廣州日報(bào)記者調(diào)查廣州房屋租賃市場，發(fā)現(xiàn)房租確有較大漲幅，但“中介推高”一說值得商榷

“以前買不起房，現(xiàn)在連租都租不起了?！毖巯拢T如此類的“房奴的吶喊”隨處都可以聽到。是的，今年以來，房租的確漲了不少。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會走訪了北京、上海、廣州、深圳等城市，就房租暴漲的原因進(jìn)行調(diào)查，形成了初步調(diào)研報(bào)告并上交住建部。

報(bào)告認(rèn)為：除了季節(jié)性因素外，部分中介迫于二手房買賣生意不景氣的壓力，從房主處收租房子做 “二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是幾大城市房租大漲的主要原因。

這份報(bào)告受到了各界的關(guān)注，也引來了不少質(zhì)疑。房租上漲的原因究竟何在？近日，廣州日報(bào)記者以租客的身份走訪了五羊新城、濱江東和華南板塊這三塊廣州重要的居住區(qū)，試圖從微觀層面，尋求更直觀的答案。

在熙熙攘攘的五羊新城，幾家小型房地產(chǎn)中介顯得格外安靜，玻璃門緊閉，室內(nèi)空無一人。玻璃門上貼滿了房源信息、出售信息和出租信息“三七開”。在二手房成交低迷的當(dāng)下，租房業(yè)務(wù)，似乎已經(jīng)成了不少中小型中介公司的救命稻草。從生存本能的角度看，住建部下屬學(xué)會作出的“房租上漲，中介推高是主因”的論點(diǎn)似乎很有說服力。

租房需求：

拆遷、上學(xué)、畢業(yè)

黃先生是五羊新城一家小型房地產(chǎn)中介公司的員工，他向記者介紹了五羊小區(qū)的房租價(jià)格：位于7樓的、不帶電梯的40平方米的一房一廳，月租1600元（帶家電、家具，以下同）；60平方米的兩房一廳，月租2600元——比去年同期上漲了百分之二三十。當(dāng)記者問到房租為何上漲時(shí)，他直截了當(dāng)?shù)卣f：“柴米油鹽都在漲價(jià)，房租當(dāng)然也得漲?！?/p>

張先生是五羊新城某大型房地產(chǎn)中介公司的員工，他告訴記者，在五羊新城樓齡較長的小區(qū)，目前月租2600元的兩房在去年同期只需1800元，足足漲了800元/月。他認(rèn)為，近在咫尺的楊箕村拆遷、中小學(xué)即將開學(xué)、大學(xué)生畢業(yè)，是近三四個(gè)月以來周邊房租上漲的主要原因。

他告訴記者，今年的三四月份，找中介公司求租的人中，有不少楊箕村的拆遷戶，但幾乎沒有楊箕村的老租客?！皸罨逡郧白≈娜f外來租客，租金很低，一個(gè)房間只需要300元~400元/月，受收入水平所限，拆遷后，他們沒有在五羊新城的小區(qū)里租房子住，而是轉(zhuǎn)到了郊區(qū)。楊箕村的村民就不一樣了，他們荷包比較鼓，拆遷期間政府又給他們提供租房補(bǔ)貼，所以今年三四月份，有很多村民委托我們找房子暫租一段時(shí)間。”

教育質(zhì)量良好的鐵一幼兒園、鐵一小學(xué)和鐵一中學(xué)均位于五羊新城，張先生向記者介紹，每年的5月、6月份，都會集中出現(xiàn)一批到周邊租房的學(xué)生家長。孩子9月份才開學(xué)，但擔(dān)心到時(shí)候租不到房子，家長們都不約而同地提前找房。他們租房子，一租就是3年~6年，是五羊新城最穩(wěn)定的租客群體。另外，當(dāng)下正是應(yīng)屆畢業(yè)生走向社會的時(shí)節(jié)，五羊新城距離珠江新城等寫字樓的集中區(qū)域較近，吸引了不少年輕租客。

租賃市場：

房東與租客的博弈

他向記者建議說：“要想買房子，可以再等等，調(diào)控的效果還沒顯出來。但是要想在附近租房子，就得早點(diǎn)下手了，下個(gè)月過來房源可能會更少?！?/p>

值得注意的是，記者從幾家大型中介公司的分店了解到，那些面積較小的、戶型實(shí)用的舊房子頗受租客歡迎；而那些面積較大的、戶型比較奢侈的高端住宅，卻受到了冷遇。

