業(yè)內(nèi)預計“可能以一定人均面積為起征點，超出部分才按比例征稅”

昨日有消息稱，落實“國十條”的上海樓市調(diào)控細則正在進行最后修訂，最快本周即可頒布，與此同時，上海旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細則出臺后正式啟動，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值0.8％的房產(chǎn)稅。

早報記者昨日進一步了解到，正在討論中的上海房產(chǎn)稅可能僅對新購房屋征收，而之前已有的房屋可能僅作為起征點的考量，不再實征。

計稅基礎(chǔ)或為房產(chǎn)評估價

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“國十條”)發(fā)布已近一個月，北京、深圳等一線城市已出臺落實細則，但在上海，業(yè)內(nèi)關(guān)注的上海樓市調(diào)控細則遲遲未落下最后一只靴子。

昨日有消息稱，5月6日，上海市政府召開了一個房地產(chǎn)會議，市政府相關(guān)部門以及地方監(jiān)管部門負責人，以及上海市相關(guān)領(lǐng)導人均出席了該場會議，對上海擬定的樓市調(diào)控細則征求各方意見。

早報記者昨日從知情人士處獲悉，5月10日，上海市政府相關(guān)部門曾召集各區(qū)區(qū)長共同商討上海樓市地方新政的相關(guān)細節(jié)，其中就包括房產(chǎn)稅的征收問題。

早報記者還從上海市住房保障和房屋管理局一內(nèi)部人士處了解到，雖然沒看到上海樓市調(diào)控細則草案，但住保局內(nèi)部也已獲悉，住房保有環(huán)節(jié)的征稅可能以房產(chǎn)稅的名義開征。

有消息稱，在已經(jīng)形成的上海樓市調(diào)控細則初步草案中，家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值0.8％的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

昨日，有業(yè)內(nèi)人士預計，滬版房產(chǎn)稅政策可能以一定的人均面積為起征點，超出部分才按比例征稅。此外也有消息稱，房產(chǎn)稅或只對增量房征收，該稅出臺之前已買入的房子只做起征點的人均面積考量，不再征收。但這一說法未獲得相關(guān)政府部門的證實。

可查資料顯示，根據(jù)1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。就這一條例而言，房產(chǎn)稅并非開征問題，而是征收范圍擴大的問題。

根據(jù)上述條例，現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)確實有從價計征這種形式。但對其稅率計算，法律規(guī)定是按房產(chǎn)原值一次減除10％-30％后的余值計征的，直轄市人民政府的權(quán)限只有決定扣除比例是按10％-30％中的哪個比例扣。

征收手段仍存技術(shù)難題

對于擬議中的上海房產(chǎn)稅可能采取的征收方式，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，上海房產(chǎn)稅針對的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投資和投機客，對他們的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。

楊紅旭還表示，通過征稅，讓這些人手中的房源流入到市場，并加快這些投資和投機客的拋盤速度，讓二手房市場供應(yīng)充足，以達到抑制房價作用。

但也有觀點認為，征收物業(yè)稅無益于抑制房價，操作不當，甚至會助推房價。

對于房產(chǎn)稅是否會推向全國，楊紅旭認為，上海這次的房產(chǎn)稅是一個臨時性政策，短期內(nèi)推廣到全國的可能性也不大。

在近日舉行的“21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域主題論壇”上，復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，上海的房產(chǎn)稅應(yīng)該不會與上海樓市細則同時出臺，至少在世博會期間應(yīng)該不會出臺。他認為，房產(chǎn)稅不過是一個信號，提醒炒房者“要當心一點，不要太高興”。

一位房地系統(tǒng)內(nèi)部人士昨日也向早報記者表示，房產(chǎn)稅的征收還存在一些技術(shù)性的難題。“用什么手段去核實起征點？就算核實了，誰來征收？是地稅部門上門收取，還是讓老百姓自覺繳納？如果有人堅持不繳，又如何催繳？如何懲罰？”該內(nèi)部人士表示，房產(chǎn)稅不像個人所得稅，可以從工資中直接扣繳，征收手段是個難題。

