“房價不跌、股價不漲”似乎成為目前市場判斷地產(chǎn)股買入時機的一個關注指標，房價的松動下行被視為市場風險充分釋放的信號，不過房價到底跌多少，才能刺激地產(chǎn)股帶頭向上，目前也只停留在假設和探討階段。房價跌未必帶動地產(chǎn)股漲，在政策調(diào)控稍顯轉(zhuǎn)向、市場預期尚未一致的情況下，房價大跌的可能性不大，地產(chǎn)股還將經(jīng)歷痛苦的底部徘徊期。

從四月份地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)看，繁榮背后隱憂暗現(xiàn)。雖然投資和新開工數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)方向性反轉(zhuǎn)，但領先指標銷售增速的回落和施工面積的萎縮預示著未來投資增長已缺乏強勁動力。目前銷售的慘淡更多是對調(diào)控的擔憂，而居民在恐慌性購房之后，陷入等待之中。市場更多地陷入對未來房價跌幅的糾結(jié)，到底房價能跌多少？從2008年1月-2009年1月市場的回調(diào)情況看，京滬深穗新房成交最低點比最高點降幅分別達到了20%、23%、55%和21%，這是否能給目前的降價提供一個參照？分析人士認為，雖然可比的相似性不足，但從目前政策的調(diào)控意圖看，房價下跌已成為市場默認的共識，然而就幅度而言，預計不會超過前一次。

首先，當前面臨的宏觀環(huán)境與08年已截然不同，在經(jīng)濟依然處于上行通道的判斷下，未來投資增長不可能迅速熄火，當前的經(jīng)濟環(huán)境不管是國內(nèi)還是國外，都比08年要好很多。而且，在經(jīng)過09年接近10萬億的新增貸款之后，市場資金泛濫，潛在的需求非常旺盛，這將對房價形成有力支撐。第二，從微觀經(jīng)濟主體看，開發(fā)商有著較好的財務狀況，長期主動降價減少庫存的動能不足，而對消費者而言，由于真實需求的存在，房價略降后主動購買的行為可能重新抬頭，在需求的帶動下，房價不可能大幅下跌。第三， 從目前調(diào)控政策看，重點仍在抑需求，無論是房貸政策還是交易環(huán)節(jié)，政策的重點并未直接針對開發(fā)商和供給，“需弱供強”的格局可能昭示著未來價量的再度反彈。第四，從政府、開發(fā)商、消費者三方的博弈看，房價不可能出現(xiàn)長期持續(xù)性的下跌，無論從銀行的資產(chǎn)質(zhì)量還是消費者可容忍的范圍，再到開發(fā)商的銷售策略，房價下跌更多的是預期主導而非真槍實彈。

與房價的堅挺不同，股市中房地產(chǎn)板塊則近一段時間以來遭受重創(chuàng)。調(diào)控以來地產(chǎn)股估值中樞不斷下移，很多地產(chǎn)股PNAV折價30%以上，處于09年以來的新低。估值是如此之低，那么地產(chǎn)股現(xiàn)在安全了嗎？恐怕還不能下此決斷。除了基本面向好，地產(chǎn)股走強還要受市場因素的左右，很多地產(chǎn)股已經(jīng)非常便宜，但資金不敢大舉介入，比照上一撥地產(chǎn)股大跌以來，從高點到低點的回穩(wěn)上升經(jīng)歷了將近一年，雖然主要的決定力量是市場的系統(tǒng)因素，但結(jié)構性的主導因素將使地產(chǎn)股底部探明的路徑更曲折，時間也更為漫長。雖然板塊估值很低，但經(jīng)過基本面的高增長后，如果未來大盤整體估值處于下探通道，目前地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢可能不那么明顯。從未來帶動地產(chǎn)股上漲的基本面因素看，一個是通脹預期，一個是人民幣升值預期，二者都將對資產(chǎn)價格的上漲形成有力支撐。從時點看，如果物價快速上行，引發(fā)通脹預期持續(xù)升溫，同時加息遲遲不來，那么房地產(chǎn)市場價格可能會出現(xiàn)反彈，屆時地產(chǎn)股可能會獲得資金的支持。但從二季度或三季度看，這種支持的因素和力度還很不充分。（中證證券研究中心 張?zhí)┬溃?/p>