文前提要：在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也步入了低迷，與此同時(shí)市場(chǎng)上各類(lèi)糾紛官司也是不斷。其實(shí)在當(dāng)前樓市的特殊階段，投資者更要小心謹(jǐn)慎保護(hù)自己，避免踩雷惹上官司賠了夫人又折兵。

文/本刊記者 黃羅維 邢力

樓市低迷進(jìn)退兩難

調(diào)控、調(diào)控、調(diào)控！跨入2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策一下轉(zhuǎn)了向，“新國(guó)十條”似乎是平地里掀起的一個(gè)巨浪，把樓市整個(gè)兒地澆了個(gè)透心涼。緊接著各地細(xì)則也是步步緊逼，銀行貸款限制的大幅升級(jí)也壓得市場(chǎng)透不過(guò)氣來(lái)。一切的一切，都孕育著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一場(chǎng)蛻變。

低迷、低迷、低迷！如果要用一個(gè)詞來(lái)形容當(dāng)前的樓市，可能沒(méi)有比這個(gè)字眼的更合適的了。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2010年上半年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示，今年上半年，主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌，杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比去年年同期，甚至下跌幅度均超過(guò)了50%。

無(wú)論如何，當(dāng)前的樓市都像是變了天，昔日火爆暢旺的景象早已風(fēng)光不在。市場(chǎng)一下子進(jìn)入了一個(gè)混沌的漩渦，讓人摸不到方向。然而曾幾何時(shí)，這里都是一個(gè)讓人可以賺的盆滿缽滿的投資市場(chǎng)，現(xiàn)在一下子來(lái)了個(gè)大調(diào)整，市場(chǎng)中人誰(shuí)能一下子接受下來(lái)。

的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人們?cè)庥隽藧毫拥纳姝h(huán)境，面對(duì)政策風(fēng)暴過(guò)后一瀉千里的市況，每個(gè)人都陷入了一種進(jìn)退兩難的窘境，他們沒(méi)有了一點(diǎn)兒方向，因?yàn)槭袌?chǎng)中的一切給他們出了一道難解的投資課題。

購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)他們?nèi)匀惶幵谝粋€(gè)非常孤立無(wú)援的地位，雖然調(diào)控政策不斷出臺(tái)樓市陷入了低迷，但許多投資者發(fā)現(xiàn)，在不少一線城市房?jī)r(jià)的調(diào)整并不多，如果要買(mǎi)房，他們?nèi)匀灰惺鼙热ツ旮叩枚喾績(jī)r(jià)。而且現(xiàn)在的購(gòu)房環(huán)境大不如前，政策的層層疊加使人們的購(gòu)房成本大幅增加，購(gòu)房者不但沒(méi)撈到便宜，反而使他們買(mǎi)房更難了。

售房者同樣也高興不起來(lái)，雖說(shuō)房?jī)r(jià)下降得并不多，但市場(chǎng)成交量的大幅下滑卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。許多投資者發(fā)現(xiàn)，賣(mài)房沒(méi)有以前那么容易了，一套房子掛牌了好久也沒(méi)有人搭理，然而要他們放棄已經(jīng)到手的賺頭降點(diǎn)兒價(jià)，卻又實(shí)在“于心不忍”。

中介的日子就更難過(guò)了，成交量的下滑對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)疑遭遇了滅頂之災(zāi)，要知道他們可是靠傭金度日。而現(xiàn)在，稀稀落落的交易量讓許多中介難以為繼，沒(méi)有了收入來(lái)源就只能有一個(gè)結(jié)局，那就是關(guān)門(mén)打烊。

誰(shuí)也沒(méi)有料到，昔日喧鬧的樓市居然一下跌入了這樣一個(gè)令人不堪的泥潭，所有人都在經(jīng)受著它的折磨，苦難的人們啊，我們拿什么來(lái)拯救你！

歪招自救得不償失

市場(chǎng)在步步緊逼，人們終于按捺不住了，他們?cè)趯で蟆白跃取?。于是一時(shí)間，為了應(yīng)對(duì)樓市的變化，市場(chǎng)上的各種偏門(mén)歪招層出不窮。有許多投資者甚至還頗為得意地認(rèn)為，這叫“道高一尺，魔高一丈”，他們這是以變應(yīng)變突破市場(chǎng)的極限。

如果我們有機(jī)會(huì)到房地產(chǎn)市場(chǎng)走走，就經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)這樣一幕幕的場(chǎng)景。在房地產(chǎn)中介公司，購(gòu)房者擔(dān)心貸款批不下來(lái)，但經(jīng)紀(jì)人卻會(huì)拍著胸脯對(duì)你說(shuō)：“沒(méi)有問(wèn)題，我們可以幫你搞定！”有些房子的總價(jià)比較高高，意味著需交納的稅費(fèi)大幅增加，但這時(shí)又會(huì)有些所謂的“內(nèi)部人士”對(duì)你說(shuō)，他可以幫你“減稅”。近期如果你留意一下自己手機(jī)上的文字，往往可以發(fā)現(xiàn)一些遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房源信息，它們也不由得讓你心動(dòng)。然而，在這一系列詭異“動(dòng)作”的背后，種種違規(guī)甚至是違法的手段卻在暗流涌動(dòng)。