第一太平戴維斯中國投資部聯(lián)席負責人、中國區(qū)執(zhí)行董事劉德?lián)P則告訴早報記者，國外很多國家征收物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅的方法，是政府每年對房地產(chǎn)評估一次，稅單直接寄到房產(chǎn)業(yè)主家中的信箱內(nèi)，業(yè)主拿著稅單去稅務(wù)部門自行繳納。

“國外有很完善的個人信用體系，國民繳稅意識也很強。拒不繳稅會影響到個人的信用記錄，對以后申請信用卡、買賣房屋等都會受到影響，一般都會自覺繳稅?！眲⒌?lián)P表示，只要政府下定決心征收，技術(shù)層面的問題其實不難解決。

名詞解釋

房產(chǎn)稅“不存在重復征收問題”

所謂房產(chǎn)稅，是一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的余值(即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70％)的稅率是1.2％(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12％。

如果以此前房產(chǎn)稅稅率來計算的話，一套100萬元的房子，則每年需要繳納的稅金為8400元(1000000?0％?.2％)。

對于房產(chǎn)稅的征收辦法，多數(shù)專家和民眾都認為，應(yīng)當區(qū)分自住性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，把自住性房產(chǎn)排除在征稅范圍以外。財政部財政科學研究所所長賈康早在今年“兩會”期間便建議，在實施的初期，對一般的消費性住房不考慮實征，如考慮對一定面積以下的居民“第一套自用住房”實行永不實征。管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征。

賈康當時還特意區(qū)分了房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的概念。他解釋說，對于每隔一段時間重評一次稅基、對非經(jīng)營性房地產(chǎn)覆蓋的物業(yè)稅，更規(guī)范的表述可稱為“房地產(chǎn)稅”。

可查資料顯示，中共十六屆三中全會上，物業(yè)稅的概念被首次提出，當時的提法是“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。按照最早有關(guān)部門對物業(yè)稅開征前景的研討，該稅包括房產(chǎn)稅(含城市房地產(chǎn)稅)、土地使用稅、耕地占用稅(也有說土地增值稅)、契稅及土地出讓金，簡稱“四稅一金”。

賈康說，“土地出讓金”的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負，收取者(國家)憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。因此，“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。

值得注意的是，財政部4月6日公布的2010年工作要點中，并沒有“物業(yè)稅”字樣，取而代之的是“完善房產(chǎn)稅制度”。

可見，關(guān)鍵的問題是，緩行集“四稅一金”于一體物業(yè)稅，先推房產(chǎn)稅。

有關(guān)房產(chǎn)稅的傳聞再起波瀾。據(jù)上海媒體12日報道，上海樓市調(diào)控細則將包括房產(chǎn)稅征收辦法，最快將在本月公布，而上海旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細則出臺后正式啟動。

報道稱，已經(jīng)形成的初步草案中，家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

《經(jīng)濟參考報》記者12日就此事致電上海市房管局辦公室有關(guān)負責人，該負責人表示房地產(chǎn)方面的稅費問題不歸他們管，其他方面則不方便透露。而截至12日晚19點，上海市房管局網(wǎng)站上也并未掛出針對上海樓市調(diào)控細則和房產(chǎn)稅的回應(yīng)。

一位接近上海市房管局的相關(guān)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，上海樓市調(diào)控細則一直都在研究，肯定會出，最快有可能在5月份，不過其最終版本仍未確定。至于房產(chǎn)稅是否會納入到細則里面，上述人士則表示可能性較小，應(yīng)該會單獨出臺。

值得一提的是，12日，另一篇有關(guān)上海樓市調(diào)控細則的報道則指出，上海房地產(chǎn)地方細則對擬定的方案進行最后修訂，快則本周即可以頒布。而對于上海正在研究的“房產(chǎn)保有稅”，尚未確認有出臺的跡象。

針對房產(chǎn)稅一事，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，如果上海市率先推出房產(chǎn)稅的話，必將進一步打擊房地產(chǎn)的投資和投機需求。

