盤，拉動(dòng)收入和毛利率上升。

“12.5％的信托貸款利率，相比去年是偏高了?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示。去年房地產(chǎn)信托貸款利率水平在9％-10％，今年普遍上漲2-3個(gè)百分點(diǎn)。

然而，天業(yè)股份并非個(gè)案。5月17日，南國(guó)置業(yè)披露，公司擬以全資子公司南國(guó)商業(yè)為主體，通過(guò)江西國(guó)際信托公司發(fā)行兩年期總額為3億元的股權(quán)信托，并承諾，未來(lái)到期收購(gòu)股權(quán)，將支付不超15％/年的信托收益。福星股份、浙江廣廈等多家房企也于此前披露了相關(guān)信托融資方案，年利率均高達(dá)12％。

國(guó)內(nèi)某大型信托公司高層稱，受監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高影響，信托公司發(fā)放信托貸款產(chǎn)品也在收緊，供給減少，而開發(fā)商的籌資需求仍然強(qiáng)烈，利率上漲在情理之中。其透露，有些公司的信托融資利率可能達(dá)15％-18％。

信托項(xiàng)目減少

來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品供給確在減少。

用益信托工作室研究員李旸告訴記者，5月1日至5月16日，全國(guó)發(fā)售的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品僅7款，規(guī)模共計(jì)24.8億元。而4月份共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，規(guī)模130.9億元。

而前三個(gè)月銀行和信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財(cái)項(xiàng)目的數(shù)字分別是76、77和120款。

供需失衡帶來(lái)的是年化收益率的上漲，這亦反映了開發(fā)商所支付的資金成本呈上升趨勢(shì)。4月，房地產(chǎn)集合信托預(yù)期年化收益率為8.48％。及至5月，年化收益率已達(dá)9.4％，上漲近1個(gè)百分點(diǎn)。兩個(gè)時(shí)段的產(chǎn)品期限同在2年左右。

“隨著監(jiān)管審查趨嚴(yán)，信托公司提高風(fēng)控，5月下旬乃至接下來(lái)數(shù)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)都可能會(huì)收縮。” 李旸表示，“現(xiàn)在正在發(fā)行的房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品，多數(shù)都是很早就通過(guò)審批的?！?/p>

前述信托公司高層明確稱，出于對(duì)樓市下行的擔(dān)憂，今年以來(lái)該公司僅發(fā)行了2款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品。并且，其圈定的合作開發(fā)商都是排名在上市房企前30-50名的企業(yè)，對(duì)融資項(xiàng)目的地段、升值前景、回款情況等也要求嚴(yán)格。

西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍說(shuō)，新政之后，證券、銀行、公司債等其他各種融資渠道都在收緊，開發(fā)商轉(zhuǎn)道尋求信托融資應(yīng)急，實(shí)屬無(wú)奈之舉，一些銀行開發(fā)貸利率上浮了10％-20％，而在公司債發(fā)行上，本月利率也創(chuàng)新高。

5月5日，花樣年控股（1777.HK）宣布成功發(fā)行總額為1.2億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，2015年5月到期，票面利率高達(dá)14％。

深圳富通地產(chǎn)投資發(fā)展中心總經(jīng)理陳莉表示，國(guó)內(nèi)非銀行的融資渠道狹窄，與國(guó)外機(jī)構(gòu)合作手續(xù)復(fù)雜，制約因素較多。該公司此前做過(guò)一些嘗試，但未成功。眾望集團(tuán)投資部總監(jiān)陳達(dá)華也很困惑，公司在研究上市事宜，目前公司融資渠道比較單一，主要是銀行貸款和基金。

“目前來(lái)看，多數(shù)開發(fā)商還能挺住不降價(jià)，等3個(gè)月到半年后，融資渠道收緊，成本攀升難以承受，開發(fā)商就有動(dòng)力降價(jià)賣房回款了。”肖劍表示。