其中最為典型的莫過(guò)于“假離婚”了，比如為了規(guī)避房產(chǎn)新政中“一個(gè)家庭一套房”的問(wèn)題，北京有中介人員提出這樣的方案，即“假離婚”。根據(jù)新的政策，如果是購(gòu)買(mǎi)第，必須達(dá)到50%，而且利率上浮1.1倍，于是有人采用“假離婚”的方式，讓無(wú)房一方貸款買(mǎi)房，等房產(chǎn)證辦好之后再?gòu)?fù)婚。然而這樣看似完美的方案卻孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，極有可能會(huì)落得個(gè)“失人又失財(cái)”的結(jié)局。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，這些偏門(mén)歪招與其說(shuō)是“自救”，還不如說(shuō)是火中取栗，看似通過(guò)種種狡詐的手段賺了不少便宜，卻往往會(huì)產(chǎn)生大量的糾紛，最終導(dǎo)致作繭自縛的結(jié)果。因?yàn)榇蠹乙靼椎氖?，無(wú)論你使用什么再聰明的手段，如果一旦惹上了官司，都會(huì)以法律為準(zhǔn)繩來(lái)進(jìn)行判決，到時(shí)候發(fā)現(xiàn)得不償失也沒(méi)有機(jī)會(huì)再進(jìn)行補(bǔ)救了。

這次我們的記者通過(guò)多方調(diào)查，也搜集到了幾個(gè)近期頗為典型房產(chǎn)糾紛案例，讀來(lái)也讓人感慨萬(wàn)千。我們發(fā)現(xiàn)，雖然有些矛盾沖突是由于市場(chǎng)客觀上的原因造成的，但絕大部分卻是因?yàn)椤叭藶椤币蛩囟堑牡?。比如為了少交稅，采用陰?yáng)合同做低房?jī)r(jià)；為了獲得貸款，采用套貸行為騙取房貸；貪圖房?jī)r(jià)便宜，盲目購(gòu)買(mǎi)限售房；一味想提高租金回報(bào)率，鋌而走險(xiǎn)采用；為了降低經(jīng)營(yíng)成本，租賃違章建筑等等。這一切看似都成功地玩了花樣，但最終的結(jié)果卻是被告上法庭搬起石頭砸了自己的腳。

法律是無(wú)情和公正的，它不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而有絲毫的傾斜，明白了這一點(diǎn)，在房產(chǎn)投資交易中我們就要盡力避免踏入種種“雷區(qū)”。這次，我們?cè)谖恼轮幸惭?qǐng)法官對(duì)相關(guān)案件進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)，他們從法律的角度，給我們的投資者提供了許多有益的建議。它告訴了我們這樣一個(gè)道理，越是在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，越是要保證房產(chǎn)交易的安全合法，不然只能是一筆賠本的買(mǎi)賣(mài)。

拯救市場(chǎng)還靠自己

似乎是山窮水盡疑無(wú)路，在當(dāng)前低迷的市況下，投資者究竟應(yīng)該怎么辦呢？記者認(rèn)為，拯救市場(chǎng)還是要靠我們自己。這次我們推出這樣一組文章的目的，絕不僅僅在于告訴大家什么事情能或不能做，而是為了啟發(fā)我們這樣一種思維，需要大智慧。這樣的大智慧絕不是為了蠅頭小利而去使用偏門(mén)歪招，而是在于真正能夠了解市場(chǎng)、把握市場(chǎng)從最終戰(zhàn)勝市場(chǎng)，這樣才能成為大贏家。

其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，調(diào)整期反而給他們帶來(lái)了機(jī)會(huì)，多做比較耐心等待買(mǎi)入點(diǎn)的出現(xiàn)是最佳選擇，這遠(yuǎn)比絞盡腦汁去降低所謂的“交易成本”要好得多?，F(xiàn)在，有些投資者選擇了“棄宅從商”，但這同樣需要他有辨別商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的能力，許多所謂的“售后包租”并不牢靠，我們后面文章中的一個(gè)案例也正說(shuō)明了這一點(diǎn)。大家要明白的是，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了此前的“暴利時(shí)代”，投資者也應(yīng)該換換腦筋，這樣反而可以讓我們?cè)谑袌?chǎng)中游刃有余。

當(dāng)然，當(dāng)前有些獨(dú)特的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)我們也是不得不防，比如現(xiàn)在與中介發(fā)生現(xiàn)金交易時(shí)一定要小心，有些中介公司本身生存就存在問(wèn)題，資金安全往往難以得到保證。此外，買(mǎi)賣(mài)中的戶口問(wèn)題同樣也會(huì)帶來(lái)不少糾紛，這一點(diǎn)購(gòu)房者也可以提前進(jìn)行預(yù)防。

有人說(shuō)當(dāng)前是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)非常特殊的時(shí)期，而在這樣一個(gè)特別的階段中，記者認(rèn)為有幾個(gè)原則大家還是要特別留意的。首先是理性，大家不要被樓市一時(shí)的冷熱攪得頭腦發(fā)昏，必須反復(fù)考慮各種情況和自己的實(shí)際需要后再做決定，切忌“激情購(gòu)房或賣(mài)房”，這次我們調(diào)查到一個(gè)案例，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)短期上漲就著急出售簽訂定金協(xié)議，最終反悔也是無(wú)濟(jì)于事了。其次是謹(jǐn)慎，在交易時(shí)考慮問(wèn)題一定要周密，要盡可能全面地預(yù)見(jiàn)到各種困難和意外因素。最后是合法，只有交易的各個(gè)環(huán)節(jié)誠(chéng)信合法才能最大限度地保障自己的權(quán)益，而簽訂合同后應(yīng)該嚴(yán)格按照合同所規(guī)定的事項(xiàng)來(lái)執(zhí)行。

所以當(dāng)前的市場(chǎng)，關(guān)鍵是要擺正自己的心態(tài)，并進(jìn)一步提高自身的投資技巧，機(jī)會(huì)總是會(huì)有的！