楊紅旭說，上海房地產(chǎn)稅針對的是非自住性，而且有多套、高端尤其是豪宅的那些投資和投機客。通過對保有環(huán)節(jié)征稅，有望加快這些投資和投機客的拋盤速度，讓這些人手中的房源流入到市場，以達到抑制房價的作用。

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，在樓市新政作用下，全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調(diào)整期。其中，北京、上海等一線城市二手房成交量與新政前相比出現(xiàn)明顯下跌，掛牌價格雖然仍維持高位，但首次出現(xiàn)了松動跡象。

房地產(chǎn)市場調(diào)控本是普通民眾的盛宴，他們可以通過房價下調(diào)獲得購買自住房的機會，卸去資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹的重負。但是，房地產(chǎn)調(diào)控之后，有人擔心調(diào)控的重劍，落到普通投資者甚至普通百姓的頭上，而放過了投機者與權(quán)貴階層。只有解決公平問題，房地產(chǎn)調(diào)控才能獲得最大的支持。

上海日前召開有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導參加的通氣會，討論上海樓市調(diào)控細則。細則最快將在本月公布，而上海旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收，也將在細則出臺后正式啟動。上海擬對住房保有環(huán)節(jié)征稅，達到類似物業(yè)稅的調(diào)控效果。稅率在千分之八左右，并且計稅基礎(chǔ)為估價，而非歷史成交價。（5月12日《上海證券報》）

房產(chǎn)稅代替土地財政是大勢所趨，也是建立公開公共財政的契機。我國房地產(chǎn)稅費眾多，土地財政透明度嚴重不足，推出住房持有稅正是清理既往繁雜稅費的良機。將地方財政從賣地收入轉(zhuǎn)向法治下的稅收體系，既是中國現(xiàn)代法治國家與市場經(jīng)濟的題中應(yīng)有之義，也能奠定未來中國長遠的發(fā)展根基。

房地產(chǎn)健康發(fā)展是中國建立低碳社會的需要。在生態(tài)環(huán)境惡化的情況下，必須保住耕地底線、提高土地的利用效率。而我國房地產(chǎn)業(yè)已脫離實體經(jīng)濟所需，空置房大量存在成為經(jīng)濟與生態(tài)的雙重隱患。據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。炒風越盛，磚頭經(jīng)濟越發(fā)達，財富越不均衡，民意反彈也就越大。

所以，為防止重蹈以往稅改成為加稅、抑制投機反成擾民的前轍，房地產(chǎn)稅收應(yīng)有明確前提。

首先，要把房地產(chǎn)改革與中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，把房地產(chǎn)稅費改革與中國稅費轉(zhuǎn)型、建立公共財政掛鉤。通過房地產(chǎn)改革，取得中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與稅費改革的突破。征收房產(chǎn)持有稅，取消地方寄生于房地產(chǎn)上的附加費，并且與財政公開、透明并舉，才能最大限度地從制度層面推進稅費改革。

征收住房持有稅是為了打壓房地產(chǎn)投機，建立正確的激勵機制，使資金從泡沫走向?qū)嶓w。因此，從技術(shù)層面而言，在厘清稅收時，征收的對象應(yīng)主要為暴利獲得者、職業(yè)炒作者與利用權(quán)力占有大量社會資源者，最大限度地避免傷及普通購房者與自住房群體。

可采用的措施包括，對低于一定面積的自住者免除持有稅，對擁有多套住宅者征收較高稅率的持有稅，對炒房投資者征收20％以上的資本利得稅，如此一來，投資客將知難而退。另外，要對占據(jù)多套房的公務(wù)員應(yīng)征盡征，要清退公務(wù)員豪華的經(jīng)濟適用房，徒木立信，如此一來，公眾的信心和政府的信用自然就會建立。

征收持有稅應(yīng)以法律為先導，任何時候，對法律獨立性的尊重都會促使社會走向良性循環(huán)。此次為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的“房產(chǎn)稅”概念，以減少立法審批流程。根據(jù)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅征收對象是經(jīng)營性物業(yè)，而此次上海方案將把持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。顯然，此舉打了法律的“擦邊球”。

