房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺已有時日，相關(guān)細則也在逐漸明晰。而最受市民關(guān)注的認定標(biāo)準(zhǔn)，目前已能確定是 “認房又認貸”。但其更細的實施細則是什么？

記者采訪多家商業(yè)銀行和房貸機構(gòu)獲悉，在審批貸款的實際操作中，對于二套房如何“認房又認貸”，多數(shù)銀行已經(jīng)有了統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。

從這一實操標(biāo)準(zhǔn)看，二套房“卡”得非常嚴格，被劃歸二套房的主要有七種情況，就連很多“假離婚”躲避二套房政策的做法也被杜絕。

銀行實操標(biāo)準(zhǔn)先于政府細則

5月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥又提出，二套房最新認定標(biāo)準(zhǔn)很可能不是單純地“只認房”或“只認貸”，而是二者相結(jié)合來判定。

截至今日，住建部、銀監(jiān)會“認房又認貸”的成文規(guī)定并未下發(fā)，相關(guān)細則也不明晰，這使得銀行既要執(zhí)行“認房又認貸”的調(diào)控精神，又不得不在政策出臺前，自己率先“摸索”一套具體的實施標(biāo)準(zhǔn)。

“最近全行上下，牽扯精力最多的就是房地產(chǎn)調(diào)控之后，房貸業(yè)務(wù)該怎么做。而對于我們業(yè)務(wù)部門而言，一項重要工作就是各項新政的‘翻譯’，即如何讓每一單的審批都符合監(jiān)管要求?！蹦硣秀y行房貸業(yè)務(wù)負責(zé)人說。

“認房又認貸”明確七種情況

“經(jīng)過一段時間的‘切磋’，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了一個不成文的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?！眰€貸機構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)負責(zé)人吳昊告訴記者，從與該公司合作的14家銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的要求看，各銀行對于“認房認貸”的實操標(biāo)準(zhǔn)或者說“口頭細則”，還是比較一致的。

記者梳理銀行和偉嘉安捷等個貸機構(gòu)的房貸最新實操標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，目前判定為二套房的主要有七種情況。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，貸款款比例不得低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

一位接近北京房屋登記信息系統(tǒng)的消息人士向記者透露，北京市有可能不再專門出臺二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)，而是直接執(zhí)行住建部正在擬定的認定標(biāo)準(zhǔn)?！白〗ú康亩追空J定標(biāo)準(zhǔn)也不可能太細，具體到每種情況如何判定，還是由銀行決定?！?/p>

銀行認定為二套房的七種情況

1 父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。

2 未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房

詳解：根據(jù)目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

3 個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

詳解：過去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

4 個人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房

詳解：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

5 首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款

詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

6 婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

詳解：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

7 婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。