支撐中國房價上漲有諸多合理因素，包括勞動生產(chǎn)率和收入的快速提高、快速的城市化進程、人口年齡結(jié)構(gòu)等。

房地產(chǎn)行業(yè)的主要指標和M0、M1、M2等貨幣量指標的相關(guān)度迅速提高，反映出房地產(chǎn)在中國已經(jīng)越來越強地表現(xiàn)出投資品屬性。

進一步規(guī)范和發(fā)展資本市場，加快金融創(chuàng)新步伐，應對和疏導高企的投資需求勢能，已成為解決中國地產(chǎn)調(diào)控問題的關(guān)鍵。

自1998年住房改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)走上了快速發(fā)展的道路，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長20%，對新增GDP的貢獻率平均超過9個百分點。在房地產(chǎn)突飛猛進的同時，高房價也成為當下我國房地產(chǎn)市場最突出的特征，并作為經(jīng)濟過熱的源頭而成為歷次宏觀調(diào)控的重點。我們認為，調(diào)控房價還需從國家金融戰(zhàn)略角度加以審視。

房價上漲存在必然性

支撐中國房價上漲有諸多合理因素，包括勞動生產(chǎn)率和收入的快速提高、快速的城市化進程、人口年齡結(jié)構(gòu)等。這主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的基礎性需求近年來持續(xù)保持快速增長。

一是家庭數(shù)量保持增長。2008年末全國35歲以下人口占總?cè)丝诘?5.5%，未來十年內(nèi)年輕化比重仍不會明顯下降，家庭數(shù)將增加。二是城市化帶來的剛性需求龐大。目前中國城市化水平大約是46%，預計2015和2025年將分別達到50%和60%。按年均1.12%的城市化速度估算，每年有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。三是消費升級的必然要求。2008年中國人均GDP首次突破3000美元，城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)分別達到37%和43%左右。居民的消費將不再以食品為主，而是轉(zhuǎn)向汽車、住房等大宗商品。

另一方面，房價上漲也與轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟特有的制度特征密不可分。一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展與調(diào)控政策。經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的背景，客觀上要求政府以較高的經(jīng)濟增長速度來彌補體制變革所引起的種種結(jié)構(gòu)性摩擦成本。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動效應很強，我國產(chǎn)業(yè)政策逐漸促成了其支柱產(chǎn)業(yè)地位。二是地方財政政策。1994年實行分稅制以來，地方政府財政壓力凸現(xiàn)，賣地逐漸成為重要創(chuàng)收機制，甚至是第二財政。2009年我國城市土地出讓總價款為15910億元，同比增加63.4%。其中北京就達930億元，占財政收入45.9%。三是土地供應與開發(fā)制度。1998年以來，土地出讓方式歷經(jīng)從劃撥和協(xié)議出讓到改革為“招拍掛”，但同時也阻礙著競爭性土地供應市場的形成。今年國土資源部調(diào)查結(jié)果，全國地價占房價比平均為31.3%，而一線城市更高達40%左右。

投資需求成主要推手

住宅商品屬于耐用性消費品，既具有使用價值，也具有投資價值。2002年以來，隨著我國逐步融入全球化進程，步入新一輪增長周期和貨幣周期，加之社會的收入分配拉大差距，不斷滋長的投資需求加速向房地產(chǎn)市場聚集。

其一，房地產(chǎn)商品成了我國通貨膨脹壓力的宣泄對象。1988年和1995年發(fā)生的兩次通貨膨脹，主要表現(xiàn)在日用消費品價格上。而我國今天的通脹特點是：一般消費品價格不漲，房價卻在不斷上漲。

其二，貨幣量增多需要尋求實物投資進行保值。2002年以來，我國的貨幣增長量平均在17%以上，貨幣增長率遠遠大于GDP增長率和通貨膨脹增長率之和。受美國低利率政策的錨定效應，中國會繼續(xù)慎重啟用加息手段，并要應對新一輪全球定量寬松的沖擊，長期來看流動性也將總體充裕。美聯(lián)儲5月宣布重啟2008年金融危機期間采用的貨幣互換機制，使得美元更容易流向全球資本市場；歐洲央行也差不多同時宣布推出7500億歐元援助計劃以及購買政府債券的行為，這都使全球重新陷入對印鈔機失控的憂慮。近期我國已進入負利率時期，5月份3.2%的CPI已高于一年期定期存款利率2.25%。我國居民對利率的反應雖然并不敏感，但如果實際利率持續(xù)下跌，為避免損失人們?nèi)詴粩噢D(zhuǎn)換金融窖藏對象，尋求保值手段，而房屋就成為最重要的渠道之一。

其三，人民幣升值促使外部流動性大量輸入。隨著人民幣持續(xù)升值漸成國外投資者的共識，海外資金的進入在上述理念的催動下正不斷升溫。房地產(chǎn)成為其重要的投資標的，可享受房價上漲和貨幣升值雙重好處。