鑒于此，建議有關(guān)部門在此基礎(chǔ)上更進一步，日后追求人大授權(quán)明確征收持有稅，并明確告知征收的范圍與目標，以最大限度地減少社會摩擦。

那些持有多套住宅的上海居民，有可能面臨被征收房產(chǎn)稅。據(jù)《上海證券報》今天的報道：上海市正緊鑼密鼓地討論樓市調(diào)控細則，其中即包括房產(chǎn)稅征收辦法。細則最快將在本月公布，旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收，也將隨之正式啟動。

如果上海率先將房產(chǎn)稅征收對象擴展至普通居民，不啻樓市調(diào)控最終扔下的又一只鞋子。此前各地已出臺的“樓市新政”，多集中于調(diào)控房屋供給、需求和交易，尚無對普通居民保有住房征稅的先例。目前，各方均靜待樓市調(diào)控的后續(xù)動作。是否應(yīng)在住房保有環(huán)節(jié)征稅，此前一直為各方爭議，分歧頗多。

“應(yīng)該等各方面條件更為成熟以后，再行開征房產(chǎn)稅。上海馬上就要開征，是不是太急了點？”中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院院長王雍君注意到了這條新聞。他一直主張開征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。

財政部財政科學研究所副所長劉尚希則對此表示質(zhì)疑，“國務(wù)院頒布的條例已規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權(quán)對普通住宅開征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調(diào)控慎用房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅之疑

據(jù)《上海證券報》報道，一位接近上海市政府的人士近日透露，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法程序。

根據(jù)國務(wù)院1986年頒布的現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅征收對象僅限于經(jīng)營性物業(yè)，對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。這相當于擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

同時據(jù)上述報道，上海市已經(jīng)形成的初步草案中，將以家庭人均面積作為判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

“按道理，在國務(wù)院未修改《房產(chǎn)稅暫行條例》的情況下，上海是沒有權(quán)限擴大房產(chǎn)稅征收范圍的?！眲⑸邢１硎荆鐢U大房產(chǎn)稅征收范圍，勢必增加普通家庭的負擔，就必須減少個人所得稅等其他稅負。這涉及一系列配套制度的調(diào)整，尚需時日。他判斷，上海短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅的可能性并不大。

此前，上海市住房保障和房屋管理局在官方網(wǎng)站回應(yīng)相關(guān)傳聞時稱，在房產(chǎn)保有階段征稅，要由國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好，有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的?！胺抗懿块T雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好?！?/p>

盡管王雍君認為開征房產(chǎn)稅是“遲早的事情”，但他也認為上海馬上開征并不具備條件，“還是緩一緩比較穩(wěn)妥”。他表示，開征房產(chǎn)稅，必須具備一些基礎(chǔ)條件，包括摸清復雜的房屋產(chǎn)權(quán)情況，建立一個中立、客觀、公正的房屋評估體系，相關(guān)配套制度的調(diào)整和完善等等?！霸谶@些基礎(chǔ)條件不具備的情況下，匆忙開征，極有可能把一個好稅種給搞壞了。”王雍君說。

房產(chǎn)稅能有效抑制房價嗎

在很多財稅專家看來，我國目前針對營業(yè)用房屋征收的房產(chǎn)稅，某種意義上即類似社會熱議的物業(yè)稅。這一輪房價飆升，很多人將抑制瘋狂房價的希望，寄托在擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅上。也有人持反對意見，認為此舉無法抑制房價。

持贊成意見的財稅專家認為，在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準打擊投機性購房，是有效抑制房價飆升的一柄利劍。

財政部財政科學研究所所長賈康表示，房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，需要推出物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。他認為，在保有環(huán)節(jié)征稅，增加持有房屋的成本，能有效調(diào)整購房者的行為，遏制肆無忌憚的投機性購房。購房者將會更多地考慮購買實惠的小戶型，投機客的炒作也會更加收斂，原來炒七套八套的，可能就減少到三套五套。

“雖然在保有環(huán)節(jié)征稅不能解決全部問題，但會增加炒房人的風險預期，一旦這種預期增加，他們的行為就會有所收斂。這個政策效應(yīng)是正面的，值得期待的?！辟Z康認為，眼下正是進行房產(chǎn)稅改革的最好時機。

