銀行七情況界定二套房

銀行實(shí)際操作中已有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；“假離婚”避二套房政策的漏洞被堵上

繼房貸新政出臺(tái)后，北京各商業(yè)銀行對(duì)二套房貸款的認(rèn)定進(jìn)一步收緊。記者了解到，近期大多數(shù)銀行在實(shí)際操作中已經(jīng)對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”有了統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)七種情況界定為二套房，其中，“假離婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

記者從偉嘉安捷等個(gè)貸機(jī)構(gòu)了解到，除了已有一套個(gè)人住房再購(gòu)買(mǎi)一套住房屬于二套房外，目前七種情況也被劃歸二套房。只要屬于其中任一種情況，申請(qǐng)房貸都要被認(rèn)定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”無(wú)疑是將二套房的認(rèn)定進(jìn)一步嚴(yán)格。偉嘉安捷相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，有一部分客戶，有過(guò)房貸，但后來(lái)房子賣(mài)掉了，成了“無(wú)房戶”，他們?nèi)绻础爸徽J(rèn)房”算，再買(mǎi)房還算第一套，但按目前銀行執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”算，他們?cè)儋I(mǎi)房就算二套房了。還有一部分人，由于一直沒(méi)辦產(chǎn)權(quán)證等原因，導(dǎo)致房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)中沒(méi)有記錄有過(guò)房產(chǎn)，如果“只認(rèn)房”，就可能被誤當(dāng)成“沒(méi)買(mǎi)過(guò)房”，但假如他們申請(qǐng)過(guò)房貸，“認(rèn)房又認(rèn)貸”就能判定。

七種情況被認(rèn)定為二套房

自己有住房 以子女名義購(gòu)房

案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現(xiàn)未成年)，購(gòu)置一套房留作日后結(jié)婚使用，想以兒子的名義再申請(qǐng)貸款購(gòu)房。

解析：根據(jù)“國(guó)十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說(shuō)未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，也會(huì)按照二套房政策執(zhí)行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣(mài)掉這套房產(chǎn)再貸款購(gòu)房的話，則可以按首套房貸款政策執(zhí)行。

未成年有房產(chǎn) 成年后再購(gòu)房

案例：常先生父母曾在其未成年時(shí)過(guò)戶一套房產(chǎn)給他?，F(xiàn)如今常先生為了避免日后房?jī)r(jià)再上漲，想以自己的名義再貸款買(mǎi)一套房。

解析：像常先生這種情況，如果再貸款購(gòu)房的話，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的，因?yàn)楦鶕?jù)目前銀行認(rèn)貸又認(rèn)房，常先生如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購(gòu)房是屬于二套房，將按照二套房的政策執(zhí)行。而如果按過(guò)去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒(méi)貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套房。

全款購(gòu)住房 再貸款購(gòu)房

案例：丁女士名下現(xiàn)有一套住房，為之前全款購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)楦改冈诶霞夷隁q已大，想在其現(xiàn)在居住的小區(qū)再買(mǎi)一套房來(lái)接老人居住，以便照顧他們。

解析：雖然丁女士沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到丁女士名下有房產(chǎn)，在不賣(mài)掉且申請(qǐng)貸款的情況下，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的。

貸款買(mǎi)房 出售后再買(mǎi)

案例：鄂先生2000年曾貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房產(chǎn)，現(xiàn)考慮到孩子上學(xué)問(wèn)題，想將此房產(chǎn)出售后，去孩子學(xué)校附近再買(mǎi)一套房來(lái)居住。

解析：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)雖然鄂先生將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒(méi)有住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，所以之前貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)出售后，再購(gòu)買(mǎi)時(shí)也會(huì)被算作二套房。

先商貸買(mǎi)房 再用公積金

案例：范女士第一次貸款購(gòu)房時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來(lái)單位為其繳存了公積金，她想賣(mài)掉現(xiàn)在的房子用公積金貸款再購(gòu)買(mǎi)一套房。

解析：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過(guò)貸款記錄，不論結(jié)清或出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次使用也會(huì)被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購(gòu)房的話，首付比例也將為50%。

婚前一方有房 婚后再買(mǎi)房

案例：關(guān)先生結(jié)婚前曾貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套房，現(xiàn)已與韓小姐結(jié)婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房。

解析：結(jié)婚后雖然戶口沒(méi)有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過(guò)結(jié)婚登記，而銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻不能提供單身證明，所以另一方再購(gòu)房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。

夫妻貸款購(gòu)房 離異再買(mǎi)房

案例：艾先生和簡(jiǎn)小姐結(jié)婚后共同貸款申請(qǐng)過(guò)住房，兩人離異后，該房產(chǎn)判給了簡(jiǎn)小姐，艾先生想向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房。

解析：艾先生向銀行申請(qǐng)貸款的話，是會(huì)被算作二套房的。因?yàn)槟壳般y行對(duì)二套房的認(rèn)定是既認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是說(shuō)只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給另一方，這一方再貸款購(gòu)房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。

本報(bào)記者 楊娟娟