其四，收入分配不均為投資需求提供支撐。2009年新房銷售額達到四萬多億，而包括二手房貸款在內(nèi)的個人住房抵押貸款僅8000多億，個人抵押貸款占商品房銷售額比重不到20％，表明全款購房增長很快，高收入者的購買力更顯強勁。

房地產(chǎn)行業(yè)的主要指標和M0、M1、M2等貨幣量指標的相關(guān)度迅速提高，反映了房地產(chǎn)在中國已經(jīng)越來越強地表現(xiàn)出投資品屬性。從中國目前房地產(chǎn)市場的成交結(jié)構(gòu)可以看，剛性需求是房地產(chǎn)市場的基礎性需求，基數(shù)大，但是個體能量小。投資需求的基數(shù)雖小，但是個體能量非常大，因而總體能量非常巨大，爆發(fā)性強，形成價格標桿，使得原來觀望的剛性需求、改善型需求蜂擁而至，引發(fā)市場共振。而房價上漲，又使投資需求加速釋放，如此循環(huán)，形成一個自我強化的正反饋過程。

亟待金融手段疏導投資需求

在中國，投資渠道開放的速度遠遠不及需求增長，經(jīng)濟還主要依靠投資拉動。在高邊際儲蓄率下，金融市場第一要務是強化融資功能，而最為重要的投資功能長期缺失。我國家庭金融資產(chǎn)選擇受抑、投資渠道比較狹窄，而房地產(chǎn)近十年來所表現(xiàn)出來的“只漲不跌”的“穩(wěn)定增值”屬性，不斷強化投資者的預期，并使其逐漸成為高額財富擁有者投資保值的首選。

2010年3月，我國金融機構(gòu)活期存款同定期存款之比為1.01，顯示出通脹預期下儲蓄資金面臨重新配置的問題。就樓市的擠出資金而言，主要仍然以存款的形式大部分窖藏于銀行間。但就其動態(tài)發(fā)展而言，城市化進程和經(jīng)濟快速發(fā)展仍難消除人們對通貨膨脹的擔憂和房價長期上漲的預期。加快金融創(chuàng)新步伐，應對和疏導這一高企的投資需求勢能，已成為解決中國地產(chǎn)調(diào)控問題的關(guān)鍵。

（一）進一步規(guī)范和發(fā)展資本市場。第一，繼續(xù)擴大資本市場規(guī)模，吸引更多的企業(yè)改制上市和更多的投資者積極參與；第二，增加并優(yōu)化資本市場上的投資品種和結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者的不同投資偏好；第三，積極維持資本市場的繁榮局面，保持長期的“慢?！备窬?，力爭使投資者對市場形成長期穩(wěn)定發(fā)展的良性預期，使資本市場和宏觀經(jīng)濟確立起良性互動的機制。第四，提高資本市場的預期收益水平，努力提高上市公司業(yè)績，提高現(xiàn)金分紅比例，并加強對上市公司、各類中介機構(gòu)的監(jiān)管，降低并盡可能減少其整體的系統(tǒng)性風險。

（二）加大鼓勵金融工具創(chuàng)新。一方面，建議對部分金融產(chǎn)品創(chuàng)新嘗試從審批制過渡到備案制，充分激發(fā)市場的自主創(chuàng)新意愿，推動市場主導型金融創(chuàng)新的快速發(fā)展。另一方面，可將資本市場業(yè)務和商業(yè)銀行業(yè)務的交叉區(qū)域作為業(yè)務創(chuàng)新的重點領(lǐng)域，形成與房產(chǎn)投資吸引力相當?shù)耐顿Y產(chǎn)品。最后，鼓勵發(fā)展與房地產(chǎn)市場聯(lián)動的投資品種，比如房地產(chǎn)投資基金。

（三）穩(wěn)步推進綜合化經(jīng)營。繼續(xù)以“商投”模式為基礎，構(gòu)建以大型銀行為主體的綜合化金融集團。在允許參股基金、租賃、保險和信托公司的基礎上，繼續(xù)擴大銀行業(yè)務范圍。此外，建議允許銀行以恰當時機、恰當形式籌組證券公司，獲取直接投資、證券承銷、交易、受托資產(chǎn)管理等全面投行業(yè)務牌照，形成一批品牌和信譽卓著的綜合化大型金融機構(gòu)。從而解決目前高額投資需求除房地產(chǎn)外無可信渠道可走的困境，解決目前股權(quán)私募基金市場缺乏品牌和信譽積累的問題，發(fā)掘優(yōu)秀項目并作為籌資中介，將大量剩余資金有序地引進實業(yè)投資領(lǐng)域，疏導房地產(chǎn)領(lǐng)域過度的投資需求，進而推進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展。

（作者系中國工商銀行總行投資銀行部總經(jīng)理）