不過，賈康的同事劉尚希持不同看法。他認為，房價飆升，由資金、預期等各種國內(nèi)國際因素復合促成，單靠征稅，無論是保有環(huán)節(jié)的稅收，還是交易環(huán)節(jié)的稅收，都無法有效解決。

劉尚希表示，征稅的作用是增大持有和交易成本，問題是，房屋價格并不由成本決定，而是由需求決定。受土地供應(yīng)的約束，住房不可能無限供給。但作為安家立業(yè)的基本條件，住房卻具有很強的剛性需求。住房同時又可以是投資品，作為投資工具，更是可以有無限的需求。

更重要的是，在需求旺盛尤其是預期房價不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉(zhuǎn)嫁出去的，稅收也不例外。“能炒房的人，不會在乎持有房子期間交一點稅，到時候都能從房價中收回來?！眲⑸邢Ｕf。他以現(xiàn)在房產(chǎn)交易流行的“凈價”方式為例，所有稅費由購房者負擔，包括所得稅在內(nèi)。

他指出，保有環(huán)節(jié)征稅調(diào)節(jié)房價的前提是，稅負不能轉(zhuǎn)嫁，通過稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，投機性購房需求才會減弱。如果稅負無法轉(zhuǎn)嫁，這部分增加的成本只會以更高的價格售出，從而進一步推高房價。

“尤其在住房剛性需求旺盛的情況下，這更是為炒房者提供了機會?！眲⑸邢Ｕf。

稅負轉(zhuǎn)嫁之辯

“房屋價格高了，購房人自然就會不買或少買，需求下降，價格自然下降?！蓖跤壕⒉徽J同房產(chǎn)稅會被完全轉(zhuǎn)嫁，從而進一步推高房價的看法。

王雍君表示，除非市場是壟斷性的賣方市場，否則稅負必由買賣雙方共同負擔。盡管賣方可以轉(zhuǎn)嫁部分稅負，但勢必增加其炒作成本，對投機客的心理和行為造成影響，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，擴大住房供應(yīng)，抑制房價上漲。

某種意義上，圍繞保有環(huán)節(jié)征稅、稅負轉(zhuǎn)嫁爭論的雙方，其觀點差異，源于對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不同判斷。

“稅負能否轉(zhuǎn)移，取決于供求關(guān)系?！眲⑸邢Ｕf，若無其他有效的調(diào)控手段配合，房價將繼續(xù)上漲，保有環(huán)節(jié)的稅負無疑可完全轉(zhuǎn)嫁，并進一步助推房價。另一種情形是，樓市調(diào)控手段有效，房價平穩(wěn)運行或開始下降?！斑@個時候保有環(huán)節(jié)的稅負的確無法轉(zhuǎn)嫁，不過，房價既已開始下降，使用稅收手段的必要性還有多大？”

在劉尚希看來，保有環(huán)節(jié)征稅，房價上漲時只能起到火上澆油的作用，房價下落時，則起到落井下石的作用。這極大加劇了房地產(chǎn)市場的波動性。

“用稅收手段去抑制房價，一般情況下是無效的?！彼硎?，除非是征收重稅，一下把房價推高到無人接手的地步，或使炒房者在等待房價上漲的過程中無法承受，迫使投機客收手。但這是一種休克療法，可能導致房地產(chǎn)市場崩盤。以這樣的方式來抑制房價，與通過強制取消房地產(chǎn)市場來抑制房價無異，顯然不可取。

能否減弱地方政府對土地財政的依賴

贊成對保有環(huán)節(jié)征稅的專家認為，此舉對改革現(xiàn)行“土地財政”，意義重大。擴大房產(chǎn)稅征收范圍或開征物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴。此舉可遏制地方政府推高地價的沖動，避免因地價上漲推高房價。

賈康表示，如果地方政府把房產(chǎn)稅作為一個主要收入來源，就會持續(xù)地盡心盡力于本地投資和人居環(huán)境的優(yōu)化與公共服務(wù)水平的提升，因為這樣轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就能進入升值軌道，稅源也會隨之持續(xù)擴大。地方政府職能的偏差，行為的短期化，都有望由此得到矯治。

