兩個月前,從江蘇一個小城市出來的小吳來到上海,進入一家房地產(chǎn)大型品牌中介工作。與其他同鄉(xiāng)相比,小吳覺得自己頗為幸運。

然而這兩個月來,上海的房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變,從炙熱到驟冷。國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的新政策出臺以來,二手房成交量降到冰點。

漢宇地產(chǎn)市場部提供的數(shù)據(jù)顯示,4月下旬的上海二手房市場與上半月相比,客戶咨詢量下跌七成,客戶帶看量下跌五成,成交量下跌三成。

靠傭金吃飯的中介不怕房價下跌,就怕沒有成交量。因此眼下上下家“憋氣”的行情,對于中介的沖擊力遠大于身家雄厚的開發(fā)商。好似上一輪調(diào)控,沒有開發(fā)商倒下,只有中介卷錢走人。這輪調(diào)整,前期激進的中介恐也難免。

作為基層員工的小吳們,是否已經(jīng)做好“挨凍”甚至被裁的心理準備？

兩個月:從炙熱到驟冷

“我在老家讀的書就是跟房地產(chǎn)有關(guān)的。”小吳說話時有些靦腆。他告訴《第一財經(jīng)日報》記者,這是他人生中的第一份工作。

小吳目前就職的那家中介公司,在上海外環(huán)區(qū)域的某個大型社區(qū)內(nèi)有處門店。不過與其他大型品牌中介不同的是,這家公司只做這一社區(qū)內(nèi)的樓盤生意。從這一意義上來說,其實只是一家規(guī)模很小的中介企業(yè)。

做事力求勤快的小吳,一邊說著話,一邊卻是用眼角余光時時注意著進店的客戶。他告訴記者,與房源相比,客源其實很容易找。按照規(guī)定,只要誰先招呼到新客戶,就算誰的客源。“到現(xiàn)在我已經(jīng)有90多個客戶了。”他的口氣頗為得意。

不過,如今看來,這些客戶并未給他帶來如期效果。門店墻上的小黑板,用來記錄各個業(yè)務(wù)員的當月業(yè)績。在上個月的公示結(jié)果中,小吳在這家小中介的成績算是中檔,3萬元。“沒有成交啊,現(xiàn)在只能靠租賃撐業(yè)績了?！彼目跉夂苁菬o可奈何。而按照門店的規(guī)定,一個月的業(yè)績完成指標,其實是5萬元。

短短兩個月間,上海二手房市場就從燥熱開始走向冷卻,中間的分水嶺,便是4月14日出臺的“新國十條”。而這一次的宏觀調(diào)控政策,其力度與以往相比更趨嚴厲。二手房市場的反應(yīng)非常迅速。

“許多房東表示不再出讓交易了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域總監(jiān)瞿玲告訴本報記者。對于這部分以置換為目標的賣家來說,即使順利將掛牌房源出讓了,新政設(shè)置的門檻卻使得他們在購買新房源前考慮再三。買家的心態(tài)轉(zhuǎn)變更是顯而易見,在瞿玲管轄的區(qū)域內(nèi),30%~40%的客戶表示對后市“看跌”。

而在小吳所在門店所處的社區(qū),這段時間房東開始大量拋盤,有些投資客甚至主動降價以求快速套現(xiàn)。小吳告訴記者:“有套123平方米的房源,從13000元/平方米降到了12600元/平方米,而且稅費不轉(zhuǎn)嫁,但還是賣不掉。”

中原集團地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,新政出臺后一周時間,上海二手住宅掛牌量周環(huán)比增幅達30％。然而,新增客源量降幅卻有四成,同時成交量有高達49％的環(huán)比跌幅。

中介大洗盤不可避免

每一輪的樓市熱潮中,中介公司便如雨后春筍般應(yīng)運而生;而每一輪的宏觀調(diào)控進行時,隨之而來的亦是中介倒閉潮。

歷史總是驚人的相似。2007年的樓市走向,在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上達到了一個奪目的高峰?！疤岣叻抠J及二次置業(yè)首付比例”的信貸政策,被作為抑制房價過快增長的利器適時祭出。政策出臺之后兩個月,即在2007年臨近年終時,深圳“中天置業(yè)”資金鏈的斷裂,成為中國二手樓市中最受矚目的行業(yè)事件。

“如果要說政策對中介公司的影響,降價并不可怕,可怕的是買賣雙方相互僵持、彼此觀望,市場沒有成交量。”瞿玲說道。那一年,大批中介門店相繼關(guān)閉。資金方面捉襟見肘岌岌可危的,豈止深圳中天置業(yè)一家企業(yè)。

一位業(yè)內(nèi)人士認為,當年的政策宏觀調(diào)控對于品牌中介而言,影響力可能更甚于那些“夫妻老婆店”?！按笾薪樵诮?jīng)營投入成本上支出很高?！睋?jù)悉,以一家開設(shè)在一線城市市中心區(qū)域的門店為例,一般來說,經(jīng)營一家門店前期得備下3個月的資金。其中,房租約為5萬元/月,裝修成本在6萬元至7萬元,加上每月3萬到4萬元的人工成本。品牌中介直營門店的前期總成本約為30萬元。

一時間,為了縮減支出成本,各家中介公司紛紛收縮陣線、關(guān)閉門店。不過,即使排除了裝修費、設(shè)備折舊費等無法回收的開支,僅違約金一項也是成本高昂?！耙悦吭?萬元的違約金標準來算,如果簽約期為半年,那么支付給商鋪門店業(yè)主的違約金就有12萬元?！宾牧岱Q。

這委實是一筆不小的數(shù)字,正因為此,對于品牌中介而言,如今面臨市場調(diào)整的應(yīng)對措施將有變化。“有些門店可能只是讓它空關(guān)著,把人員另行調(diào)配,不過完全關(guān)掉撤出的方式可能不會有了。”業(yè)內(nèi)人士表示。

漢宇地產(chǎn)市場部在一份中介行業(yè)研究報告中指出,目前和未來一段時間內(nèi),中介行業(yè)將迎來調(diào)整時段,部分中介企業(yè)可能面臨倒閉境地。因此,企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)金流、成本管理等方面加強關(guān)注,抑制盲目擴張沖動,以期順利度過市場低迷時期。

有數(shù)據(jù)顯示,目前上海中介門店已近2萬家,相當部分規(guī)模是在2008年底至2009年中成立,并沒有經(jīng)歷過上一輪的樓市調(diào)整時期。

剛剛步入這一行業(yè)的小吳,對上輪調(diào)控同樣毫無印象。當記者詢問他是否有心理準備進行職業(yè)調(diào)整時,他仍然顯得毫無準備,只是說“目前還沒這個考慮”。不過在記者與小吳交流的兩個小時中,上門詢問或看房的客戶寥寥無幾。而在這家小中介門店中,和小吳一起工作的還有其他五六個同事?？煲粋€月了,僅僅做成了一筆買賣交易。

事實上,在深圳,已經(jīng)有中介開始未雨綢繆收縮戰(zhàn)線了。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,5月底、6月初關(guān)鋪的中介會增多。