2009年全國(guó)商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)42.1%，商品房銷售額比上年增長(zhǎng)75.5%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以推算出，2009年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格比上年上漲23.5%。如果扣除物價(jià)變動(dòng)因素(用CPI衡量)， 2009年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格實(shí)際上漲幅度為24.2%。
過(guò)去6年里，商品房平均銷售價(jià)格在2004年-2005年、 2007年和2009年出現(xiàn)了三輪兩位數(shù)的快速上漲。但是2009年的商品房平均銷售價(jià)格實(shí)際上漲幅度創(chuàng)下了自1987年有商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最高記錄，是2004年的2.2倍，是2007年的3.3倍，超出之前最高的1992年6個(gè)百分點(diǎn)。
房產(chǎn)的增值實(shí)質(zhì)上是土地的增值，因?yàn)榻ㄖ锉旧淼膬r(jià)值在完工以后只會(huì)折舊遞減。而土地的增值則是全體人民從事創(chuàng)造財(cái)富活動(dòng)所導(dǎo)致的，其主要形式是政府從全體人民創(chuàng)造財(cái)富活動(dòng)中取得稅收，投資于基礎(chǔ)設(shè)施等提高土地價(jià)值的市政建設(shè)項(xiàng)目。
由于中國(guó)特殊的國(guó)情，在中國(guó)的城市化過(guò)程中，城市土地價(jià)值增長(zhǎng)速度是世界上獨(dú)一無(wú)二的。首先，中國(guó)巨大的人口和有限的宜城土地，決定了中國(guó)城市化的模式只能以節(jié)省土地的集中型城市化為主。其次，由于中國(guó)在上世紀(jì)90年代中期以前長(zhǎng)期實(shí)行抑制城市化的政策，城市化的起點(diǎn)低，城市化的進(jìn)程是在短期內(nèi)爆發(fā)式地進(jìn)行。
中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的限制儲(chǔ)蓄的投資渠道、壓低其投資回報(bào)的金融政策，進(jìn)一步推高了家庭儲(chǔ)蓄率，使大量家庭儲(chǔ)蓄進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致大大超出正常水平的對(duì)房產(chǎn)的投資需求。
快速的土地增值和大大超出正常水平的投資需求必然招致投機(jī)需求的趁火打劫。最近的三輪房?jī)r(jià)快速上漲無(wú)一例外地都伴隨著海外熱錢的大量涌入。如果用新增外匯儲(chǔ)備減去貨物貿(mào)易差額和非金融直接投資差額的最簡(jiǎn)單方法來(lái)粗略估算的話，熱錢凈流入在2004年、 2007年和2009年分別達(dá)到1195億美元、 1492億美元和2103億美元，相當(dāng)于當(dāng)年商品房銷售額的 78.5%、 38.0%和 32.7%，當(dāng)年 GDP的 6.2%、4.3%和4.2%。
假設(shè)上述估算的熱錢全部流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并且從房產(chǎn)升值和人民幣升值中合并獲得的50%的回報(bào)的話， 2004年、2007年和2009年各年熱錢流入的已經(jīng)造成和將造成的中國(guó)國(guó)民財(cái)富流失分別相當(dāng)于4944億元、 5676億元和7183億元。
易憲容在2007年曾指出：“從土地的征收、土地的一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)、住房的一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的交易都存在巨大的利益空間，而這個(gè)巨大的利益空間并非私人投資的結(jié)果，而是土地本身所具有的價(jià)值重估，是政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方式的投資通過(guò)資本化提高了土地與房地產(chǎn)的價(jià)值。在城市化過(guò)程中，土地與房地產(chǎn)價(jià)值突然間上升，這筆巨額的全民或國(guó)有財(cái)富如何來(lái)分配，也就成了目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最為重大的問(wèn)題?！?/p>
顯然，如果不對(duì)這筆巨大的土地增值以制度化的方式進(jìn)行公平分配，不僅會(huì)造成整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配的嚴(yán)重不公，也使得巨額的國(guó)有資產(chǎn)和國(guó)民財(cái)富流失。如果房?jī)r(jià)高到把全部低收入階層和大部分中等收入階層都排除在房產(chǎn)市場(chǎng)之外，房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上就是在起“劫貧濟(jì)富”的作用。
目前我國(guó)實(shí)行的土地批租制，本質(zhì)上是通過(guò)預(yù)收50年-70年的地租來(lái)回收部分未來(lái)的土地增價(jià)，用于市政建設(shè)。但是沒有人能夠預(yù)測(cè)未來(lái)50年-70年的市政建設(shè)投資及其導(dǎo)致的土地增價(jià)。通過(guò)“招拍掛”批租土地也無(wú)法做到公平地回收土地增價(jià)，而且預(yù)收地租還必然通過(guò)抬高地價(jià)而抬高房?jī)r(jià)。
筆者建議，改革地方政府財(cái)政稅收體制，把批租制改為年租制以降低地價(jià)，同時(shí)開征抵免個(gè)人所得稅的房地產(chǎn)收益稅以“精確打擊”對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求。同時(shí)，僅僅消除對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求還不夠，還必須降低對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。這就需要大大降低儲(chǔ)蓄率、拓寬投資渠道，也就是需要把實(shí)際利率轉(zhuǎn)負(fù)為正。因此，中國(guó)房市困局的破解必須靠制度化的解決方案，包括地方政府財(cái)政稅收體制和金融體制等的配套改革。
(作者系中歐國(guó)際工商學(xué)院教授)