不過，劉尚希認為，房產(chǎn)稅很難成為地方政府的主體稅種，這一良好愿望難以實現(xiàn)。這一制度設(shè)計下，當?shù)胤績r越高，地方政府才可能收到更多的稅。此舉并不能遏制地方政府推高房價的沖動。

“歸根到底，房價由市場決定。即便政府想法設(shè)法把地價降下來，降低了成本，開發(fā)商仍會按照市場價格出售?！眲⑸邢Ｕf。

盡管對房產(chǎn)稅抑制房價作用的看法大相徑庭，但劉尚希和王雍君都認為，如果擴大房產(chǎn)稅征收范圍，首先必須符合法定程序，先行修改《房地產(chǎn)暫行條例》，依法進行?！胺慨a(chǎn)稅涉及千家萬戶的利益，出臺政策前，應(yīng)廣泛征求公眾意見，保障老百姓的合法權(quán)益?！蓖跤壕f。

媒體報道稱，草案初定按家庭人均面積判定是否征稅。

近日，有媒體報道，在上海即將出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政地方細則中，將根據(jù)上?，F(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例，對市民持有的多套住宅視為經(jīng)營性住宅，并征收房產(chǎn)保有稅。業(yè)內(nèi)人士認為，若消息屬實，這將是目前已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政地方細則中，繼二套房貸提高首付、外地人停貸、本地人限購之后，又一新的調(diào)控方式，房地產(chǎn)市場的投資行為將受到抑制。但同時也有人認為，相對一年8‰的保有稅，上海每年樓價都以百分之十幾，甚至百分之幾十上漲，房產(chǎn)保有稅恐怕還是難以抑制旺盛的投資需求。

有房企收到透風“短信”

據(jù)媒體報道，上海日前召開了有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細則，其中就包括房產(chǎn)稅征收辦法。細則最快將在本月公布，上海旨在對住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細則出臺后正式啟動。而上海部分房企高層已經(jīng)接到了有關(guān)稅收政策的“短信提醒”，并醞釀快速消化存量房源。

該報道稱，據(jù)一位接近上海市政府的人士透露，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念，以減少立法審批流程。根據(jù)上?，F(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例，對市民持有的多套住宅將視為經(jīng)營性住宅，并征收房產(chǎn)保有稅。

初步草案的具體內(nèi)容為，家庭人均面積是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值8‰的房產(chǎn)稅。計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。另外，對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

“但目前得到的消息仍然只是草案內(nèi)容，最終出臺的細則不排除有局部調(diào)整的可能。”知情人士稱。

征稅將使投資者快出貨

據(jù)了解，在5月初，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀曾表示，開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，早開征比晚開征好。

季懷銀說，房價飆升的真正原因是投機炒作。前幾年稅收調(diào)控措施收效甚微，是因為當時的稅收措施都是增加住房交易環(huán)節(jié)一次性繳納的稅收，而交易環(huán)節(jié)的稅收完全可以轉(zhuǎn)嫁給購買方承擔，不會影響囤積住房者收益。稅收政策要真正發(fā)揮作用，必須讓囤積住房的人付出較高成本，至少要抵消掉他們的預期收益。

保有環(huán)節(jié)的稅收是每年繳納，對于多年囤積的住房來說，如果將累積多年的稅款轉(zhuǎn)嫁到價格中，其價格會比新房高出很多，難以成交。而且囤積時間越長其稅負越重，越難以轉(zhuǎn)嫁。這便達到了保有環(huán)節(jié)稅收的真正目的，即逼迫投機者盡快將囤積的住房賣出，否則其稅負會越來越重而且無法轉(zhuǎn)嫁。

也有分析認為，上海如果開征房產(chǎn)稅不僅僅將從需求端打擊投資投機性需求，而且更從市場的供給端做擠出效果，利用房產(chǎn)稅再度擠出部分供給。但對于目前觀望的市場雙方的心理預期干擾將再度加強，將延長市場冷清期的時間，在僵持狀態(tài)下樓市降價趨勢將更加明顯。