在張先生供職的分店，幾乎沒有低端的小戶型租賃房源。他向記者推薦了一套房子：面積76平方米，但戶型是一房一廳，屬于酒店式公寓，月租3000元，外加2.2元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)，合計(jì)3150多元/月。

在濱江東某大型中介公司的分店，同樣存在類似的情況。工作人員李先生向記者推薦了一套109平方米的兩房，月租高達(dá)5500元。這套住宅的賣點(diǎn)是臨江，裝修豪華，家電、家具高檔，但在租賃市場上缺乏吸引力。

滿堂紅地產(chǎn)研究部在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，高端物業(yè)出租難度大的現(xiàn)實(shí)，吻合該研究部對房屋租賃市場發(fā)展態(tài)勢的預(yù)測。他們認(rèn)為：廣州的住房套均租金在2009年9月份上漲至2191元/月之后，圍繞2200元/月的水平線波動，繼續(xù)向上沖擊的動力已經(jīng)明顯不足。

對于租房人群而言，其承租能力取決于經(jīng)濟(jì)收入能力，而租客對房租總價(jià)的承受能力是有限的。在經(jīng)濟(jì)收入沒有提高的情況下，租客很難提高租房預(yù)算。如果房東的漲租幅度超過了自己的承受范圍，租客就會通過改租面積小一點(diǎn)或條件差一點(diǎn)的房子、與人合租或者到其他租金便宜的區(qū)域租房等方式，來化解租金上漲的壓力，從而令房東加租的“如意算盤”落空。

租房業(yè)務(wù)：

中小中介的救命稻草

于先生是番禺區(qū)祈福新村某中等規(guī)模中介公司的中層領(lǐng)導(dǎo)，對于租金的上漲，他的感受更為全面：一方面，租房是他的業(yè)務(wù)之一；另一方面，身在異鄉(xiāng)為異客，他本人也是租客。

最近城區(qū)房租價(jià)格出現(xiàn)上漲。

據(jù)于先生介紹，目前華南板塊的二手房買賣正處于“有價(jià)無市，成交疲軟”的尷尬境地；與此同時(shí)，租金的上漲幅度卻達(dá)到了15％左右。他本人租住在南國奧園東側(cè)的漢溪村，單間的租金已經(jīng)從原先的300元/月漲到了350元/月，漲幅也超過了15％——在村民家租房，不簽協(xié)議，靠的是彼此間的信任，租金隨市場行情隨時(shí)變化。

眼下，于先生正和他的同事們處于業(yè)務(wù)的低潮期，去年同期，公司的月收入達(dá)到了90多萬元；可如今，卻猛降到了40多萬元，降幅超過了50％。比公司收入降幅更猛的，是二手房買賣的成交量，被慘淡的行情剝得只剩下了三成多。為了激活業(yè)務(wù)，在番禺區(qū)目前的二手房買賣中，中介的提成比例普遍只有2％。

他感慨道：“以前行情好的時(shí)候，絕大部分業(yè)務(wù)員根本就不屑于做租房業(yè)務(wù)，該操的心得操，提成又少?！睋?jù)于先生介紹，目前廣州的中介公司在承接租房業(yè)務(wù)時(shí)，普遍這樣定價(jià)：月租額即為中介費(fèi)的金額，房東和租客分別承擔(dān)一半；業(yè)務(wù)員可從公司的這筆中介收入中提成15％。也就是說，若促成一套月租3000元的房子成功出租，中介公司可以獲得3000元的中介費(fèi)，業(yè)務(wù)員的傭金只有450元。

“可現(xiàn)在行情不好，租房業(yè)務(wù)已經(jīng)成為很多中小中介公司的救命稻草。”在于先生的公司，目前已有約四成的收入來自于租房業(yè)務(wù)。他悲觀地認(rèn)為：“如果再這樣下去，到下半年，很多小型中介公司都將面臨倒閉。目前已經(jīng)有不少公司出現(xiàn)了業(yè)務(wù)員大量流失的情況?！?/p>

回應(yīng)質(zhì)疑：

“中介沒有推高租金的動機(jī)”