關(guān)注焦點

若開征其他城市會否跟隨？廣州北京出臺可能性很小

據(jù)悉，來自國土資源部的調(diào)研報告建言，上海應(yīng)采取政策組合拳，加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。今年全國“兩會”期間，國土資源部的調(diào)研組在上海分三個小組開展調(diào)研，在其調(diào)研報告中，調(diào)研組認為上海未來的土地供需形勢將更為嚴峻，2020年建設(shè)用地規(guī)?；敬_定，按近年用地速度計算發(fā)展空間不夠。因此有上海的媒體認為，種種跡象相互印證，上海開征保有環(huán)節(jié)稅已成大勢。但上海新的征稅辦法是否需要有中央統(tǒng)一口徑在先，或與北京等其他城市一并試行，目前仍未可知。

記者在采訪中了解到，多位房地產(chǎn)專家都認為，廣州市國土房管局周二才剛剛透露了廣州細則的部分內(nèi)容，包括第三套房是否停貸由銀行決定，不會對本地購房套數(shù)進行限制等，廣州細則出現(xiàn)房產(chǎn)稅等“超越”內(nèi)容的可能性很小。而已經(jīng)出了細則的北京、深圳等地，估計也不會跟隨出臺房產(chǎn)保有稅。

2房產(chǎn)稅“效力”如何？專家市民態(tài)度有所保留

房地產(chǎn)專家韓世同認為，由于現(xiàn)在所提及的上海房產(chǎn)保有稅只針對經(jīng)營性的物業(yè)，繞過了需要國家重新立法或者頒布新的稅種的程序，因此還是讓投資者有空子可鉆。持有多套物業(yè)的市民只要將自己的第三套以上物業(yè)出租就行了，這樣就不用再被征房產(chǎn)保有稅，而是只需要按月繳納租金10％-12％的稅收即可。房產(chǎn)保有稅真正打擊的只是持有多套物業(yè)而沒有出租的人，而市民只要將房子假租給自己的親戚、朋友就可以解決。

也有網(wǎng)友列舉了數(shù)據(jù)分析，比如上海近郊價值100萬元的一居室單位，按照8‰的標準，一年征收房產(chǎn)保有稅8000元，平均到每月為666元，對于小炒客會加大其還貸難度。而2009年上海房價平均漲幅為50％，樓盤最高漲幅超過120％，房產(chǎn)投資回報率又何止8‰呢？所以，資金雄厚的炒房團基本不會被影響。

新快辭典

什么是房產(chǎn)保有稅？

房產(chǎn)保有稅屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，當前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。目前的房產(chǎn)稅于1984年開征，征收對象實際上包含住宅，但由于當時居民主要住房是公房，個人商品房市場還沒有形成，所以主要針對商業(yè)性房產(chǎn)征收，而留下了一個“民用住宅暫緩征收”的口子。

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房產(chǎn)新稅傳聞5次“空襲”

據(jù)不完全統(tǒng)計,在傳言上海樓市新政細則中將包括開征房產(chǎn)保有稅之前，在4月份已經(jīng)5次傳出“房地產(chǎn)新稅收政策將出臺”的傳聞。

4月7日,傳聞稱物業(yè)稅開征方案將于4月7日晚通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的審批,試點地區(qū)定在京、滬、深、渝。

4月8日,有媒體報道稱,上海擬開征住房保有稅,且“基本方案已經(jīng)確定”。

4月14日和17日,國務(wù)院連續(xù)發(fā)布通知,其中4月17日發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出,要發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,要求財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。這進一步加劇了市場對房地產(chǎn)稅收政策出臺的預期。一度傳聞再起。

4月22日,有媒體報道稱,物業(yè)稅在4個城市的試點已獲得國務(wù)院批準。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出,而上海試點將延遲至世博會之后。據(jù)稱,物業(yè)稅試點原則上將采用累進制,也就是說按照戶型從小到大累進增加稅收。持有戶型較小的人相應(yīng)繳納的稅收也較少,而大戶型商品房持有者將繳納較高額的稅收。在四地試點后,物業(yè)稅將向全國范圍內(nèi)推廣。

房產(chǎn)保有稅最高或至1.5％

“上海房產(chǎn)新政的出臺時間，我們得到的消息是本月15日?！弊蛉?，上海一不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者。讓人感覺到寒意的還不止于此。昨日有媒體報道，上海將出臺房產(chǎn)稅征收辦法，對符合征稅條件的房子按年支付相當于房產(chǎn)價值0.8％的房產(chǎn)稅。

“據(jù)我們的消息，這個數(shù)字不是0.8％，而是1.5％！”上述開發(fā)商口吻冷淡。而另一業(yè)內(nèi)人士透露，滬上開發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)接收到來自相關(guān)方面“快速出貨”的暗示?！凹词故?.8％，該細則一旦出來，也將是地方細則中最嚴厲的?！狈慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士陳真誠判斷。

在北京、深圳等地方調(diào)控細則出臺之后，長沙樓市調(diào)控政策仍在醞釀之中，暫未出臺。

上海細則將嚴于深圳、北京

據(jù)昨日上海一媒體報道，上海樓市調(diào)控細則最快將在本月公布。其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。即如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產(chǎn)值0.8％的房產(chǎn)稅，計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。報道稱，為盡快實現(xiàn)對住房保有環(huán)節(jié)征稅，上海最終選定的方案是應(yīng)用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅概念。初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。上海的方案將根據(jù)中國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例，將持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為，以便實現(xiàn)征稅。對于已經(jīng)出租的住房，并按時繳納了房產(chǎn)稅的購房者，將考慮不再重復計稅。

上海一開發(fā)商說，這種懲罰稅的比例“最高可能是1.2％-1.5％”。陳真誠指出，“這對上海的二手房市場或?qū)⑹侵旅驌簟２慌懦虾３霈F(xiàn)投資客恐慌性拋盤的可能。”“上海的限購政策比北京更嚴，不可能像深圳那么松，肯定是最貼近國家要求的?！鄙鲜錾虾ｉ_發(fā)商分析認為。

一位上海資深房地產(chǎn)人士表示，之所以上海選擇“最嚴厲”政策，也有抑制投資投機的需要，在上海的房地產(chǎn)市場，存在很多投機型的外資和游資?！吧虾５牡胤郊殑t實際上是將多套房納入到了經(jīng)營性住房的范疇，旨在抑制投資投機。

當前降價是“做”出來的？

“史上最嚴”房產(chǎn)新政出臺近一月，北京、深圳等地細則也陸續(xù)出臺，國家統(tǒng)計局也表示“部分城市房價過快上漲得到初步遏制”。那么，這些一線城市房價的真正走勢到底如何？

前日北京一中介機構(gòu)公布“北京新政一周房價下跌了8000元/平方米”的“研究報告”，似乎更是將樓市跌價的消息成為現(xiàn)實。

不過知名地產(chǎn)商任志強給出了解讀，“北京不給高價房發(fā)放預售許可證，少了新盤的高價，房價自然就下跌了?！薄霸诒本苷哂绊?，新開盤項目大幅減少，導致近期北京樓市成交的新房主要集中在位置較遠、價格較低的項目，其中不少是限價房，均價當然下來了。但是，這種均價是極具欺騙性的?！北本┊?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士也對記者分析。

據(jù)知情人士透露，眼下的北京和上海，“高價盤預售許可證”都很難拿。“政府也希望通過這樣的方式，將均價先降下來再說。”

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地方房產(chǎn)新政，比比誰更嚴厲？

北京：同一家庭只能在北京新購一套商品住房；暫停購買第三套及以上住房，認房不認貸。

深圳：限制各種名目炒房和投機性購房；暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款。

海南：實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，確保10％的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項目傾斜。

青島：對一般商品房的計稅毛利率由現(xiàn)行的15％調(diào)至20％；對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅（含別墅）和非住宅的土地增值稅預征率由現(xiàn)行的1％調(diào)至2％。

天津：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理銷售許可證后，10日內(nèi)可售房源在網(wǎng)上一次性全部公開。