中介面臨生存壓力，如今又背上了“推高租金的主要原因”這一項(xiàng)“罪名”，他們覺得“很冤”。

一位不愿透露姓名的中介經(jīng)理向記者表示，住建部的論點(diǎn)值得商榷。他說，中介公司向雙方客戶收取的費(fèi)用，只是一個(gè)月的租金。因此，與租金的高低相比，中介公司更看重房屋租賃的成交數(shù)量?！叭绻岩惶资袌鲎饨?000元/月的房子抬價(jià)到3500元向租客推薦，這單生意很可能就黃了。而且，天底下又不止我們一家中介，租客也不是傻子，多走幾家比一比就知道了。你說，我們是愿意賺穩(wěn)妥的3000元，還是賺成功可能性很低的3500元？對業(yè)務(wù)員來說，他的提成比例是15％，500元的差價(jià)乘以15％，等于45元。他有什么動機(jī)去哄抬租金？”

據(jù)他透露，現(xiàn)實(shí)情況恰恰與以上論點(diǎn)相反，中介往往會“偏向于”租客一方，幫租客向房東壓價(jià)，以期盡快促成成交——但這并不屬于欺詐，決定權(quán)掌握在房東手中?！白夥恐薪闃I(yè)務(wù)，一定要短平快，薄利多銷?！彼@樣認(rèn)為。

那么，房屋中介行業(yè)是否存在中介公司做“二房東”的情況呢？滿堂紅地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，這種情況在廣州并不存在。在廣州，經(jīng)由中介公司促成的租房業(yè)務(wù)，租賃協(xié)議需由房東、租客和中介公司三者合簽，中介公司無法避開房東單獨(dú)與租客簽協(xié)議，成交價(jià)格對三方而言都是透明的。中介公司做“二房東”的問題在其他規(guī)定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘械拇_存在，但具體情況得具體分析，這并不是廣州房租上漲的原因，更談不上“主要原因”。

事實(shí)上，某些帶有“二房東”性質(zhì)的中介業(yè)務(wù)不僅不違規(guī)，在市場上還具有相當(dāng)?shù)谋匾?，比如：個(gè)別大型中介公司開設(shè)的房屋管家業(yè)務(wù)。房東若長期外出，或無心照料某套住宅，可以把房屋托管給設(shè)有這項(xiàng)業(yè)務(wù)的中介公司，中介公司根據(jù)市場價(jià)格，每年支付給房東11個(gè)月的租金。成為“管家”后，中介公司有義務(wù)好好地管理這套房屋；在合同期內(nèi)，可以把房屋轉(zhuǎn)租于他人。

專業(yè)分析：

房價(jià)物價(jià)上漲，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁壓力

于先生所在的公司并無房屋管家業(yè)務(wù)，但他認(rèn)為這項(xiàng)業(yè)務(wù)無可厚非。一方面，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，合情合理。他說：“中介公司承擔(dān)了管理房屋的責(zé)任，需要配備足夠的后勤人員。酬勞是1個(gè)月的租金，并不算多。更何況，這項(xiàng)業(yè)務(wù)有風(fēng)險(xiǎn)，在租房行情好的時(shí)候，中介或許還可以賺取一定的差價(jià)；但萬一行情不好，房子囤在中介手中租不出去，損失就只能由中介自己來承擔(dān)?！?/p>

于先生還向記者透露，中介公司發(fā)展房屋管家業(yè)務(wù)，主要是為了解決房源不穩(wěn)定的問題，“特別是那些大的中介公司，業(yè)務(wù)量大，有必要積攢一定的房源，以免房客求租時(shí)找不到房源?！?/p>

他認(rèn)為，廣義上的“二房東”也只是個(gè)別現(xiàn)象，占整個(gè)市場的比重非常小，不可能推高整體房租。更何況，這類業(yè)務(wù)長期存在，不可能是近期房價(jià)上漲的主要原因。

據(jù)了解，住建部下屬學(xué)會在起草調(diào)查報(bào)告前，曾到滿堂紅地產(chǎn)公司調(diào)研。在滿堂紅地產(chǎn)研究部看來，除了上文提到的因素以外，房租上漲，還與業(yè)主（即房東）的市場決策密不可分。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，廣州一手住宅成交價(jià)較2008年大漲35％左右，二手房亦同比上漲近20％。與此形成鮮明對比的是，2008年和2009年，廣州二手住宅的租金漲幅分別只有3.3％和2.5％。在租售漲幅嚴(yán)重失衡的情況下，買樓收租的業(yè)主“租不抵供”，有理由轉(zhuǎn)嫁供樓成本。

另一方面，從2009年下半年開始，我國的CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）月環(huán)比數(shù)值逐漸轉(zhuǎn)正；月同比數(shù)值也在2009年11月份開始轉(zhuǎn)正，并呈持續(xù)上升態(tài)勢。物價(jià)上漲，也是業(yè)主提高租金的理由之一。